Cassazione Civile, Ordinanza n. 18373/2026 del 07/06/2026

Esito

La controversia

L’Amministrazione finanziaria aveva notificato a più coeredi avvisi di accertamento per l’anno d’imposta 2007, ritenendo tassabile una plusvalenza derivante dalla cessione di un fondo edificabile. La pretesa si fondava sull’assunto che il quinquennio rilevante ai fini dell’imponibilità dovesse decorrere non dal rogito originario del 1990, ma dal 2007, data in cui sarebbe stato pagato l’ultima rata del prezzo in una vendita con patto di riservato dominio; conseguentemente, la successiva cessione del 2008 sarebbe avvenuta infra-quinquennio. La CTR aveva invece accolto l’appello dei contribuenti, ritenendo che il patto di riservato dominio avesse funzione meramente garantistica e che la proprietà fosse già passata alla stipula. I contribuenti, con ricorso incidentale, deducevano inoltre la pretesa illegittimità del raddoppio dei termini di accertamento per asserito uso pretestuoso della denuncia penale e, in via subordinata, l’omesso esame della mancata prova da parte dell’Ufficio della data di pagamento dell’ultima rata.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo erronea la decisione della CTR nella parte in cui aveva disapplicato l’art. 1523 c.c. e aveva fatto decorrere il quinquennio dalla stipula del contratto anziché dal pagamento dell’ultima rata, momento in cui nella vendita con riserva di proprietà si trasferisce la proprietà. Ha rigettato il primo motivo del ricorso incidentale dei contribuenti, affermando la legittimità del raddoppio dei termini di accertamento anche in presenza della sola obbligatorietà della denuncia penale; ha dichiarato assorbito il secondo motivo incidentale, relativo alla prova della data di pagamento dell’ultima rata. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado di Milano, in diversa composizione, per nuovo esame conforme ai principi di diritto enunciati e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 41-bis d.P.R. n. 600/1973

  richiamato come base degli avvisi di accertamento emessi dall'Ufficio

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986

  individua la plusvalenza immobiliare tassabile e il quinquennio rilevante

• art. 68, primo comma, d.P.R. n. 917/1986

  richiamato per la determinazione della plusvalenza imponibile

• art. 1523 c.c.

  "Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna"

  nella vendita con riserva di proprietà il trasferimento della proprietà si perfeziona solo con il pagamento dell'ultima rata, e tale effetto legale tipico non può essere disapplicato sulla base di una diversa lettura della volontà contrattuale

• art. 331 c.p.p.

  richiamato per la trasmissione della notizia di reato alla competente autorità giudiziaria

• art. 4 d.lgs. n. 74/2000

  richiamato come fattispecie penale collegata al superamento della soglia di imponibile accertato

• art. 43 d.P.R. n. 600/1973

  disciplinava, ratione temporis, il termine di decadenza dell'accertamento e il relativo raddoppio in presenza dell'obbligo di denuncia penale

• art. 57 d.P.R. n. 633/1972

  richiamato in relazione al raddoppio dei termini di accertamento in materia IVA

• art. 37, comma 24, d.l. 04/07/2003 n. 223

  ha introdotto la disciplina del raddoppio dei termini, nella versione applicabile al caso

• art. 2 d.lgs. n. 128/2015

  richiamato per chiarire il regime transitorio e la salvezza degli avvisi già notificati

• art. 1, commi 130-132, l. 28 dicembre 2015 n. 208

  menzionato nella ricostruzione delle modifiche normative sui termini di accertamento

• art. 2697 c.c.

  richiamato dai contribuenti per sostenere che incombeva all'Ufficio la prova del fatto costitutivo della pretesa, in particolare della data di pagamento dell'ultima rata

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  applicato per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della parte soccombente incidentale

Massime di principio

• Nella vendita a rate con riserva della proprietà, ai fini fiscali e civilistici, il trasferimento del bene si perfeziona soltanto con il pagamento dell’ultima rata; da quel momento decorrono gli effetti giuridici che presuppongono l’acquisto della proprietà.
• Per la tassazione delle plusvalenze immobiliari ex art. 67 TUIR, il quinquennio va calcolato dalla data in cui si è effettivamente trasferita la proprietà, non dalla stipula del contratto quando lo schema negoziale preveda un differimento legale dell’effetto traslativo.
• Non è consentito alla parte contrapporre una ricostruzione meramente funzionale o una diversa lettura della volontà negoziale per neutralizzare gli effetti tipici imposti dalla norma quando il contratto sia stato espressamente qualificato secondo uno schema legale tipico.
• Il raddoppio dei termini di accertamento, nella disciplina applicabile ratione temporis, presuppone l’obbligo di denuncia penale per uno dei reati tributari previsti, senza che rilevi la concreta presentazione della denuncia o l’esito del procedimento penale.
• Nel processo tributario, la contestazione del raddoppio dei termini richiede di allegare e provare la mancanza dei presupposti dell’obbligo di denuncia, non potendo il contribuente rimettere in discussione l’accertamento del reato riservato al giudice penale.
• Quando il motivo di ricorso incidentale resta assorbito dall’accoglimento del ricorso principale, la sua fondatezza non viene esaminata nel merito.

Come è indicizzato