Cassazione Civile, Ordinanza n. 05670/2025 del 04/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione abitativa relativo a un appartamento in Roma, stipulato in data anteriore alla registrazione tardiva. I conduttori avevano corrisposto, per un periodo, un canone ridotto assumendo che il contratto fosse nullo per tardiva registrazione e che, in applicazione della disciplina speciale sulle locazioni non registrate, il canone dovuto fosse pari al triplo della rendita catastale. La locatrice aveva invece chiesto la risoluzione per morosità, sostenendo che, dopo la sopravvenuta disciplina legislativa e la sua interpretazione costituzionalmente orientata, i conduttori avrebbero dovuto tornare a versare l’intero canone pattuito. La Corte d’appello aveva confermato la risoluzione per inadempimento, condannato i conduttori al pagamento delle differenze di canone e rigettato la loro domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni già versati. In cassazione i conduttori deducevano, con due motivi, la violazione delle norme sulla nullità del contratto per tardiva registrazione e della disciplina speciale di cui al d.lgs. 23/2011, sostenendo che la registrazione tardiva non avrebbe sanato il contratto e che, comunque, non sussistesse morosità imputabile a loro carico; inoltre censuravano la motivazione e la decisione sulla persistente debenza dell’intero canone e sulla risoluzione del rapporto.

La decisione

La Corte ha ritenuto entrambi i motivi inammissibili perché contrastanti con un orientamento giurisprudenziale consolidato. Ha ribadito che la tardiva registrazione del contratto di locazione sana la nullità con efficacia retroattiva e che, in base alla disciplina applicabile, il canone ridotto al triplo della rendita catastale opera solo per il periodo espressamente coperto dalla normativa speciale fino al 16 luglio 2015; dal 17 luglio 2015 in poi torna dovuto l’intero canone contrattuale. Ne deriva che, avendo i conduttori continuato a pagare il canone ridotto anche oltre tale data, la morosità era persistente e legittimava la risoluzione del contratto. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile, con condanna dei ricorrenti alle spese di legittimità e all’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere la nullità del contratto di locazione per tardiva registrazione; la Corte, però, ha valorizzato l'orientamento per cui la successiva registrazione sana la nullità con efficacia retroattiva.

• art. 1423 c.c.

  Invocato dai ricorrenti in collegamento alla pretesa nullità del contratto; la Corte non ne ha fatto applicazione favorevole ai ricorrenti, ritenendo sanata la nullità per tardiva registrazione.

• art. 12 prel. c.c.

  Richiamato dai ricorrenti nella prospettazione interpretativa della disciplina applicabile.

• art. 1, comma 346, L. n. 311/2004

  La Corte richiama il principio per cui il contratto di locazione non registrato nei termini è nullo, ma la tardiva registrazione ne consente la produzione di effetti ex tunc per il periodo indicato nel contratto registrato.

• art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23/2011

  Richiamato come disciplina speciale sulla misura del canone nei casi di locazione non registrata; la Corte afferma che gli effetti di tale disciplina sono limitati temporalmente e che le relative previsioni sono state dichiarate costituzionalmente illegittime.

• art. 5, comma 1-ter, d.l. n. 47/2014

  Richiamato per la proroga degli effetti della disciplina del 2011; la Corte considera la disciplina sopravvenuta alla luce delle declaratorie di incostituzionalità e della legge del 2015.

• art. 55 L. n. 392/1978

  Invocato nel secondo motivo, ma la Corte lo ritiene non conducente rispetto alla ricostruzione della morosità e alla disciplina speciale applicabile.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione alla motivazione della sentenza impugnata.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione all’asserita insufficienza della motivazione.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale invocata a base dei motivi di ricorso per falsa applicazione di legge.

• art. 360-bis, n. 1 c.p.c.

  Utilizzato dalla Corte come base dell’inammissibilità, poiché i motivi contrastavano con l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità.

• art. 13 comma 1 quater, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Richiamato quale fonte dell’inserimento del comma 1 quater nell’art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per determinare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato.

• L. n. 208/2015, art. 13, comma 5, L. n. 431/1998

  “Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all' articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , prorogati dall' articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80 , hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato”

  La Corte la considera la disciplina applicabile al caso, limitando il canone ridotto al periodo compreso tra l'entrata in vigore del d.lgs. 23/2011 e il 16 luglio 2015; dal 17 luglio 2015 torna dovuto il canone pattuito.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione abitativa non registrato nei termini di legge, la tardiva registrazione sana la nullità con efficacia retroattiva, nei limiti del rapporto e del periodo risultanti dal contratto registrato.
• La disciplina speciale che consente al conduttore di corrispondere il canone commisurato al triplo della rendita catastale opera solo nel periodo temporalmente coperto dalla normativa richiamata; dopo la sua cessazione o modifica legislativa torna dovuto l’intero canone convenuto.
• Il conduttore che continui a pagare un importo inferiore a quello contrattualmente dovuto, quando la disciplina speciale non è più applicabile, è inadempiente e la morosità può giustificare la risoluzione del contratto.
• Il ricorso per cassazione è inammissibile ex art. 360-bis n. 1 c.p.c. quando ripropone questioni già risolte in modo consolidato dalla giurisprudenza di legittimità.

Come è indicizzato