LEGGE 27 luglio 1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani

Il provvedimento detta una disciplina organica delle locazioni urbane, distinguendo tra locazioni abitative e locazioni per attività economiche o professionali. Molte disposizioni sul canone e sulla durata delle locazioni abitative risultano oggi abrogate, mentre rimane centrale la parte relativa alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione.

Durata del contratto e rinnovo

Per le locazioni abitative la durata minima era fissata in quattro anni, con rinnovo tacito per pari durata salvo disdetta; tale disciplina è però stata abrogata limitatamente alle locazioni abitative dalla L. 431/1998. Per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione la durata minima è invece:

• sei anni per attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico, nonché per l’esercizio abituale e professionale di attività di lavoro autonomo;
• nove anni per attività alberghiere, imprese assimilate e attività teatrali. Il contratto si rinnova tacitamente per sei o nove anni, salvo disdetta nei termini di legge. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi previsti dalla legge.

Sublocazione, cessione e successione

Nelle locazioni abitative il conduttore non può sublocare integralmente l’immobile né cedere il contratto senza consenso del locatore; è ammessa la sublocazione parziale previa comunicazione scritta. Nelle locazioni per uso diverso, invece, il conduttore può sublocare o cedere il contratto anche senza consenso del locatore se contestualmente cede o loca l’azienda, fermo il diritto di opposizione del locatore per gravi motivi entro trenta giorni. La successione nel contratto è disciplinata in modo diverso a seconda del tipo di rapporto. Per l’abitazione succedono i conviventi familiari indicati dalla norma; per i rapporti ad uso diverso succedono, nei casi previsti, i soggetti che continuano l’attività o, in caso di separazione, il coniuge che prosegue l’attività nell’immobile.

Recesso e inadempimento

Per le locazioni abitative il conduttore può recedere se previsto contrattualmente, con preavviso di sei mesi, oppure in ogni caso per gravi motivi con lo stesso preavviso. Nelle locazioni ad uso diverso è prevista una disciplina analoga di recesso con preavviso di sei mesi. Il mancato pagamento del canone oltre venti giorni dalla scadenza, o degli oneri accessori nei limiti indicati, costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Canone, equo canone e aggiornamenti

La legge contiene l’impianto dell’equo canone per le abitazioni, con criteri di determinazione basati su valore locativo, superficie convenzionale, costo base e coefficienti correttivi. Sono previste regole su arredamento, aggiornamento annuale del canone e adeguamento in funzione delle variazioni dei parametri tecnici. Tuttavia gran parte di tali norme è oggi abrogata per le locazioni abitative dalla L. 431/1998. Per le locazioni commerciali e assimilate restano invece disciplinati gli aggiornamenti del canone, nei limiti previsti e con riferimento agli indici ISTAT.

Oneri accessori, spese e deposito cauzionale

Le spese di registrazione del contratto sono ripartite in parti uguali tra locatore e conduttore. Sono inoltre disciplinati gli oneri accessori a carico del conduttore, la misura della partecipazione alle spese di portineria, il diritto di visione dei giustificativi e il termine di pagamento. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali da corrispondere annualmente al conduttore.

Prelazione, riscatto e rilascio

Per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione il conduttore gode di diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile e, in alcuni casi, in caso di nuova locazione. È previsto anche il diritto di riscatto se la vendita non è stata notificata correttamente o se il prezzo dichiarato è superiore a quello effettivo. La legge disciplina poi la procedura per il rilascio dell’immobile alla scadenza, la possibilità di agire in giudizio e le sanzioni se il locatore non utilizza l’immobile per il motivo dichiarato di diniego della rinnovazione.

Indennità per la perdita dell’avviamento

Per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, in caso di cessazione del rapporto non dovuta a inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, è prevista un’indennità per la perdita dell’avviamento, pari a 18 mensilità del canone per le attività ordinarie e a 21 per le attività alberghiere, con possibile ulteriore indennità in caso di ripresa della stessa attività da parte di terzi entro un anno.

Ambito di applicazione e esclusioni

Sono escluse dall’ambito applicativo alcune categorie di locazioni, tra cui quelle transitorie, gli alloggi costruiti a totale carico dello Stato, gli alloggi soggetti a edilizia convenzionata, gli immobili delle categorie catastali A/8 e A/9 e, a determinate condizioni demografiche, gli immobili siti in piccoli comuni. La parte sul canone e sull’equo canone per le locazioni abitative risulta comunque abrogata dalla L. 431/1998.

Stato attuale della disciplina

Il testo conserva rilievo pratico soprattutto per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, mentre la disciplina delle locazioni abitative è in larga parte superata dalla normativa successiva. Restano quindi utili soprattutto le disposizioni su durata, rinnovo, prelazione, indennità di avviamento, successione e rapporti tra locatore e conduttore nei contratti commerciali.