Cassazione Civile, Ordinanza n. 33895/2025 del 23/12/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento con cui l'Ufficio ha disposto, ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, la revisione parziale del classamento di immobili urbani siti in Roma di proprietà dell'ente ricorrente, perché ubicati in microzone ritenute "anomale" per il significativo scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale rispetto al resto del territorio comunale. L'ente ha impugnato l'atto deducendone l'illegittimità per difetto di motivazione e violazione delle norme sulla revisione catastale e sull'obbligo di motivazione, sostenendo che l'amministrazione avesse operato un riclassamento standardizzato e generalizzato, senza spiegare in modo specifico i dati, i criteri, le fonti e la ricaduta concreta sui singoli immobili. In Cassazione sono stati proposti tre motivi, tutti ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., per violazione, tra l'altro, dell'art. 7 L. n. 212/2000, dell'art. 3 L. n. 241/1990, dell'art. 1, commi 335, 336 e 339, L. n. 311/2004, del D.P.R. n. 138/1998 e dell'art. 2697 c.c., lamentando che la CTR avesse ritenuto sufficiente una motivazione che faceva leva solo in modo generico sul contesto urbano e sullo scostamento di microzona, senza indicare gli elementi concreti necessari a legittimare il nuovo classamento delle singole unità immobiliari.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell'ente contribuente, cassando la sentenza impugnata. Ha ritenuto che, nella revisione del classamento ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, l'avviso debba contenere una motivazione rigorosa, specifica e completa non solo sui presupposti della microzona anomala, ma anche sulla concreta incidenza del mutato rapporto tra valore di mercato e valore catastale sul singolo immobile. Poiché l'atto impugnato conteneva indicazioni generiche e apodittiche e la CTR aveva valorizzato integrazioni ex post dell'Ufficio, la motivazione è stata giudicata insufficiente. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito, accogliendo il ricorso originario dell'ente e quindi annullando l'avviso. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate, mentre l'Agenzia delle Entrate è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  consente di denunciare in cassazione la violazione di legge, qui riferita alla disciplina sulla motivazione e sulla revisione catastale.

• art. 7 L. 212/2000

  richiamato quale norma sull'obbligo di motivazione degli atti tributari.

• art. 3 L. 241/1990

  richiamato quale norma generale sulla motivazione del provvedimento amministrativo.

• art. 1, comma 335, L. 311/2004

  "La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali..."

  la revisione è legittima solo in presenza di microzone anomale e richiede l'accertamento e la specificazione dei presupposti fattuali e del concreto riflesso sul singolo immobile.

• art. 1, commi 336 e 339, L. 311/2004

  richiamati per distinguere le diverse ipotesi di revisione catastale e il relativo procedimento tecnico-operativo.

• D.P.R. n. 138/1998, artt. 2, 8 e 9

  utilizzato per definire la microzona e per affermare che, nell'attribuzione della classe e della rendita, rilevano anche le caratteristiche edilizie della singola unità immobiliare.

• art. 3, comma 154, lett. e), L. 662/1996

  richiamato come diversa ipotesi di revisione del classamento, distinta da quella del comma 335.

• d.lgs. 546/1992, art. 7

  richiamato nel quadro delle norme processuali sul processo tributario e sull'istruzione probatoria.

• art. 2697 c.c.

  richiamato per affermare che l'onere di dedurre e provare i presupposti dell'accertamento grava sull'amministrazione.

Massime di principio

• Nella revisione del classamento delle unità immobiliari ex art. 1, comma 335, L. 311/2004, l'amministrazione deve indicare in modo chiaro, analitico e controllabile i presupposti della microzona anomala, i criteri di calcolo adottati e le fonti dei dati utilizzati.
• La motivazione dell'avviso non può esaurirsi nel richiamo allo scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona: occorre spiegare in che modo tale scostamento si traduca nel nuovo classamento e nella nuova rendita del singolo immobile.
• Le diverse ipotesi di revisione catastale previste dall'ordinamento hanno presupposti e finalità differenti e non sono tra loro fungibili; l'Ufficio non può integrare in giudizio la motivazione dell'atto con ragioni diverse o ulteriori rispetto a quelle enunciate originariamente.
• L'onere di provare i presupposti della riclassificazione e la correttezza dei parametri applicati grava sull'amministrazione finanziaria, che deve porre il contribuente in condizione di controllare e contestare la legittimità dell'operato amministrativo.
• Anche nella revisione per microzone, oltre al fattore posizionale della zona, devono essere considerate e motivate le caratteristiche edilizie della specifica unità immobiliare, poiché la classe e la rendita riguardano il singolo bene e non la sola area territoriale.

Come è indicizzato