Cassazione Civile, Sentenza n. 26921/2025 del 07/10/2025

Esito

La controversia

Impugnazione di avvisi di accertamento ICI per le annualità 2010 e 2011 relativi a un'area inclusa nel comparto edificatorio NI.09 del PUC. I ricorrenti deducevano: erronea determinazione del valore venale (uso di indice di edificabilità 0,3 anziché 0,1), rilevanza dei costi di infrastrutturazione e degli oneri di urbanizzazione che renderebbero non concretamente attuabile l'edificabilità, difetto motivazionale degli atti impositivi e violazione degli obblighi di informazione del Comune circa la modifica del regime urbanistico; questioni processuali circa omissioni della CTR nel decidere su tutte le rationes decidendi; e contestazioni sulle sanzioni applicate e sul regime del cumulo giuridico delle sanzioni

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto la maggior parte dei motivi del ricorso e del ricorso incidentale, ma ha dato parziale accoglimento al sesto motivo principale: ha ritenuto che la CTR abbia omesso di pronunciarsi su questioni relative all'applicabilità del cumulo giuridico delle sanzioni e su profili connessi agli interessi/sanzioni correlati all'omessa comunicazione del mutato regime urbanistico. Ha inoltre affermato il principio di diritto secondo cui l'onere dichiarativo previsto dall'art. 10 d.lgs. 504/1992 (e, per l'IMU, dall'art. 13 comma 12-ter d.l. 201/2011) non sussiste quando la variazione consist a nella trasformazione di terreno agricolo in area edificabile in forza di uno strumento urbanistico generale adottato dall'ente impositore. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla CTR della Campania per nuovo esame limitatamente alla questione dell'applicabilità del cumulo giuridico delle sanzioni; resto delle censure respinto e ricorso incidentale del Comune respinto

Norme richiamate

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 - art. 10 (denuncia di variazione)

  L'obbligo di denuncia di variazione non sussiste quando la variazione derivi dalla trasformazione del terreno in area edificabile sancita da uno strumento urbanistico generale adottato dall'ente impositore; in altri casi l'omessa denuncia integra illecito permanente con termine decadenziale quinquennale

• legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del contribuente) - artt. 6 e 10

  Principi di leale collaborazione e buona fede tra amministrazione e contribuente: l'ente non può chiedere prova di fatti già documentalmente noti a sé; la tutela dell'affidamento può incidere sull'applicazione di benefici o riduzioni

• legge 27 dicembre 2002, n. 289 - art. 31

  Prevede obbligo di comunicazione della variazione della natura dell'area da parte del Comune, ma l'omessa comunicazione non è di per sé ostativa alla produttività dell'effetto tributario; la Corte ricorda tuttavia che tale obbligo non sempre giustifica sanzioni o esclusione dell'onere dichiarativo

• d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 - art. 12 (cumulo giuridico)

  L'istituto del cumulo giuridico (continuazione attenuata) può trovare applicazione alle sanzioni tributarie locali; la Corte ha ritenuto mancata pronuncia sulla sua applicabilità e ha rinviato la questione per nuovo esame

• d.lgs. 15 novembre 1997, n. 446 - art. 59

  La determinazione dei valori medi di mercato delle aree operata con delibera comunale ex art. 59 è rilevabile dall'avviso e considerata conoscibile dal contribuente

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 - art. 5, comma 5

  Criteri vincolanti per la determinazione del valore venale delle aree fabbricabili (zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri, prezzi medi): il giudice di merito deve verificarne la corrispondenza e il contribuente ha l'onere di dimostrare il minor valore

• d.l. 4 luglio 2006, n. 223 (convertito) - art. 37, comma 53

  Soppressione dell'obbligo dichiarativo in talune ipotesi dalla data di decorrenza; la Corte precisa i limiti della soppressione e i casi in cui l'obbligo rimane (elementi non telematicabili o non acquisiti dall'ente)

• d.l. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo (interpretazione autentica art. 2 d.lgs. 504/1992)

  Ribadisce che l'edificabilità ai fini ICI/IMU va desunta dalla qualificazione nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non approvato dalla Regione

• d.l. n. 201/2011 (art. 13, comma 12-ter) e legge 27 dicembre 2019, n. 160 (art. 1, comma 769)

  Norme collegate all'obbligo dichiarativo in materia di IMU; la giurisprudenza richiamata coordina il regime ICI/IMU rispetto alle variazioni urbanistiche e agli obblighi dichiarativi

Massime di principio

• Se un'area diventa edificabile per effetto dell'adozione di uno strumento urbanistico generale dal Comune, non sussiste l'obbligo di denuncia di variazione ai fini ICI/IMU: la trasformazione adottata dall'ente stesso esonera il contribuente dall'obbligo dichiarativo
• L'avviso di accertamento è adeguatamente motivato se richiama atti generali comunali (es. delibere ex art. 59 d.lgs. 446/1997) contenenti i criteri e i valori: incombe sul contribuente dimostrare, con elementi oggettivi o perizia, un minor valore venale
• L'omessa comunicazione da parte del Comune della nuova destinazione urbanistica non sempre esenta il contribuente da imposte, sanzioni o interessi; tuttavia, principi di buona fede e leale collaborazione possono produrre effetti (es. riconoscimento benefici) quando il Comune aveva già conoscenza documentale della situazione
• Le questioni relative all'applicabilità del cumulo giuridico delle sanzioni (continuazione attenuata) devono essere esaminate concretamente dal giudice di merito: in caso di omissione di pronuncia su tale tema può intervenire cassazione con rinvio
• La soppressione dell'obbligo dichiarativo (art. 37 d.l. 223/2006) non è assoluta: resta rilevante se gli elementi determinanti per l'imposta derivano da atti non acquisibili telematicamente o non sono già noti all'ente impositore
• In presenza di avvisi di accertamento basati su valori di delibere comunali il contribuente deve predisporre prova contraria adeguata (perizia) per contestare il valore attribuito dall'ufficio