Pareri e memorandum

MEMORANDUM

Cessione di immobile ricevuto in donazione: plusvalenza e tassazione

1. Premessa

La Sig.ra [ ] ha ricevuto in donazione dal padre, nel 2024, un appartamento che il donante aveva acquistato nel marzo 2023 per € 180.000. L’immobile, concesso in locazione, verrà ceduto nell’ottobre 2026 per € 240.000.

2. Questione

Se la cessione generi una plusvalenza imponibile e come vada determinata e tassata.

3. Quadro normativo

L’art. 67, co. 1, lett. b), TUIR assoggetta a tassazione le plusvalenze da cessione di immobili acquistati da non più di cinque anni; per gli immobili ricevuti in donazione il quinquennio decorre dalla data di acquisto da parte del donante. L’art. 68, co. 1, TUIR assume come costo quello sostenuto dal donante. L’art. 1, co. 496, L. 266/2005 consente di optare, in atto, per l’imposta sostitutiva del 26%.

4. Analisi

Il quinquennio decorre dal marzo 2023 e non dalla donazione: alla data della cessione non è trascorso. L’immobile non è stato abitazione principale, quindi l’esclusione non opera. La plusvalenza è pari a € 60.000 (240.000 − 180.000), al netto delle eventuali spese incrementative documentate.

5. Conclusioni

La plusvalenza è imponibile. Conviene valutare l’opzione per l’imposta sostitutiva del 26%, pari a € 15.600, da esercitare al rogito, se l’aliquota marginale IRPEF della cliente è superiore.

Gentile Signora,

vendendo nel 2026 l’appartamento ricevuto in donazione nel 2024, il fisco guarda a quando lo ha comprato suo padre, nel marzo 2023: non sono ancora passati cinque anni, quindi il guadagno della vendita è tassato.

Il guadagno si calcola sul prezzo pagato da suo padre: 240.000 − 180.000 = 60.000 euro. Dal notaio può scegliere di pagare un’imposta fissa del 26%, cioè 15.600 euro, invece di sommare il guadagno al suo reddito: di norma conviene, e ne parliamo insieme prima del rogito.

Restiamo a disposizione.