Cassazione Civile, Ordinanza n. 33900/2025 del 23/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle entrate ha disposto, ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004 e del D.P.R. n. 138/1998, la revisione parziale del classamento di immobili siti in Roma di proprietà dell'ente ricorrente, ubicati in una microzona ritenuta "anomala" per il significativo scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale rispetto alla media comunale. In primo grado il ricorso del contribuente era stato accolto, ma la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio aveva riformato la decisione ritenendo adeguatamente motivato l'atto. Con il ricorso per cassazione l'ente ha dedotto violazione dell'art. 7 L. n. 212/2000, dell'art. 3 L. n. 241/1990, dell'art. 1, commi 335, 336 e 339, L. n. 311/2004, delle linee guida del 16 febbraio 2005, degli artt. 8 e 9 D.P.R. n. 138/1998, dell'art. 3, comma 154, lett. e), L. n. 662/1996 e dell'art. 2697 c.c., sostenendo che la motivazione dell'avviso fosse solo standardizzata e generica, perché limitata al richiamo del rapporto tra valori di mercato e catastali nella microzona e a formule apodittiche sulla riqualificazione edilizia, senza indicare i dati, i criteri, i metodi di calcolo e le ragioni concrete della ricaduta sul singolo immobile. La Corte ha ritenuto fondati il primo e il secondo motivo, chiarendo che la revisione ex comma 335 richiede una motivazione rigorosa, specifica e analitica sia sui presupposti della microzona anomala sia sulla concreta incidenza sul singolo bene; non è sufficiente una motivazione generica né è possibile integrare ex post in giudizio le carenze dell'atto. Il terzo motivo, relativo alle spese, è stato assorbito.

La decisione

La Corte ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il terzo. Ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo il ricorso originario dell'ente contribuente contro l'avviso di accertamento catastale. Ha inoltre compensato le spese dei gradi di merito per le oscillazioni giurisprudenziali intervenute e ha condannato l'Ufficio al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Viene invocato come vizio di violazione di legge per denunciare la motivazione dell'atto di riclassamento e la sua valutazione da parte del giudice di merito.

• art. 7 L. 212/2000

  Richiamato come parametro di motivazione degli atti impositivi, che deve consentire al contribuente di conoscere le ragioni della pretesa.

• art. 3 L. 241/1990

  Richiamato quale norma generale sulla motivazione degli atti amministrativi.

• art. 1, commi 335, 336 e 339, L. 311/2004

  Il comma 335 disciplina la revisione parziale del classamento nelle microzone anomale; i commi 336 e 339 sono ricordati per distinguerne l'ambito applicativo e le relative procedure.

• D.P.R. 138/1998, artt. 8 e 9

  Richiamati come disciplina catastale di riferimento per classamento, classe e rendita, con necessità di considerare anche le caratteristiche edilizie del singolo immobile.

• art. 3, comma 154, lett. e), L. 662/1996

  Richiamato per distinguere un diverso modello di revisione del classamento su iniziativa comunale.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per ribadire che l'onere di allegare e provare i presupposti della revisione grava sull'Amministrazione.

• art. 2 D.P.R. 138/1998

  Usato per definire la microzona come porzione omogenea del territorio comunale.

• art. 8, comma 7, D.P.R. 138/1998

  Richiamato per affermare che, oltre al fattore posizionale, vanno considerate le caratteristiche edilizie dell'unità immobiliare nella motivazione del nuovo classamento.

Massime di principio

• La revisione parziale del classamento ex art. 1, comma 335, L. n. 311/2004 presuppone la dimostrazione di una microzona in cui il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale si discosti significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali.
• L'atto di riclassamento deve contenere una motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale: non bastano formule generiche sul deprezzamento o sulla riqualificazione della zona, né il mero richiamo ai presupposti astratti della norma.
• L'Amministrazione deve indicare i dati effettivamente utilizzati, i criteri di rilevazione, i metodi di calcolo e le modalità di elaborazione dei valori medi di mercato e catastali, in modo da consentire al contribuente il controllo della pretesa.
• La motivazione deve esplicitare non solo il presupposto 'diffuso' della microzona anomala, ma anche le ragioni per cui tale presupposto si traduce nella concreta variazione di classe e di rendita del singolo immobile.
• Le integrazioni difensive svolte in giudizio non possono sanare una motivazione originariamente carente dell'avviso di accertamento, poiché il requisito motivazionale deve sussistere ex se al momento dell'adozione dell'atto.
• Nel procedimento di revisione del classamento per microzone, l'onere di allegazione e prova dei presupposti e dei criteri applicativi grava sull'Amministrazione finanziaria.
• La finalità della revisione ex comma 335 è perequativa e di riallineamento dei rapporti tra valori di mercato e catastali della microzona, non di correzione di errori della singola rendita né di aggiornamento dovuto a sole migliorie del singolo immobile.

Come è indicizzato