Cassazione Civile, Sentenza n. 27012/2025 del 08/10/2025

Esito

La controversia

Impugnazione degli avvisi di accertamento ICI per le annualità 2010-2011 relativi a unità immobiliari che erano state sottoposte a sequestri e ad ordinanze di demolizione non eseguite. La curatela sosteneva che, a causa dell'ordine di demolizione e della mancata agibilità/condono, gli immobili non dovevano essere tassati come fabbricati ma solo come aree di sedime (valore dell'area parzialmente edificabile) e che l'inerzia rispetto agli ordini di demolizione avrebbe prodotto, ope legis, l'effetto traslativo o ablatorio tale da modificare la base imponibile.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili il primo, il quarto, il quinto e l'ultimo motivo per carenze di specificazione e violazione dell'art. 348-ter c.p.c. e ha respinto il secondo e il terzo motivo nel merito. In particolare, la Corte ha confermato che l'iscrizione o l'iscrivibilità al catasto costituisce presupposto sufficiente per l'assoggettamento all'imposta comunale e che la sola esistenza di un ordine di demolizione, non seguita da un evento che modifichi la titolarità o lo stato giuridico del bene (es. acquisizione, effettiva demolizione o fattivo mutamento dello stato di fatto), non comporta automaticamente la tassazione sul valore dell'area. Ha inoltre escluso che la mancanza del certificato di abitabilità o la difformità urbanistica equivalgano all'inagibilità idonea a ridurre l'imposta. La Corte ha rigettato il ricorso e ha condannato la curatela al rimborso delle spese processuali a favore di Roma Capitale, liquidate in euro 8.300,00 oltre esborsi e accessori.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 504/1992, art. 1

  Individua il presupposto dell'imposta nel possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli; costituisce il quadro normativo di riferimento per legittimare gli avvisi di accertamento ICI.

• d.lgs. n. 504/1992, art. 2

  Definisce il concetto di 'fabbricato' rilevante ai fini ICI, collegando la rilevanza tributaria all'iscrizione o all'iscrivibilità in catasto.

• d.lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 6

  Stabilisce il criterio per determinare la base imponibile (valore dell'area) nei casi di demolizione/ricostruzione e interventi di recupero; la Corte precisa che la norma si applica soltanto se sussiste la fattispecie concreta della demolizione/ricostruzione o dell'utilizzazione edificatoria in corso.

• d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13

  Rinvio normativo rispetto alla determinazione della base imponibile per l'IMU; la Corte rileva che la disposizione non può essere utilizzata per estendere la tassazione sul valore dell'area in assenza dei presupposti concreti richiesti dall'art. 5 del d.lgs. 504/1992.

• legge n. 47/1985, art. 7

  Norma richiamata per distinguere gli effetti giuridici dell'inosservanza dell'ordinanza di demolizione; la Corte sottolinea che la disciplina dell'art. 7 non equivale a quella dell'art. 5 d.lgs. 504/1992.

• d.P.R. n. 380/2001, art. 24, comma 1

  Criteri per individuare l'inagibilità/inabitabilità; la Corte ricorda che la sola difformità urbanistica non equivale automaticamente all'inagibilità rilevante ai fini di riduzione d'imposta.

• legge n. 212/2000, art. 10, comma 2

  Richiama il principio di affidamento nelle comunicazioni dell'amministrazione finanziaria; la Corte chiarisce che le risposte a interpelli non producono effetti erga omnes e non sono vincolanti per altri contribuenti.

• d.lgs. n. 212/2000, art. 11 (interpelli) - richiamato

  La Corte evidenzia che la risposta all'interpello è vincolante solo per il soggetto che ha proposto l'istanza e non può generare un'oggettiva incertezza normativa per altri contribuenti.

• d.lgs. n. 546/1992, art. 8

  Norma sulle sanzioni e possibilità di esenzione per incertezza normativa; la Corte richiama l'alta soglia richiesta per ritenere l'incertezza normativa e la necessità che l'incertezza riguardi il giudice.

• codice di procedura civile, art. 360 (primo comma, nn. 3,4,5)

  Norme che disciplinano i motivi di cassazione (vizi di legge, omesso esame di fatto decisivo, difetto di motivazione); la Corte ha applicato tali criteri per valutare l'ammissibilità e il merito dei motivi proposti.

• codice di procedura civile, art. 348-ter

  Norma che limita l'ammissibilità dei motivi di cassazione in presenza della 'doppia conforme' tra primo grado e appello; la Corte ha dichiarato inammissibili motivi non adeguatamente differenziati dalle precedenti decisioni.

• decreto-legge n. 83/2012, art. 54, comma 2 (convertito)

  Richiamato per chiarire l'ambito di applicazione dell'art. 348-ter anche nei giudizi d'appello instaurati dopo la data indicata; la Corte l'ha utilizzato per confermare l'operatività della regola della 'doppia conforme'.

• codice di procedura civile, art. 366, n. 6

  Principio di autosufficienza del ricorso per cassazione e onere di allegazione specifica degli elementi di fatto rilevanti; motivo per cui alcuni censure sono state ritenute inammissibili.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater (richiamato in liquidazione spese)

  Norma richiamata ai fini della liquidazione delle spese di giudizio e del rimborso forfettario per il resistente; citata in sede di condanna alle spese.

Massime di principio

• L'iscrizione o l'iscrivibilità al catasto di un'unità immobiliare costituisce presupposto sufficiente per l'assoggettamento all'imposta municipale (ICI/IMU), indipendentemente dalla regolarità urbanistica o dal possesso del certificato di abitabilità.
• La mera esistenza di un ordine di demolizione non trasforma automaticamente la base imponibile dal valore del fabbricato al valore dell'area: è necessario un effettivo evento che modifichi la titolarità o lo stato di fatto (es. demolizione eseguita, acquisizione o effetto ablatorio inequivocabile) per applicare il criterio dell'area.
• Le fattispecie previste per immobili 'in corso d'opera' o per demolizione/ricostruzione (art. 5, comma 6, d.lgs. 504/1992) richiedono il concreto verificarsi degli elementi soggettivi e oggettivi previsti dalla norma; non sono applicabili per via interpretativa a ipotesi diverse quali immobili abusivi non demoliti.
• La mancata agibilità o la difformità urbanistica non sono di per sé idonee a ottenere una riduzione dell'imposta, salvo che non sia dimostrata una inagibilità materiale e durevole secondo i requisiti tecnici stabiliti (es. d.P.R. 380/2001, art. 24).
• Per impugnare con successo in Cassazione è essenziale rispettare gli oneri di specificazione dei fatti e delle ragioni differenti rispetto alle decisioni di grado precedente (art. 348-ter c.p.c., art. 366 c.p.c.); motivi generici o non documentati sono inammissibili.
• Le risposte a interpelli dell'Agenzia delle Entrate sono vincolanti solo per il richiedente e non costituiscono prova di incertezza normativa per altri contribuenti o per altri tributi; l'incertezza normativa rilevante ai fini dell'esenzione dalle sanzioni richiede che la norma sia obiettivamente incerta anche per il giudice.