Cassazione Civile, Ordinanza n. 08299/2025 del 29/03/2025

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva notificato alla società due avvisi di accertamento per Ires, Iva e Irap relativi agli anni 2010 e 2011, recuperando a tassazione maggiori proventi da locazione immobiliare. Secondo l'Ufficio, il contratto prevedeva l'aggiornamento annuale del canone in base agli indici Istat e il pagamento degli interessi sugli oneri di ristrutturazione, sicché tali somme dovevano ritenersi percepite e imponibili. La contribuente aveva impugnato gli atti deducendo, tra l'altro, la mancanza di prova dell'effettiva percezione dei redditi contestati; sia la CTP sia la CTR avevano accolto le sue difese. In cassazione l'Agenzia ha dedotto: 1) violazione degli artt. 13 e 14 L. n. 431/1998, sostenendo che l'aggiornamento del canone e gli interessi contrattualmente pattuiti fossero imponibili; 2) violazione dell'art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973, dell'art. 109 d.P.R. n. 917/1986 e dell'art. 2697 c.c., per avere la CTR erroneamente escluso l'accertamento induttivo pur in presenza della previsione contrattuale; 3) analoga violazione per quanto riguarda gli interessi sulle spese di ristrutturazione. La società ha resistito eccependo anche l'inammissibilità del ricorso e chiedendo, altresì, l'applicazione di un precedente giudicato esterno, oltre alla riunione con altro giudizio pendente.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e lo ha rigettato. Ha escluso che la sola previsione contrattuale dell'aggiornamento ISTAT del canone e degli interessi sulle spese di ristrutturazione fosse sufficiente a dimostrare, anche in via presuntiva, la effettiva percezione delle somme e quindi la loro imponibilità. Ha osservato che l'abrogazione della previsione che subordinava l'aggiornamento a richiesta non implica automatismo dell'adeguamento: serve comunque la prova che l'aggiornamento sia stato almeno richiesto o che il maggior importo sia stato effettivamente corrisposto. Il medesimo principio è stato esteso agli interessi contrattuali sulle spese di ristrutturazione. Le spese sono state poste a carico della ricorrente soccombente; non è stato applicato l'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 per la qualità soggettiva dell'Agenzia.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Viene indicato come parametro formale dei motivi di ricorso per cassazione per violazione di legge.

• artt. 13 e 14 L. n. 431/1998

  Sono invocati dall'Agenzia per sostenere l'assoggettamento a imposta dell'aggiornamento del canone; la Corte esclude che tali norme comportino l'automatico sorgere del maggior canone senza richiesta o prova della percezione.

• art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973

  È richiamato quale base dell'accertamento induttivo; la Corte ritiene che, nel caso concreto, mancasse un adeguato supporto probatorio, anche presuntivo, del maggior reddito.

• art. 109 d.P.R. n. 917/1986

  È evocato per la determinazione del reddito imponibile; la Corte non lo ritiene violato perché la pretesa fiscale non era sorretta da prova dell'effettiva percezione.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ribadisce che spettava all'Ufficio fornire elementi idonei a dimostrare il maggior reddito tassabile, almeno in via presuntiva.

• art. 32 L. n. 392/1978

  Richiamato dalla Corte per affermare che l'aggiornamento del canone non opera automaticamente, ma richiede un atto che ne faccia sorgere il diritto secondo la disciplina della locazione.

• art. 24 L. n. 392/1978

  È menzionato solo per ricordare l'abrogazione del meccanismo della richiesta nell'ambito delle locazioni abitative; la Corte precisa che l'abrogazione non ha introdotto automatismo dell'adeguamento.

• art. 1591 c.c.

  Richiamato per analogia nei precedenti citati, a conferma che il mancato aggiornamento non rileva in difetto di richiesta secondo la giurisprudenza della Corte.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte esclude la sua applicazione in ragione della soccombenza di una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato in quanto Amministrazione difesa dall'Avvocatura dello Stato.

Massime di principio

• In tema di redditi da locazione, la sola clausola contrattuale che preveda l'aggiornamento annuale del canone secondo gli indici ISTAT non basta, da sola, a dimostrare la percezione del maggior reddito imponibile: occorre un ulteriore riscontro, anche presuntivo, dell'effettivo avvenuto aggiornamento o della corresponsione delle somme.
• L'abolizione della necessità di una specifica richiesta di aggiornamento del canone non comporta che l'adeguamento operi automaticamente per il solo fatto di essere pattuito; il diritto al maggior canone deve comunque risultare concretamente sorto e/o essere stato esercitato secondo la disciplina applicabile.
• Nel procedimento tributario, l'accertamento induttivo non può fondarsi su una mera presunzione astratta desunta dal testo contrattuale, se mancano elementi fattuali aggiuntivi idonei a supportare la pretesa fiscale.
• Il contribuente che contesti la tassazione di maggiori proventi da locazione può ottenere l'annullamento dell'atto se l'Ufficio non assolve all'onere di provare, almeno presuntivamente, l'effettivo conseguimento dei redditi contestati.
• I principi relativi all'aggiornamento del canone di locazione sono estensibili, per identità di ratio, anche ai corrispettivi accessori contrattualmente pattuiti, come gli interessi sulle spese di ristrutturazione, quando la pretesa impositiva si fondi esclusivamente sulla pattuizione e non su prova della loro effettiva percezione.

Come è indicizzato