Cassazione Civile, Ordinanza n. 13956/2026 del 13/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento relativo all’anno d’imposta 2009, con cui l’Amministrazione finanziaria ha contestato a una società immobiliare, proprietaria di un fabbricato dato in locazione e gravato da ipoteca a garanzia di un finanziamento, l’indebita deduzione integrale degli interessi passivi ai fini IRES. La società aveva dedotto tali interessi invocando l’art. 1, comma 36, della L. n. 244/2007, che esclude la rilevanza, ai fini dell’art. 96 TUIR, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. L’Ufficio e poi i giudici di merito hanno invece ritenuto che la norma agevolativa operasse solo se il finanziamento fosse stato contratto esclusivamente per acquistare o costruire l’immobile destinato alla locazione, e hanno considerato il finanziamento in esame come mera operazione di reperimento di liquidità. In appello la società aveva inoltre dedotto una paventata incompatibilità del giudice di primo grado e, in via subordinata, chiesto la riduzione della sanzione dal 100% al 90%. Con il ricorso per cassazione ha articolato tre motivi: nullità della sentenza per motivazione apparente sulla questione dell’incompatibilità del giudice; violazione dell’art. 1, comma 36, L. n. 244/2007 e degli artt. 90 e 96 TUIR per avere la CTR introdotto un requisito non previsto dalla norma, cioè il nesso funzionale tra finanziamento e acquisto/costruzione dell’immobile; omessa pronuncia sulla richiesta subordinata di rideterminazione della sanzione.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo ritenendolo manifestamente infondato, perché la CTR aveva comunque reso una motivazione effettiva e perché la dedotta incompatibilità del giudice di primo grado avrebbe dovuto essere fatta valere con rituale istanza di ricusazione; ha inoltre osservato che il motivo non teneva conto che parte del giudizio era la società contribuente e non il soggetto terzo richiamato nella doglianza. Ha accolto il secondo motivo, affermando che la disciplina dell’art. 1, comma 36, L. n. 244/2007, nella formulazione applicabile ratione temporis, prevede l’irrilevanza ai fini dell’art. 96 TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza richiedere che il finanziamento sia stato contratto esclusivamente per l’acquisto o la costruzione dell’immobile, né che vi sia un ulteriore nesso funzionale in senso stretto tra indebitamento e acquisizione del bene. Ha dichiarato assorbito il terzo motivo relativo alla sanzione. Di conseguenza ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1, comma 36, L. 24 dicembre 2007, n. 244

  "la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi (...) degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione"

  La disposizione è norma agevolativa che, nel periodo applicabile, rende integralmente deducibili gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza ulteriori requisiti diversi da quelli testuali.

• art. 96 TUIR

  Costituisce il regime ordinario di limitazione della deducibilità degli interessi passivi, derogato dalla disciplina speciale dell’art. 1, comma 36, L. n. 244/2007.

• art. 90 TUIR

  Richiamato nel ricorso unitamente all’art. 96 TUIR, ma non oggetto di autonoma ratio decisoria.

• art. 36 D.Lgs. n. 546/1992

  Richiamato quale parametro della motivazione della sentenza tributaria e della dedotta nullità, ma il primo motivo è stato respinto perché la motivazione è stata ritenuta effettiva.

• art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Invocato per denunciare motivazione apparente; la Corte ha escluso la nullità perché la decisione impugnata superava il minimo costituzionale della motivazione.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Parametro del motivo di ricorso per cassazione relativo alla nullità della sentenza.

• art. 62 D.Lgs. n. 546/1992

  Norma richiamata nel ricorso quale disciplina del ricorso per cassazione nel processo tributario.

• art. 52, comma 2, c.p.c.

  Richiamato dalla Corte per ribadire che la dedotta incompatibilità del giudice, ove conoscibile, va fatta valere con ricusazione; solo in caso di impedimento procedurale alla conoscenza preventiva del giudice può rilevare la nullità della sentenza.

• art. 15, comma 1, lett. a), D.Lgs. n. 158/2015

  Richiamato per la modifica della misura della sanzione, ma il motivo relativo è rimasto assorbito.

• art. 1, comma 2, D.Lgs. n. 471/1997

  Richiamato in relazione alla rideterminazione della sanzione dal 100% al 90% della maggiore imposta accertata, ma senza decisione sul punto per assorbimento.

• art. 4, comma 4, D.Lgs. n. 147/2015

  Richiamato per evidenziare una successiva limitazione soggettiva della disciplina, non applicabile ratione temporis all’annualità 2009.

• art. 14, comma 2, D.Lgs. n. 142/2018

  Richiamato per l’abrogazione successiva della disciplina, poi parzialmente superata dalla normativa di salvaguardia.

• art. 1, comma 7, L. n. 145/2018

  Richiamato per la salvezza dell’applicazione della disciplina previgente nelle more della revisione della fiscalità delle imprese immobiliari.

• art. 36 c.p.c.

  Richiamato nel contesto della censura di nullità per motivazione apparente e nel quadro della disciplina processuale tributaria.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo per omessa pronuncia sulla domanda subordinata di rideterminazione della sanzione.

Massime di principio

• La disciplina speciale che esclude la rilevanza, ai fini della deducibilità degli interessi passivi, di quelli relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione opera secondo il dato testuale della norma e non può essere restringere con requisiti ulteriori non espressamente previsti, come un necessario nesso di destinazione esclusiva del finanziamento all’acquisto o alla costruzione del bene.
• Ai fini dell’applicazione del beneficio fiscale, è sufficiente che l’impresa operi nel settore immobiliare e che il finanziamento sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione; non è decisivo che il finanziamento sia stato stipulato per acquistare o costruire l’immobile né che la locazione sia già in essere al momento del finanziamento.
• La censura di incompatibilità del giudice di merito non può essere fatta valere come nullità della sentenza in cassazione se non sia stata previamente proposta rituale ricusazione, salvo il caso in cui un vizio procedurale abbia impedito alla parte di conoscere preventivamente il giudice designato.
• La motivazione è apparente solo quando manchi una reale giustificazione della decisione; una motivazione sintetica ma effettiva, ancorché discutibile, supera il minimo costituzionale ed esclude la nullità della sentenza.
• Quando l’accoglimento di un motivo investe integralmente la statuizione principale impugnata, le ulteriori doglianze sulla sanzione possono restare assorbite e saranno riesaminate dal giudice del rinvio se ancora rilevanti.

Come è indicizzato