Cassazione Civile, Ordinanza n. 18332/2026 del 07/06/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine dalla vendita, nel 2003, di un immobile da parte di una società costruttrice a due acquirenti, con rogito notarile. Anni dopo, nel 2009, i proprietari tentarono di rivendere il bene: la promissaria acquirente versò una caparra e una provvigione, ma fece inserire nella proposta una clausola sospensiva legata all’esame della documentazione da parte di un notaio di fiducia. Il notaio incaricato rilevò profili di irregolarità urbanistica e il sospetto di lottizzazione abusiva; la promissaria acquirente recedette. In primo grado fu dichiarata la risoluzione del preliminare, con condanna dei venditori alla restituzione del doppio della caparra e dell’agenzia alla restituzione della provvigione. In appello, la decisione fu riformata in parte: i venditori furono condannati alla sola restituzione della caparra ricevuta; inoltre fu affermata la responsabilità contrattuale del notaio che aveva rogato la compravendita del 2003 e della società venditrice originaria, per inadempimento ai doveri professionali, con condanna risarcitoria generica in favore dei venditori odierni. Il notaio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) improcedibilità del ricorso per difetto del deposito dell’originale della notifica della sentenza impugnata e, in sostanza, tempestività del ricorso; 2) violazione delle regole sulla diligenza professionale del notaio, sostenendo che la Corte d’appello avesse ampliato indebitamente i suoi doveri, valutandolo ex post e imponendogli accertamenti tecnici estranei al suo ruolo, a fronte di documentazione formalmente regolare al momento del rogito; 3) nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria, perché la Corte avrebbe riconosciuto la validità dell’atto notarile pur affermando la responsabilità del notaio per non aver rilevato una presunta lottizzazione abusiva.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi. Ha ritenuto infondata l’eccezione di improcedibilità, affermando che, per i ricorsi proposti dopo l’entrata in vigore del processo telematico in cassazione, la prova della notificazione della sentenza può essere fornita mediante deposito del messaggio originale di posta elettronica o, se depositata solo l’immagine, con attestazione di conformità idonea a consentire la verifica della tempestività. Ha poi dichiarato inammissibile, e comunque infondato, il primo motivo: la domanda dei venditori di accertamento del solo an debeatur e di rinvio a separato giudizio per la liquidazione del quantum non integra abuso del processo, potendo la vittima di un illecito limitare sin dall’origine la propria domanda all’accertamento dell’an. Ha inoltre dichiarato inammissibile il secondo motivo, osservando che la Corte territoriale non aveva fatto una valutazione ex post, ma aveva ritenuto che già al momento del rogito emergessero elementi idonei a rilevare la lottizzazione abusiva; ha anche escluso che la sentenza avesse trasformato l’obbligazione del notaio in un’obbligazione di risultato. Infine, ha rigettato il terzo motivo, ritenendo la motivazione sufficiente e non contraddittoria, poiché la responsabilità del notaio era stata collegata non alla nullità dell’atto, ma al trasferimento di un bene urbanisticamente irregolare e dunque lesivo dell’interesse dell’acquirente. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del notaio alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c.

  deposito dell'"originale" della relata di notifica

  Ai fini del controllo di tempestività del ricorso per cassazione va offerta la prova della notificazione della sentenza impugnata; dopo l’avvio del processo telematico in cassazione, la prova può essere fornita mediante deposito del messaggio originale di notificazione, oppure, se depositata solo copia immagine, con attestazione di conformità idonea a garantirne la certezza.

• art. 196-quater disp. att. c.p.c.

  È richiamato come disposizione di attuazione del processo telematico in cassazione, rilevante per le modalità di deposito della prova di notificazione.

• art. 9, commi 1-bis e 1-ter, L. 53/1994

  Consente il deposito di copia autentica solo quando non sia possibile il deposito con modalità telematiche.

• art. 278 c.p.c.

  La domanda limitata all’accertamento dell’an debeatur non è di per sé abusiva; la condanna generica può essere chiesta ab origine dalla parte interessata.

• art. 1176 c.c.

  La diligenza professionale del notaio va apprezzata secondo i parametri della professione e in relazione al momento dell’adempimento.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato come norma sull’inadempimento del professionista e sulla responsabilità contrattuale per mancata esecuzione diligente della prestazione.

• art. 1223 c.c.

  Rilevante per il risarcimento del danno conseguente all’inadempimento professionale.

• art. 2236 c.c.

  Richiamato dalla difesa del notaio per sostenere la limitazione della responsabilità ai casi di dolo o colpa grave in prestazioni di speciale difficoltà; la Corte non ha accolto tale prospettazione.

• art. 2679 c.c.

  Norma evocata nel ricorso tra quelle asseritamente violate, senza che la Corte ne ravvisi decisività nel caso concreto.

• art. 27 L. Not.

  Richiamato come parametro dei doveri professionali del notaio nella verifica dell’atto e della sua commerciabilità.

• art. 2 Cost.

  Invocato dal ricorrente in relazione all’abuso del processo e ai principi di solidarietà.

• art. 111 Cost.

  Invocato sia per l’abuso del processo sia per il vizio di motivazione della sentenza d’appello.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare l’interesse ad agire nella domanda di condanna generica.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato dal ricorrente senza che la Corte ne faccia applicazione decisiva.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato per la dedotta nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato in relazione ai requisiti della motivazione della sentenza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione proposto dopo l’avvio del processo telematico, la prova della notificazione della sentenza impugnata deve essere fornita con modalità idonee a garantire certezza e verificabilità della data, potendo il deposito di copia immagine essere sufficiente solo se accompagnato da attestazione di conformità nei termini di legge.
• La domanda proposta fin dall’origine solo per l’accertamento dell’an debeatur, con riserva di separata liquidazione del quantum, non costituisce di per sé abuso del processo né frazionamento illegittimo della tutela, quando risponda a un interesse concretamente apprezzabile della parte.
• La responsabilità professionale del notaio va valutata con riferimento al momento del rogito e alla diligenza esigibile secondo la natura dell’incarico; non è necessario che il professionista garantisca il risultato economico-giuridico finale, ma che svolga gli accertamenti e le cautele rientranti nei doveri di protezione e consiglio propri della funzione.
• La motivazione della sentenza non è contraddittoria quando distingue tra validità formale dell’atto e illiceità o irregolarità sostanziale del bene trasferito: un atto formalmente valido può comunque fondare responsabilità risarcitoria se ha determinato il trasferimento di un bene non commerciabile o urbanisticamente irregolare.
• In sede di legittimità non è censurabile come violazione di legge una critica che, in realtà, mira solo a rimettere in discussione l’accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, salvo che la deduzione si traduca in un effettivo vizio motivazionale nei limiti consentiti.

Come è indicizzato