Cassazione Civile, Ordinanza n. 24329/2025 del 01/09/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale emesso a seguito di procedura DOCFA su alcune unità immobiliari inserite nel centro commerciale "Castel Romano Shopping Village". L'amministrazione aveva rettificato rendite catastali e, per un locale adibito a foresteria, anche la categoria catastale, ritenendo gli immobili classificabili mediante stima diretta e comparazione con immobili similari, in particolare con il vicino centro commerciale "Centro Acquisti Orizzonte". La società contribuente aveva impugnato l'atto e aveva ottenuto l'annullamento in primo grado; la CTR aveva confermato l'annullamento ritenendo l'atto insufficientemente motivato e il classamento illegittimo, soprattutto per l'insufficienza del richiamo comparativo e per l'erronea inclusione del locale foresteria in categoria D. Nel ricorso per cassazione l'Agenzia ha dedotto tre motivi: 1) violazione delle norme sulla motivazione dell'atto amministrativo e dello statuto del contribuente, sostenendo che l'avviso fosse adeguatamente motivato; 2) violazione della disciplina catastale e delle regole sulla stima diretta, sostenendo che il riclassamento fosse conforme ai criteri normativi e che la comparazione con immobili similari fosse legittima; 3) violazione della disciplina catastale in relazione al locale foresteria, sostenendo che esso, quale pertinenza del centro commerciale e struttura per soggiorni brevi, fosse correttamente classificabile in categoria D/2. La contribuente ha resistito e ha anche eccepito giudicato esterno, eccezione respinta dalla Corte perché i precedenti giudicati riguardavano situazioni fattuali ormai mutate da successive variazioni catastali.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ha cassato la sentenza della CTR del Lazio e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese. La Corte ha escluso l'efficacia del giudicato esterno invocato dalla contribuente, perché il giudicato in materia catastale vincola solo la situazione fattuale cristallizzata al momento della decisione e non si estende a successivi mutamenti derivanti da fusioni, frazionamenti o altre variazioni catastali. Ha poi ritenuto fondati tutti e tre i motivi: l'avviso era sufficientemente motivato perché, nel procedimento DOCFA, quando la diversa rendita deriva da una rivalutazione tecnica e non dalla disattesa di specifici fatti denunciati dal contribuente, basta l'indicazione dei dati catastali e dei criteri estimativi; la comparazione con immobili similari è criterio ammesso nella stima diretta degli immobili a destinazione speciale o particolare, e la documentazione prodotta in giudizio dall'Agenzia rileva sul piano della prova, non può integrare una motivazione ritenuta carente; infine, il locale foresteria è stato ritenuto correttamente riconducibile alla categoria D/2, in quanto pertinenza strumentale e accessoria del centro commerciale, rientrante nella tipologia di strutture per soggiorni brevi.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno in materia catastale vincola solo la situazione fattuale cristallizzata al momento della decisione e non si estende a mutamenti successivi dello stato di fatto registrati da variazioni catastali.

• art. 3 L. 241/1990

  È richiamato tra le norme sulla motivazione dell'atto; nella specie la Corte esclude il vizio motivazionale dell'avviso catastale.

• art. 7 L. 212/2000

  La motivazione dell'atto deve rendere conoscibili al contribuente i presupposti della pretesa; l'allegazione o riproduzione degli atti richiamati è necessaria solo nei limiti previsti dalla norma, mentre i mezzi di prova appartengono al processo.

• art. 2 d.l. 116/1993

  È richiamato come base normativa della disciplina catastale contestata.

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  Regola la procedura DOCFA, nel cui ambito la diversa rendita può derivare da rivalutazione tecnica dei medesimi dati denunciati dal contribuente.

• r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  È richiamato quale fonte della disciplina del catasto dei fabbricati e del classamento degli immobili a destinazione speciale o particolare.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  L'art. 30 è letto nel senso che per gli immobili a destinazione speciale o particolare la rendita si accerta con stima diretta per ogni singola unità.

• art. 11 d.l. 14 marzo 1988, n. 70

  È richiamato nella disciplina del classamento e della determinazione della rendita catastale.

• art. 7 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 604

  Confermato l'obbligo di stima diretta per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, senza necessità di sopralluogo obbligatorio.

• art. 1, comma 244, L. 190/2014

  Attribuisce valore normativo alle istruzioni della circolare catastale richiamata, recependole transitoriamente nella disciplina estimativa.

• art. 1, comma 1, lett. a), L. 130/2022

  Richiamato ai fini del rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare gli elementi di fatto giustificativi della diversa rendita grava sull'amministrazione finanziaria; il giudice non può desumere la prova dal solo mancato assolvimento dell'onere probatorio del contribuente.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro formale dei motivi di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• Nel contenzioso catastale conseguente a procedura DOCFA, la motivazione dell'avviso è sufficiente quando l'amministrazione, senza contestare i fatti denunciati dal contribuente, ricalcoli tecnicamente categoria e rendita indicando i dati catastali essenziali e i criteri estimativi adottati.
• Se la maggiore rendita deriva da una diversa valutazione tecnica degli stessi elementi di fatto, l'atto non richiede una motivazione analitica delle ragioni del mancato recepimento della proposta del contribuente; il problema si sposta sul piano della prova nel giudizio di merito.
• La documentazione comparativa prodotta in giudizio dall'amministrazione serve a provare la fondatezza della maggiore rendita, ma non può essere utilizzata per sanare una motivazione originariamente carente dell'avviso.
• Nelle controversie sul classamento in rettifica, l'onere di provare gli elementi di fatto a sostegno della diversa classificazione grava sull'amministrazione finanziaria, ferma la facoltà del contribuente di contestare la pretesa con criteri astratti o con il raffronto con immobili omogenei della stessa zona censuaria.
• Il giudicato esterno in materia catastale non si estende automaticamente a successivi mutamenti dello stato di fatto dell'immobile, quando tali mutamenti abbiano determinato variazioni catastali successive alla decisione passata in giudicato.
• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare appartenenti ai gruppi catastali D ed E la rendita va determinata con stima diretta; il procedimento può fondarsi anche su elementi documentali e su comparazione con immobili similari, senza che sia necessario un sopralluogo in ogni caso.
• Un locale adibito a foresteria, quando sia pertinenza funzionale di un centro commerciale e serva a esigenze alloggiative temporanee del personale, può essere ricondotto alla categoria D/2 come struttura per soggiorni brevi, valorizzandosi la sua funzione strumentale rispetto al complesso principale.

Come è indicizzato