Cassazione Civile, Ordinanza n. 19655/2025 del 16/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento relativo al periodo d’imposta 2015, emesso a seguito di PVC, con cui l’Amministrazione finanziaria ha recuperato a tassazione ammortamenti ritenuti fiscalmente indeducibili e ha liquidato maggiore IRES, sanzioni e interessi. L’Ufficio ha sostenuto che, nei contratti di affitto di ramo d’azienda stipulati dalla società, la clausola di deroga all’art. 2561 c.c. richiamata dall’art. 102, comma 8, TUIR era neutralizzata da altre previsioni contrattuali che ponevano in capo agli affittuari gli obblighi di manutenzione e di mantenimento dell’efficienza operativa, con conseguente spettanza della deduzione degli ammortamenti agli affittuari e non al concedente. La CTR ha invece ritenuto legittima la deduzione in capo alla società concedente, distinguendo tra spese di conservazione dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti, da un lato, e spese di manutenzione ordinaria, personalizzazione e gestione quotidiana delle parti comuni, dall’altro. Con il ricorso per cassazione l’Agenzia ha denunciato violazione dell’art. 2561 c.c. e dell’art. 102, comma 8, d.P.R. 917/1986, sostenendo che la CTR avrebbe erroneamente valorizzato la distinzione tra i diversi tipi di spese e avrebbe trascurato la reale volontà delle parti. La società ha resistito e, in via incidentale condizionata, ha dedotto nullità della sentenza per asserite violazioni processuali e omessa motivazione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato, per la parte esaminabile, il motivo dell’Agenzia e inammissibili le ulteriori censure in quanto sostanzialmente dirette a rimettere in discussione l’interpretazione del contratto senza denunciare specifiche violazioni dei criteri legali di ermeneutica. Ha affermato che, nei contratti di affitto di azienda, la deduzione degli ammortamenti compete al soggetto che assume l’obbligo di conservare l’efficienza dei beni aziendali, ma che le parti possono validamente derogare a tale assetto; nel caso concreto la CTR ha correttamente valorizzato la clausola espressa di deroga all’art. 2561 c.c. e ha ritenuto non incompatibili con essa le clausole che ponevano a carico degli affittuari sole spese di manutenzione ordinaria e gestione corrente. Il ricorso incidentale della società è stato dichiarato assorbito. Il ricorso principale dell’Agenzia è stato quindi rigettato, con condanna alle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2561 c.c.

  L’affittuario di azienda ha, in via ordinaria, l’obbligo di conservare l’efficienza dei beni aziendali; tuttavia le parti possono derogare convenzionalmente a tale disciplina.

• art. 2562 c.c.

  Richiamato congiuntamente all’art. 2561 c.c. come norma civilistica derogabile nei contratti di affitto di azienda.

• art. 102, comma 8, d.P.R. n. 917/1986

  La deduzione degli ammortamenti segue il soggetto che, in base alla disciplina civilistica e al contratto, sopporta l’obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni; la disposizione non opera in caso di deroga convenzionale all’art. 2561 c.c.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Parametro del motivo principale per dedotta violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Parametro dei motivi incidentali per nullità della sentenza.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio di interpretazione contrattuale che, però, non è stato specificamente e validamente censurato dalla ricorrente.

• art. 42 d.P.R. n. 600/1973

  Invocato dalla contribuente nel ricorso incidentale per contestare la modificazione della motivazione dell’atto impositivo.

• art. 7 L. n. 212/2000

  Invocato dalla contribuente nel ricorso incidentale in tema di motivazione degli atti impositivi.

• art. 12, comma 7, L. n. 212/2000

  Invocato per la dedotta mancata considerazione delle osservazioni al PVC.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per asserita omessa pronuncia.

• art. 132 c.p.c., n. 4

  Richiamato per dedotta nullità della sentenza per omessa motivazione.

• art. 36 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato in relazione all’obbligo di motivazione della sentenza tributaria.

• art. 111 Cost.

  Richiamato a sostegno della censura di motivazione della sentenza tributaria.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha escluso l’applicazione del contributo unificato aggiuntivo per l’Amministrazione soccombente ammessa alla prenotazione a debito.

Massime di principio

• Nel contratto di affitto di azienda, la regola fiscale sulla deduzione degli ammortamenti segue il soggetto che, in concreto e secondo la disciplina negoziale, sopporta l’obbligo di conservare l’efficienza dei beni aziendali; se le parti derogano validamente all’art. 2561 c.c., la deducibilità può restare in capo al concedente.
• Ai fini dell’interpretazione del contratto, la clausola espressa che disciplina il riparto degli oneri e deroga a norme dispositive ha valore preminente; il giudice può discostarsi dal dato letterale solo se la contraddizione con il complessivo regolamento negoziale sia specificamente dimostrata.
• Le spese di manutenzione ordinaria, di gestione quotidiana e di personalizzazione delle parti comuni non sono automaticamente sovrapponibili alle spese di conservazione dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti rilevanti per l’art. 2561 c.c.; occorre distinguere tra deperimento del compendio aziendale e costi di ordinaria gestione.
• In sede di legittimità non è sufficiente una diversa lettura del contratto per ottenere la cassazione della decisione di merito: occorre denunciare in modo puntuale la violazione dei canoni legali di ermeneutica o un vizio motivazionale rilevante nei limiti consentiti.

Come è indicizzato