Cassazione Civile, Ordinanza n. 29324/2025 del 05/11/2025

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un avviso di liquidazione con cui l'Amministrazione finanziaria richiedeva una maggiore imposta di registro in relazione alla cessione di un complesso immobiliare costituito da una costruzione commerciale sita nel Comune di Gazzada Schianno, valorizzando anche la capacità edificatoria residua del terreno. Il contribuente impugnava l'atto sostenendo, in sintesi, che: a) era errata l'attribuzione di valore alla volumetria residua del terreno; b) il confronto con i rogiti usati dall'Ufficio sarebbe stato incongruo perché riferito a beni diversi, distanti e ubicati in contesti non omogenei; c) l'avviso sarebbe stato carente di motivazione per mancata allegazione degli atti di comparazione e per difetto di indicazione degli elementi necessari a valutarne natura, consistenza e ubicazione; d) la sentenza di appello sarebbe stata nulla o comunque viziata da motivazione apparente/contraddittoria perché avrebbe quantificato il valore della residua capacità edificatoria senza considerare adeguatamente la specifica doglianza sulla superficie effettivamente valorizzata dall'Ufficio. Il ricorso per cassazione era affidato a tre motivi, tutti articolati come violazione di legge e, per il terzo, anche come vizio di motivazione e nullità della sentenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto, da un lato, che la potenzialità edificatoria del terreno sia elemento inerente al bene e che, in assenza di pattuizioni contrarie, la cessione comprenda anche la volumetria edificatoria residua; dall'altro, ha escluso l'invalidità della motivazione dell'avviso di rettifica, poiché l'atto riportava gli elementi essenziali dei rogiti utilizzati come comparazione, sufficienti a consentire la difesa del contribuente e il controllo giurisdizionale. Quanto al terzo motivo, la Corte ha rilevato che la sentenza impugnata esponeva in modo chiaro la ratio decidendi, basata su elementi documentali e su una valutazione prudenziale della capacità edificatoria residua, sicché non ricorreva alcuna motivazione apparente o contraddittoria. Il ricorso è stato dunque rigettato con condanna del contribuente alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 3 Cost.

  Richiamato nel motivo di ricorso, ma non è stato ritenuto fondante la censura; la Corte ha risolto la controversia applicando i principi in tema di motivazione dell'avviso e di valutazione del bene ai fini dell'imposta di registro.

• art. 24 Cost.

  Invocato dal ricorrente in relazione al preteso difetto di motivazione e alla lesione del diritto di difesa; la Corte ha escluso la violazione ritenendo l'avviso sufficientemente motivato per relationem.

• art. 53 Cost.

  Richiamato nel ricorso; la Corte non vi ha attribuito rilievo autonomo decisivo, concentrandosi sui requisiti dell'avviso di rettifica e sulla prova del maggior valore.

• art. 51 d.P.R. 131/1986

  Norma centrale sulla determinazione del valore del bene ai fini dell'imposta di registro; la Corte ha ritenuto legittimo il ricorso a elementi comparativi e alla valorizzazione della capacità edificatoria residua.

• art. 52 d.P.R. 131/1986

  Richiamato insieme all'art. 51 d.P.R. 131/1986; la Corte ha affermato che l'avviso di rettifica è adeguatamente motivato se contiene il contenuto essenziale degli atti di comparazione.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di presunzioni; la Corte non ha accolto la censura, ritenendo congrua la ricostruzione del valore effettuata dall'Ufficio e condivisa dal giudice di merito.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di presunzioni semplici; la Corte ha reputato non decisivo il motivo, valorizzando la congruità della motivazione dell'accertamento e della decisione di merito.

• art. 1362 c.c. e seguenti

  Richiamato dal ricorrente; la Corte non ha ravvisato una questione di interpretazione contrattuale decisiva, osservando che, in assenza di clausole contrarie, la cessione comprende anche la volumetria residua.

• art. 7, comma 1, L. 212/2000

  Richiamato con riferimento all'obbligo di motivazione degli atti tributari; la Corte ha ribadito che la motivazione può essere resa anche per relationem, purché l'atto richiamato sia allegato o sia riprodotto nel contenuto essenziale.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Applicato per dichiarare inammissibili le censure di fatto in presenza di doppia conforme, poiché il ricorrente non aveva indicato specifici profili di divergenza tra le due decisioni di merito.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale di riferimento per i motivi di violazione di legge dedotti dal ricorrente.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per la censura di nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Richiamato con riguardo al vizio motivazionale, ma la Corte ha escluso la proponibilità della censura per effetto della doppia conforme e, comunque, l'esistenza del vizio denunciato.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'obbligo di motivazione; la Corte ha ritenuto la motivazione della sentenza impugnata sufficiente e intellegibile.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato in tema di requisiti della sentenza; la Corte ha escluso il vizio di motivazione apparente o mancante.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente quanto alla sufficienza della motivazione; la Corte ha ritenuto soddisfatto il minimo costituzionale della motivazione.

• art. 1 D.Lgs. 546/1992

  Richiamato dal ricorrente; non assume ruolo autonomo nella ratio decidendi, che si concentra sulla motivazione dell'avviso e della sentenza.

• art. 36 D.Lgs. 546/1992

  Richiamato dal ricorrente per il vizio motivazionale della sentenza tributaria; la Corte ha escluso il vizio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la potenzialità edificatoria residua di un terreno è un elemento intrinseco del bene e, salvo diversa pattuizione negoziale, si trasferisce con la cessione dell'immobile comprendendo anche la volumetria edificatoria non ancora utilizzata.
• L'avviso di rettifica e liquidazione fondato su atti comparativi è sufficientemente motivato quando riproduce gli elementi essenziali dei rogiti richiamati, cioè gli aspetti necessari a comprendere il parametro di confronto e a consentire al contribuente di difendersi efficacemente; non è necessaria l'allegazione materiale integrale degli atti se il contenuto essenziale è riportato nell'avviso o gli atti siano già noti al destinatario.
• In presenza di doppia conforme, le censure che attaccano l'accertamento di fatto sono inammissibili se il ricorrente non indica specificamente in cosa divergano le rationes decidendi della sentenza di primo grado e di quella di appello.
• La motivazione è apparente o contraddittoria solo se la sentenza non consente di ricostruire la ratio decidendi o presenta un contrasto insanabile interno; non basta che il giudice non abbia confutato analiticamente tutte le deduzioni di parte, essendo sufficiente una motivazione concisa ma intellegibile.
• Nel giudizio di legittimità, il controllo sulla motivazione non consente una nuova rivalutazione del merito quando il giudice di appello abbia fondato la decisione su elementi documentali e su un ragionamento logico-giuridico compiuto e non incoerente.

Come è indicizzato