Cassazione Civile, Ordinanza n. 17452/2026 del 02/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale emesso in esito a procedura DOCFA, con cui l'Ufficio aveva rettificato la categoria proposta per una vasca interrata destinata a stazione di sollevamento e funzionale all'attività di depurazione delle acque reflue, attribuendole la categoria D/7 in luogo della E/3 indicata dalla parte contribuente. La Commissione tributaria regionale aveva rigettato l'appello dell'Agenzia, confermando l'annullamento dell'atto sia per difetto di motivazione sia perché il bene, essendo parte della rete idrica e privo di autonoma capacità produttiva, doveva restare in categoria E, in quanto strumentale a un servizio pubblico svolto senza fini lucrativi. In Cassazione l'Agenzia ha proposto tre motivi: (1) violazione della disciplina catastale sul classamento, per avere il giudice di merito valorizzato l'assenza di lucro e la funzione pubblica invece delle caratteristiche oggettive del bene; (2) violazione delle norme sull'autonomia funzionale e reddituale dell'unità immobiliare, sostenendo che ai fini dell'accatastamento rileva la potenzialità di autonoma funzionalità e redditività; (3) violazione delle norme in tema di motivazione dell'avviso catastale in procedura DOCFA, assumendo che la motivazione fosse sufficiente perché l'atto richiamava dati e stima tecnica allegata e, comunque, il procedimento è fortemente partecipativo.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell'Agenzia. Ha ritenuto fondato il terzo motivo, affermando che, in procedura DOCFA, la motivazione dell'avviso è sufficiente quando i dati del contribuente non vengono disattesi e la difformità deriva da una diversa valutazione tecnica; la mancata riproduzione integrale della stima o la sua allegazione non determinano di per sé vizio di motivazione, se l'atto rende conoscibili gli elementi essenziali della rettifica. Ha poi accolto anche il primo e il secondo motivo, cassando la sentenza impugnata perché la CTR aveva erroneamente mantenuto la categoria E facendo leva sulla funzione pubblica e sull'assenza di fine di lucro della gestore, anziché sulle caratteristiche oggettive dell'immobile e sulla sua autonomia funzionale e reddituale. La Corte ha chiarito che gli immobili del gruppo E sono quelli sostanzialmente incommerciabili e estranei alla logica di commercio e produzione industriale, mentre la vasca interrata in questione, pur strumentale a un servizio pubblico, costituiva un'unità immobiliare suscettibile di autonomo accatastamento e destinata a un'attività economica; ha quindi deciso nel merito, rigettando l'originario ricorso della contribuente contro l'avviso di accertamento catastale. Le spese di merito e di legittimità sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  utilizzato come parametro dei motivi di ricorso per denunciare violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

• L. n. 212/2000

  richiamata dalla ricorrente per censurare il preteso difetto di motivazione dell'avviso; la Corte ha ritenuto invece sufficiente la motivazione nei casi di rettifica DOCFA secondo i principi consolidati.

• L. n. 241/1990

  richiamata dalla ricorrente per la censura sul difetto di motivazione; la Corte ha escluso il vizio in presenza di atti DOCFA adeguatamente conoscibili e di diversa valutazione tecnica.

• r.d.l. n. 652/1939, art. 5

  "Si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio."

  la nozione di unità immobiliare urbana è riferita alla parte di immobile suscettibile di utilità e redditività propria.

• d.P.R. n. 1142/1949, art. 40

  "Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente."

  l'accatastamento riguarda l'unità immobiliare come cespite indipendente.

• d.P.R. n. 1142/1949, art. 8

  richiamato per la qualificazione delle unità immobiliari a destinazione speciale e per la stima diretta.

• D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, art. 2

  "è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale."

  l'unità immobiliare è tale se presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

• D.L. n. 262/2006, art. 2, comma 40

  "Nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale."

  la norma delimita negativamente la categoria E e rende decisiva la verifica dell'autonomia funzionale e reddituale delle porzioni immobiliari incluse.

• D.L. n. 262/2006, art. 2, comma 40

  la disposizione è letta come incompatibilità tra classificazione in categoria E e destinazione commerciale/industriale di immobili autonomamente funzionali e reddituali.

• L. n. 36/1994, art. 9, comma 1

  "I comuni e le province ... organizzano il servizio idrico integrato, come definito dall'articolo 4, comma 1, lettera f), al fine di garantirne la gestione secondo criteri di efficienza, di efficacia e di economicità"

  il servizio idrico integrato è gestito secondo criteri di efficienza, efficacia ed economicità.

• D.Lgs. n. 152/2006, art. 141

  "Il servizio idrico integrato è costituito dall'insieme dei servizi pubblici di captazione, adduzione e distribuzione di acqua ad usi civili di fognatura e di depurazione delle acque reflue, e deve essere gestito secondo principi di efficienza, efficacia ed economicità"

  la gestione del servizio idrico integrato ha natura economica e deve rispettare criteri di efficienza, efficacia ed economicità.

• D.Lgs. n. 152/2006, art. 154, comma 1

  la tariffa del servizio idrico integrato è qualificata come corrispettivo e non come prelievo autoritativo; la gestione segue logiche economiche.

• D.Lgs. n. 267/2000, art. 113

  richiamato per la nozione di servizi pubblici a rilevanza economica, quando la tariffa è idonea a coprire i costi e generare utile.

• L. n. 208/2015, art. 1, comma 21

  "A decorrere dal 1 gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonchè degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo"

  per gli immobili speciali e particolari la rendita si determina con stima diretta del suolo, delle costruzioni e degli elementi strutturalmente connessi, esclusi i macchinari funzionali al processo produttivo.

• art. 2050 c.c.

  richiamato incidentalmente per collegare la gestione dell'attività economica al requisito teleologico minimo dell'attività imprenditoriale.

Massime di principio

• Nel classamento catastale effettuato a seguito di procedura DOCFA, l'avviso di accertamento è sufficientemente motivato quando l'Ufficio indica i dati catastali essenziali e la classe/categoria attribuita, purché non disattenda gli elementi di fatto forniti dal contribuente e la divergenza derivi da una diversa valutazione tecnica; se invece l'Ufficio contesta specifici fatti dichiarati, la motivazione deve essere più analitica.
• La stima diretta posta a base del classamento di immobili dei gruppi D ed E, se allegata o comunque agevolmente conoscibile nel procedimento partecipativo, integra il supporto motivazionale dell'avviso e la sua mancata riproduzione integrale non determina di per sé difetto di motivazione.
• Ai fini dell'inquadramento catastale rilevano le caratteristiche oggettive dell'unità immobiliare e la sua destinazione funzionale, non la circostanza che l'attività cui è asservita sia svolta da un soggetto pubblico o da una società a partecipazione pubblica, né l'assenza di un fine di lucro in senso soggettivo.
• La nozione di unità immobiliare catastale è ancorata alla sua autonomia funzionale e reddituale potenziale: un bene che costituisce un cespite indipendente ed è suscettibile di autonoma utilizzazione economica deve essere autonomamente accatastato.
• La categoria catastale E è riservata a immobili con marcata caratterizzazione tipologico-funzionale e sostanzialmente estranei alla logica del commercio e della produzione; quando il bene è funzionale a un'attività economica e presenta autonomia propria, non può essere mantenuto in categoria E solo perché inserito in un servizio pubblico.

Come è indicizzato