Cassazione Civile, Ordinanza n. 08118/2026 del 01/04/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio ha rettificato una dichiarazione di variazione DOCFA presentata dalla società per un complesso immobiliare a destinazione speciale, incrementando la rendita catastale da euro 84.320,00 a euro 570.000,00. La CTR del Lazio ha accolto solo in parte l'appello della contribuente, ritenendo legittimo il classamento e la stima diretta effettuata dall'Ufficio, ma correggendo il tasso di fruttuosità applicato. In cassazione la società ha proposto tre motivi: 1) violazione delle norme catastali perché la rendita sarebbe stata determinata con stima fondata sul costo di costruzione senza applicare il coefficiente di deprezzamento previsto per gli immobili speciali; 2) violazione della disciplina sulla motivazione degli atti amministrativi e tributari, sostenendo che l'avviso fosse insufficiente e che l'Ufficio avesse ampliato illegittimamente la superficie utile includendo una particella non oggetto di DOCFA; 3) omesso esame di fatti decisivi, per la mancata sottoscrizione della dichiarazione DOCFA da parte del legale rappresentante e per la asserita violazione del contraddittorio nel sopralluogo eseguito dall'Ufficio. La ricorrente ha inoltre chiesto dichiararsi l'inammissibilità del controricorso per irrituale notificazione. L'Agenzia delle Entrate ha resistito chiedendo l'inammissibilità o il rigetto del ricorso.

La decisione

La Corte ha preliminarmente dichiarato inammissibile il controricorso dell'Agenzia delle Entrate perché notificato non al domicilio eletto della società ricorrente ma a un soggetto diverso dal procuratore domiciliatario. Nel merito, tuttavia, ha ritenuto infondati il primo e il secondo motivo, affermando che per gli immobili a destinazione speciale il classamento può avvenire mediante stima diretta e che, nella procedura DOCFA, la motivazione dell'avviso è sufficiente quando l'Ufficio indichi i dati oggettivi, la categoria, la classe, la consistenza e il criterio estimativo adottato, specie se i dati dichiarati non sono stati disattesi ma solo rivalutati tecnicamente. Ha poi dichiarato inammissibile il terzo motivo per la regola della doppia conforme, poiché le censure sui vizi della dichiarazione DOCFA e del sopralluogo erano state respinte in entrambi i gradi di merito con le medesime ragioni di fatto. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato. Nulla è stato disposto sulle spese, per mancata rituale costituzione della resistente; è stato altresì dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 370 c.p.c.

  Il controricorso è inammissibile se notificato non al domicilio eletto della parte ricorrente ma a persona diversa dal procuratore domiciliatario.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro per denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di legge, utilizzato per i primi due motivi.

• R.D.L. n. 652/1939

  Disciplina il sistema catastale e, per gli immobili speciali, consente la determinazione della rendita mediante stima diretta o indiretta.

• L. n. 1249/1939

  Norma di conversione richiamata insieme al R.D.L. n. 652/1939 nella disciplina del classamento catastale.

• d.P.R. n. 1142/1949

  Gli artt. 27 e 28 regolano la stima catastale degli immobili speciali, distinguendo tra procedimento diretto e indiretto e prevedendo, per quest'ultimo, un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale degli immobili.

• D.M. n. 701/1994

  La procedura DOCFA è il contesto in cui il contribuente presenta la dichiarazione di nuova costruzione o variazione catastale; il termine richiamato dalla CTR è ordinatorio.

• art. 1, comma 244, L. n. 190/2014

  Ha recepito e elevato a rango normativo i contenuti della circolare n. 6/T del 2012 in tema di determinazione della rendita catastale degli immobili speciali e particolari.

• art. 3 L. n. 241/1990

  Richiamato dal ricorrente come parametro della motivazione dell'atto amministrativo.

• art. 7 L. n. 212/2000

  Richiamato dal ricorrente come norma sulla motivazione degli atti tributari; la Corte afferma che, nella DOCFA, basta l'indicazione dei dati oggettivi e del criterio tecnico seguito.

• art. 24 Cost.

  Richiamato dal ricorrente a sostegno della dedotta lesione del diritto di difesa, ma la Corte non ravvisa violazioni sostanziali della difesa nel caso concreto.

• art. 1, comma 335, L. n. 311/2004

  Richiamato come disciplina delle revisioni catastali d'ufficio per microzona, distinta però dalla fattispecie DOCFA.

• art. 8 d.P.R. n. 138/1998

  Indica gli elementi che, nei classamenti d'ufficio, devono essere esplicitati in motivazione; la Corte ne sottolinea la rilevanza per fattispecie diverse dalla DOCFA.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Presuppone, in caso di rigetto dell'impugnazione, il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.

  Nell'ipotesi di doppia conforme, limita la proponibilità del motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. se non si indicano le diverse ragioni di fatto tra primo e secondo grado.

• art. 10 R.D.L. n. 652/1939

  Per gli immobili a destinazione speciale la rendita è determinata con stima diretta per ogni singola unità.

• artt. 20 e 56 del d.P.R. n. 1142/1949

  Richiamati per definire la procedura DOCFA e la dichiarazione di variazione dello stato dei beni o di nuova costruzione.

Massime di principio

• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare il classamento catastale non si fonda su tariffa ordinaria, ma su stima diretta dell'unità, che può essere compiuta con metodo diretto (reddito ordinario al netto di spese e perdite) o indiretto (valore di mercato o costo di ricostruzione).
• Se la rendita è determinata nell'ambito di una procedura DOCFA e l'Ufficio non disattende i dati di fatto dichiarati dal contribuente ma li rivaluta tecnicamente, l'avviso è sufficientemente motivato con l'indicazione dei dati oggettivi, della categoria, della classe, della consistenza e del criterio estimativo adottato.
• L'obbligo motivazionale dell'avviso catastale è più intenso nei classamenti d'ufficio fondati su revisione di microzona, mentre nella DOCFA opera un regime motivazionale semplificato, perché il contribuente ha attivato una procedura partecipata e conosce o può conoscere agevolmente gli elementi tecnici valutati.
• Il coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dell'immobile rileva nel procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione; non è automaticamente invocabile quando l'Ufficio abbia fondato la stima su criteri diversi, come il valore di mercato o una stima diretta tecnica.
• In presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica e non dimostra la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• La notificazione del controricorso deve avvenire al domicilio eletto della parte ricorrente; la consegna a persona diversa dal procuratore domiciliatario rende l'atto inammissibile.

Come è indicizzato