Cassazione Civile, Sentenza n. 26928/2025 del 07/10/2025

Esito

La controversia

La controversia verte sull'applicabilità dell'art. 7 del d.l. 30 aprile 2019, n. 34 ("Decreto Crescita") che prevede l'applicazione dell'imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di € 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di "imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare" che, entro dieci anni, demoliscano e ricostruiscano ovvero eseguano gli interventi edilizi previsti dal DPR 380/2001 (lettere b), c), d)), realizzando anche classe energetica NZEB, A o B, e successivamente alienino gli immobili. La contribuente (SICAF) sosteneva che la nozione di "impresa di costruzione o di ristrutturazione" debba includere anche soggetti che svolgono le opere avvalendosi di imprese appaltatrici e quindi che la SICAF, pur non eseguendo materialmente i lavori ma potendoli far eseguire, rientrasse nel beneficio. L'Amministrazione e i giudici di merito avevano invece escluso l'agevolazione per la SICAF ritenendola un veicolo finanziario il cui oggetto esclusivo (ex art. 35-bis TUF) è l'investimento collettivo e non un'impresa edilizia.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto prevalente un'interpretazione testuale e restrittiva dell'art. 7 d.l. n. 34/2019: il beneficio era rivolto a imprese la cui attività è caratterizzante ed qualificante nel settore edilizio (imprese edilizie in senso proprio). Ne consegue che non è sufficiente che un soggetto faccia eseguire lavori da terzi se il suo oggetto sociale non ha natura edilizia. La Corte ha ricordato il principio del divieto di applicazione analogica e l'obbligo di interpretazione restrittiva delle norme agevolative in materia tributaria, nonché il rilievo del dato testuale (e della relazione illustrativa) che individua i destinatari dell'agevolazione. Ha inoltre escluso che la prassi amministrativa in materia di IVA (circolari e interpelli) potesse estendere il concetto per le imposte ipotecarie e catastali; ha richiamato anche il disposto dell'art. 10, comma 8-ter, DPR 633/1972 come elemento ostativo a un'estensione analogica. Spese compensate e rigetto del ricorso; compensazione integrale delle spese del grado.

Norme richiamate

• art. 7, d.l. 30 aprile 2019, n. 34 (Decreto Crescita) conv. L. 28 giugno 2019, n. 58

  Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell'articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 Ottobre 1972, nr. 633, che entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della repubblica 6 giugno 2001 nr. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì, dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo

  La Corte interpreta la norma testualmente e restrittivamente: il beneficio è rivolto a soggetti la cui attività ha natura ed oggetto edilizio qualificante (imprese di costruzione o ristrutturazione), non a semplici investitori che fanno eseguire lavori tramite appalti se il loro oggetto sociale non è edilizio.

• art. 35-bis, d.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF)

  per le Sicaf lo statuto prevede come oggetto esclusivo l'investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante offerta delle proprie azioni e degli strumenti finanziari partecipativi indicati nello statuto stesso

  La Corte utilizza la disposizione per affermare che la SICAF ha oggetto esclusivo di investimento e non una vocazione edilizia, elemento che esclude la qualità di "impresa di costruzione o ristrutturazione" ai fini dell'art. 7.

• art. 3, comma 1, lettere b), c) e d), DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico edilizia)

  Richiamato quale riferimento normativo agli interventi edilizi che l'art. 7 indica; la Corte rinvia al contenuto sostanziale delle tipologie di intervento per individuare l'operazione agevolata, senza mutare la soggettività richiesta.

• art. 10, comma 8-ter, DPR 26 ottobre 1972, n. 633 (IVA)

  La Corte segnala il rilievo di tale disposizione (che limita alcune esenzioni IVA per cessioni effettuate da imprese costruttrici anche tramite appalto entro certi termini) come indice che la semantica normativa relativa all'edilizia e alle esenzioni è puntuale e non suscettibile di estensioni interpretative analogiche in materia fiscale.

Massime di principio

• Le agevolazioni tributarie si interpretano restrittivamente: verificare sempre che il soggetto richiedente rientri testualmente nella categoria indicata dal legislatore ("impresa di costruzione" o "di ristrutturazione").
• Non basta che un soggetto finanziario faccia eseguire o finanzi l'esecuzione di lavori: è rilevante l'oggetto sociale e la natura qualificante dell'attività (se è impresa edilizia o semplice investitore).
• L'esecuzione dei lavori tramite imprese appaltatrici non esclude in assoluto il beneficio quando il richiedente abbia oggettivamente e statutariamente l'attività edilizia; ma non è sufficiente la mera possibilità o occasionalità prevista nello statuto di un veicolo finanziario.
• La prassi amministrativa e gli interpelli hanno valore indicativo ma non possono ribaltare un chiaro dato testuale normativo o giustificare un'interpretazione estensiva in materia di imposte indirette.
• In casi analoghi, controllare anche disposizioni correlate (es. DPR 633/1972 art.10 comma 8-ter) e la conformità ai requisiti oggettivi dell'agevolazione (termine dei dieci anni, adempimenti tecnici e classe energetica richiesta): il rispetto concreto di tali condizioni resta essenziale.
• Quando si intenda invocare un'agevolazione fiscale per un soggetto non tipicamente edilizio, preparare documentazione che dimostri la natura qualificante dell'attività edilizia (statuto, business model, attività effettiva) e valutare il rischio di interpretazione restrittiva e del ricorso all'interpretazione autentica o a istanze di interpello.