Cassazione Civile, Ordinanza n. 16711/2026 del 28/05/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento per il 2010 con cui l'Ufficio ha ripreso a tassazione: a) ai fini delle imposte dirette, una plusvalenza patrimoniale in luogo della minusvalenza dichiarata dalla società fallita in relazione alla vendita di un immobile commerciale acquistato con accollo di mutuo, ritenendo che l'immobile fosse stato venduto "completato e pronto all'uso" e che non fosse stata provata la capitalizzazione degli interessi passivi né la ristrutturazione dell'immobile; b) ai fini IVA, l'indebita detrazione della fattura emessa per lavori di edificazione di un centro commerciale su terreno di proprietà di terzo concedente in leasing, sostenendo che la società utilizzatrice non avesse dimostrato che i costi sostenuti eccedessero la soglia contrattuale a carico del concedente. La CTR ha accolto parzialmente l'appello del fallimento, confermando la ripresa sulla plusvalenza e annullando quella IVA per difetto di prova dell'Ufficio. L'Agenzia ha proposto ricorso principale con due motivi: nullità della sentenza per motivazione apparente in relazione all'annullamento della ripresa IVA; violazione dell'art. 19 DPR 633/1972 per avere ritenuto inerenti i costi di costruzione e detraibile l'IVA senza prova dell'eccedenza rispetto al budget contrattuale. Il fallimento ha proposto ricorso incidentale deducendo omessa pronuncia sulla domanda subordinata di deduzione, quale costo d'esercizio ex art. 96 TUIR, degli interessi passivi relativi al mutuo accollato per l'acquisto dell'immobile, qualora non fosse riconosciuta la capitalizzazione degli interessi stessi.

La decisione

La Corte ha rigettato sia il ricorso principale dell'Agenzia delle entrate sia il ricorso incidentale del fallimento. Ha ritenuto infondato il primo motivo dell'Agenzia, perché la motivazione della CTR sull'IVA non era apparente ma sufficientemente intellegibile; ha ritenuto in parte inammissibile e in parte infondato il secondo motivo, affermando che il diritto alla detrazione IVA per lavori su immobile di terzi sussiste se vi è un nesso di strumentalità anche solo potenziale con l'attività d'impresa e che la valutazione di inerenza è accertamento di merito non sindacabile in cassazione, oltre al fatto che il controllo fiscale non può interferire con le scelte imprenditoriali salvo macroscopica antieconomicità. Ha poi respinto il ricorso incidentale, rilevando che non vi era omessa pronuncia, poiché la CTR, escludendo la capitalizzazione degli interessi passivi per difetto di prova, aveva implicitamente escluso anche la loro deducibilità come costi d'esercizio. Le spese di legittimità sono state compensate per reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  È stato invocato per denunciare nullità della sentenza per motivazione apparente e omessa pronuncia.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato quale parametro della motivazione della sentenza, la cui violazione può integrare nullità solo in caso di motivazione apparente o mancante.

• art. 36 del d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato per la necessità di una motivazione sufficiente nelle sentenze tributarie.

• art. 19 del DPR n. 633/1972

  La Corte ha ribadito che la detrazione IVA spetta se i costi sono inerenti e strumentali all'attività d'impresa, anche per lavori su immobile di terzi.

• art. 2697 c.c.

  La violazione si configura solo se l'onere probatorio viene attribuito a una parte diversa da quella su cui incombe secondo le regole sui fatti costitutivi ed eccezioni.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o fuori dei poteri officiosi, non quando valuta diversamente le prove offerte.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia ricorre solo se vi è totale pretermissione della decisione sul capo di domanda, non quando la domanda sia rigettata implicitamente.

• art. 99 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente incidentale nel denunciare omessa pronuncia sulla domanda subordinata.

• art. 2907 c.c.

  Richiamato nel motivo incidentale come norma processuale sostanziale relativa alla tutela giurisdizionale dei diritti.

• art. 35 del d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato nel motivo incidentale in relazione alla pronuncia del giudice tributario.

• art. 39, comma 1, del DPR n. 600/1973

  Richiamato nel motivo incidentale sul potere di accertamento del reddito d'impresa.

• art. 96, comma 1, del DPR n. 917/1986

  Richiamato per sostenere la deducibilità degli interessi passivi come costi d'esercizio; la Corte ha ritenuto che, nel caso, la loro mancata capitalizzazione escludesse la deducibilità autonoma.

• art. 109 del DPR n. 917/1986

  Richiamato nel motivo incidentale in tema di determinazione del reddito d'impresa.

• art. 110, comma 1, lett. b), del DPR n. 917/1986

  Applicato nel senso che, per gli immobili destinati alla produzione, gli interessi passivi per acquisto/costruzione/ristrutturazione sono deducibili solo previa capitalizzazione come costo di fabbricazione.

Massime di principio

• La motivazione della sentenza è nulla per apparenza solo quando sia del tutto incomprensibile o meramente assertiva; è invece sufficiente se rende percepibili le ragioni della decisione e consente il controllo logico-giuridico.
• In tema di IVA, la detrazione può essere riconosciuta anche per spese di costruzione o ristrutturazione su beni di proprietà di terzi, purché tali spese siano strumentalmente connesse, anche solo potenzialmente, all'attività d'impresa.
• L'inerenza di un costo costituisce un accertamento di merito; in cassazione non è possibile sostituire una diversa valutazione dei fatti e delle prove a quella compiuta dal giudice di merito.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre solo se l'onere della prova è attribuito alla parte sbagliata, non quando si contesti la valutazione delle prove o la loro maggiore o minore attendibilità.
• L'omessa pronuncia sussiste solo quando il giudice tralasci integralmente di decidere su una domanda o eccezione; non vi è vizio se la decisione adottata ne comporta il rigetto implicito.
• Per gli immobili alla cui produzione è diretta l'attività d'impresa, gli interessi passivi relativi all'acquisto, costruzione o ristrutturazione sono deducibili solo se previamente capitalizzati come costo di fabbricazione, non come costo autonomamente deducibile.
• Un'eventuale violazione degli accordi contrattuali sul riparto dei costi tra concedente e utilizzatore può rilevare solo sul piano privatistico e non incide di per sé sulla detrazione fiscale, se il costo è comunque inerente all'attività d'impresa.

Come è indicizzato