Cassazione Civile, Ordinanza n. 41237/2021 del 22/12/2021

Esito

La controversia

La controversia riguarda un immobile ad uso commerciale locato da lungo tempo a una società conduttrice. La locatrice aveva intimato licenza per finita locazione e ottenuto convalida con fissazione del rilascio al giorno successivo alla scadenza contrattuale. La conduttrice aveva quindi proposto opposizione ex art. 56, comma 3, L. n. 392/1978, sostenendo che il giudice dovesse tener conto delle esigenze concrete del conduttore e concedere un termine di rilascio effettivo, non meramente formale, e che la decorrenza del termine non potesse essere ancorata alla data del provvedimento in modo da far coincidere il rilascio con il giorno immediatamente successivo alla scadenza del contratto. Con il ricorso per cassazione la conduttrice denunciava violazione e falsa applicazione dell'art. 56, commi 1 e 3, L. n. 392/1978, censurando l'interpretazione adottata dal tribunale, che aveva ritenuto congruo fissare il rilascio al giorno dopo la scadenza contrattuale e aveva valorizzato la data del provvedimento anziché la scadenza del rapporto.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che l'art. 56 L. n. 392/1978 imponga una vera e propria protrazione legale del tempo di disponibilità dell'immobile in favore del conduttore e che il termine di rilascio non possa essere svuotato di contenuto fino a coincidere, di fatto, con la scadenza del contratto o con il giorno immediatamente successivo, perché ciò altererebbe il sinallagma locatizio e frustrerebbe la funzione di tutela del conduttore. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato al Tribunale di Venezia in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità, disponendo un nuovo esame conforme ai principi enunciati.

Norme richiamate

• art. 56, commi 1 e 3, L. 27 luglio 1978, n. 392

  "Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento"

  Il termine di rilascio ha funzione di tutela del conduttore e di mantenimento di un tempo ulteriore di godimento rispetto alla scadenza contrattuale; non può essere letto in modo da sopprimere ogni margine di utilizzo dell'immobile o da alterare il sinallagma del rapporto locatizio.

• art. 56, comma 3, L. 27 luglio 1978, n. 392

  L'opposizione prevista dalla norma è un rimedio speciale, non riconducibile all'opposizione esecutiva in senso tecnico.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata decisa in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto dalla disposizione.

• art. 3 L. 7 ottobre 1969, n. 742

  La sospensione feriale dei termini è ritenuta applicabile alla controversia, poiché non si tratta di opposizione esecutiva in senso tecnico.

• art. 92 r.d. 30 gennaio 1941, n. 12

  Richiamato come parametro per l'individuazione delle controversie escluse dalla sospensione feriale, da interpretare restrittivamente.

• art. 618 c.p.c.

  Il richiamo contenuto nell'art. 56 L. n. 392/1978 è interpretato come richiamo fisso, idoneo a consentire l'impugnazione diretta per cassazione.

• art. 1587 c.c.

  Il riferimento ai doveri del conduttore evidenzia che la fruizione dell'immobile sino alla fine della locazione è parte essenziale dell'uso pattuito.

• art. 83 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato incidentalmente per la relazione ministeriale menzionata dalla Corte nel ragionamento sulla ratio della disciplina.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Non trova applicazione, essendo il ricorso accolto, quindi non è dovuto l'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel procedimento di rilascio per finita locazione ex art. 56 L. n. 392/1978, il termine fissato dal giudice deve operare come effettiva proroga legale della disponibilità del bene in favore del conduttore, non come formula meramente apparente.
• La data di rilascio non può essere determinata in modo da comprimere, sino ad annullarlo, il tempo residuo di godimento contrattualmente spettante al conduttore: una lettura del genere altererebbe l'equilibrio del sinallagma locatizio.
• La previsione del termine di rilascio va interpretata alla luce della funzione di tutela del conduttore e delle concrete esigenze di sgombero e restituzione dell'immobile, da apprezzare in relazione alle caratteristiche del bene e dell'uso convenuto.
• La disciplina speciale dell'art. 56 L. n. 392/1978 non va assorbita nella normativa generale dell'esecuzione forzata o delle opposizioni esecutive, ma conserva autonomia funzionale e processuale.
• L'opposizione nelle controversie locatizie e la relativa impugnazione possono essere soggette alla sospensione feriale dei termini, salvo le sole fasi a carattere d'urgenza espressamente previste dalla legge.

Come è indicizzato