DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380

Testo unico dell’edilizia e disciplina generale

Il provvedimento reca i principi fondamentali e generali per la disciplina dell’attività edilizia. Il quadro è costruito in modo sistematico, distinguendo tra definizioni degli interventi, competenze istituzionali, titoli abilitativi e casi particolari di applicazione.

Ambito di applicazione e rapporti con altre normative

La disciplina edilizia del testo unico opera come cornice generale, ma restano ferme le normative di settore che incidono sull’attività edilizia. In particolare, continuano ad applicarsi:

• la tutela dei beni culturali e ambientali;
• la normativa sull’assetto idrogeologico;
• le altre discipline speciali con incidenza edilizia.

Sono inoltre fatti salvi specifici regimi relativi agli impianti produttivi e, per la costruzione e l’esercizio degli impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, si applicano le disposizioni del d.lgs. 25 novembre 2024, n. 190, salvo che gli interventi edilizi indicati dal medesimo decreto restino soggetti al testo unico edilizio.

Riparto di competenze tra Stato, Regioni ed enti locali

Le Regioni esercitano la potestà legislativa concorrente in materia edilizia nel rispetto dei principi fondamentali statali ricavabili dal testo unico. Le Regioni a statuto speciale e le Province autonome operano nei limiti dei rispettivi statuti e delle norme di attuazione.

Per le Regioni a statuto ordinario, le disposizioni di dettaglio del testo unico attuative dei principi di riordino operano direttamente sino all’adeguamento regionale. I Comuni disciplinano l’attività edilizia nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa.

Il testo unico non può essere interpretato come attribuzione allo Stato di funzioni già trasferite, delegate o conferite a Regioni ed enti locali.

Distanze tra fabbricati, demolizione e ricostruzione, recupero sottotetti

Le Regioni e le Province autonome possono introdurre, con proprie leggi e regolamenti, deroghe al d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, nonché disciplinare spazi per insediamenti residenziali, produttivi, collettivi, verde e parcheggi nell’ambito della pianificazione urbanistica.

La disciplina consente la demolizione e ricostruzione mantenendo le distanze legittimamente preesistenti; gli eventuali incentivi volumetrici possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze preesistenti. Nelle zone omogenee A e in aree assimilate, nonché nei centri storici e in ambiti di pregio, la demolizione e ricostruzione è ammessa solo nell’ambito di piani urbanistici di recupero e riqualificazione particolareggiati, nel rispetto degli strumenti di tutela.

È inoltre ammesso il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure regionali, anche quando non sia possibile rispettare le distanze minime, purché siano rispettate le distanze vigenti all’epoca di realizzazione dell’edificio, non vi siano modifiche della sagoma del sottotetto e sia rispettata l’altezza massima assentita.

Definizioni degli interventi edilizi

Il testo unico distingue le principali categorie di intervento:

• manutenzione ordinaria: riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e degli impianti esistenti;
• manutenzione straordinaria: opere e modifiche anche strutturali, inclusi frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, purché non si alteri la volumetria complessiva e non vi siano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso;
• restauro e risanamento conservativo: interventi volti a conservare l’organismo edilizio e assicurarne la funzionalità, anche con mutamenti di destinazione compatibili;
• ristrutturazione edilizia: trasformazioni edilizie anche con demolizione e ricostruzione, con le precisazioni e limitazioni previste per immobili vincolati e per talune zone storiche;
• nuova costruzione: tutte le trasformazioni non riconducibili alle categorie precedenti, con elencazione espressa di fattispecie tipiche;
• ristrutturazione urbanistica: sostituzione del tessuto urbanistico-edilizio mediante un insieme sistematico di interventi.

Le definizioni normative prevalgono sugli strumenti urbanistici generali e sui regolamenti edilizi.

Interventi di conservazione

Gli strumenti urbanistici possono individuare edifici non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso il Comune può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree mediante forme di compensazione, senza aumento della superficie coperta. Fino all’attuazione del piano resta salvo il potere del proprietario di eseguire gli interventi conservativi, esclusa la demolizione e ricostruzione non giustificata da obiettive e improrogabili ragioni statiche o igienico-sanitarie.

Regolamenti edilizi comunali

I Comuni disciplinano con regolamento le modalità costruttive, con particolare riguardo ai profili tecnico-estetici, igienico-sanitari, di sicurezza e vivibilità di immobili e pertinenze.

È previsto un regolamento edilizio-tipo, da adottare dai Comuni secondo accordi o intese in Conferenza unificata, per uniformare e semplificare norme e adempimenti. Il modello riguarda anche i requisiti prestazionali degli edifici, con attenzione a sicurezza e risparmio energetico. Le disposizioni sui termini di adozione si coordinano con i termini generali previsti dalla legge sul procedimento amministrativo.

Sportello unico per l’edilizia

Ogni Comune deve istituire uno sportello unico per l’edilizia, che costituisce il punto unico di accesso del privato per tutte le vicende amministrative relative al titolo abilitativo e all’intervento edilizio.

Lo sportello:

• riceve denunce, domande, segnalazioni e altri atti di assenso;
• fornisce informazioni, anche tramite archivio informatico consultabile gratuitamente;
• cura l’accesso ai documenti amministrativi;
• rilascia permessi di costruire e certificazioni urbanistiche, paesaggistiche, edilizie, idrogeologiche e analoghe;
• acquisisce gli atti di assenso necessari tramite conferenza di servizi o altri strumenti procedimentali.

Le comunicazioni al richiedente devono provenire esclusivamente dallo sportello unico. È inoltre prevista la gestione telematica delle istanze e la trasmissione digitale agli uffici coinvolti, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.

Attività edilizia libera

Sono eseguibili senza titolo abilitativo, nel rispetto degli strumenti urbanistici e delle normative di settore, gli interventi di manutenzione ordinaria e altri interventi espressamente indicati, tra cui:

• eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino ascensori esterni o manufatti alteranti la sagoma;
• VEPA e altre vetrate panoramiche amovibili, con specifici limiti dimensionali e funzionali;
• opere di protezione solare, come tende e pergole, purché non creino spazi stabilmente chiusi;
• opere temporanee per ricerche geognostiche nel sottosuolo, escluse le ricerche di idrocarburi;
• movimenti di terra agricoli e pratiche agro-silvo-pastorali;
• serre mobili stagionali senza strutture in muratura;
• opere stagionali o temporanee, da rimuovere entro 180 giorni, previa comunicazione di avvio lavori;
• pavimentazioni e finiture di spazi esterni entro gli indici di permeabilità;
• aree ludiche senza fini di lucro e arredi delle pertinenze;
• vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a 50 mc per ettaro.

Le Regioni a statuto ordinario possono ampliare la disciplina ad altri interventi, ma non a quelli soggetti a permesso di costruire o a SCIA alternativa al permesso. Restano previsti obblighi di aggiornamento catastale quando necessari.

Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)

Gli interventi non riconducibili alle categorie di edilizia libera, permesso di costruire o SCIA alternativa sono realizzabili previa comunicazione di inizio lavori asseverata.

La CILA deve contenere:

• elaborato progettuale;
• asseverazione di un tecnico abilitato;
• attestazione di conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi;
• verifica di compatibilità con la normativa sismica e sul rendimento energetico;
• dichiarazione che non vi è interessamento delle parti strutturali;
• dati identificativi dell’impresa esecutrice.

Per gli interventi soggetti a CILA, la documentazione per la variazione catastale è trasmessa dall’amministrazione agli uffici dell’Agenzia delle entrate. Le Regioni possono ampliare l’ambito applicativo e disciplinare i controlli, anche a campione e con sopralluoghi. La mancata presentazione comporta sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è spontaneamente effettuata a lavori in corso.

Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni e aree demaniali

Per alcune opere pubbliche si applicano regimi speciali e non le regole ordinarie del titolo edilizio, in particolare quando vi sia un’azione integrata di più amministrazioni, oppure per opere statali o di interesse statale soggette ad accertamento di conformità, o per opere pubbliche comunali deliberate dagli organi competenti.

Per gli interventi edilizi dei privati su aree demaniali, invece, si applicano le norme del testo unico.

Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica

Nei Comuni privi di strumenti urbanistici sono consentiti gli interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su singole unità immobiliari o parti di esse; fuori dai centri abitati è ammessa nuova edificazione entro il limite di densità fondiaria di 0,03 mc/mq, con limite speciale per le destinazioni produttive.

Nelle aree prive di strumenti attuativi, oltre agli interventi di base, sono consentiti anche interventi di ristrutturazione edilizia su singole unità o parti di esse; in alcuni casi è ammesso interessare globalmente uno o più edifici e modificare fino al 25% delle destinazioni preesistenti, con obbligo di prezzi e canoni concordati e contribuzione agli oneri di urbanizzazione.

Stato legittimo e documentazione amministrativa

Le amministrazioni devono acquisire d’ufficio documenti, dati e informazioni già in possesso di altre pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni o perizie sulla veridicità di tali dati.

Lo stato legittimo dell’immobile deriva dal titolo che ne ha previsto o legittimato la costruzione, oppure dall’ultimo titolo che ha disciplinato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, purché siano verificati i titoli pregressi. Sono rilevanti anche i titoli rilasciati o formati in sanatoria o mediante procedure speciali, previo pagamento delle sanzioni o oblazioni previste.

Per gli immobili realizzati in epoca in cui il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo può essere desunto da catasto di primo impianto e da altri documenti probanti, integrati con l’ultimo titolo edilizio noto e con eventuali titoli successivi parziali. Le difformità delle parti comuni non rilevano per dimostrare lo stato legittimo della singola unità, e viceversa.

Permesso di costruire: contenuto, presupposti e competenza

Sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e taluni interventi di ristrutturazione edilizia, in particolare quando comportino modifiche volumetriche, mutamenti di destinazione nelle zone omogenee A o interventi su immobili vincolati o in aree tutelate con modifiche della sagoma, del sedime o dei prospetti, ovvero incrementi di volumetria.

Il permesso è rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo, è trasferibile insieme all’immobile, è irrevocabile e oneroso, e non incide sui diritti dei terzi. Deve essere conforme agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina vigente, e presuppone l’esistenza o la previsione delle opere di urbanizzazione primaria, oppure l’impegno del richiedente a realizzarle.

Se l’intervento contrasta con strumenti urbanistici adottati, il rilascio resta sospeso entro i limiti temporali della misura di salvaguardia. Il permesso è rilasciato dal dirigente o responsabile dello sportello unico; la Regione disciplina i poteri sostitutivi in caso di mancato rilascio nei termini.

Permesso di costruire in deroga

Il testo unico prevede anche la disciplina del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, quale eccezione al regime ordinario, secondo i presupposti e le procedure previsti dalla norma, qui richiamata solo in apertura.

Deprecazione

La disciplina complessiva è tuttora di riferimento operativo, ma alcune disposizioni e commi risultano espressamente abrogati o sostituiti. Le parti abrogate non devono essere considerate nel funzionamento attuale della norma.