Cassazione Civile, Ordinanza n. 12862/2026 del 06/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da avvisi di accertamento relativi ai periodi d'imposta 2013 e 2014, con i quali l'Ufficio aveva rideterminato i tributi dovuti disconoscendo, ai fini delle imposte dirette e dell'IVA, costi sostenuti per interventi edili e di ristrutturazione eseguiti su un immobile di proprietà di una terza società e concesso in locazione alla contribuente. Secondo l'Amministrazione, i costi non erano inerenti ex art. 109 TUIR perché la locataria non avrebbe avuto un titolo opponibile al proprietario per eseguire i lavori e, inoltre, gli interventi non rientravano tra quelli posti a carico della conduttrice dal contratto di locazione. La CTR aveva rigettato l'appello dell'Ufficio. In Cassazione l'Agenzia ha dedotto cinque motivi: 1) violazione del contraddittorio endoprocedimentale ex art. 41 CDFUE e art. 12, comma 7, L. 212/2000; 2) motivazione apparente e difetto di motivazione sulla prova di resistenza; 3) violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere la CTR fondato la decisione su un fatto/risultato interpretativo ritenuto non conforme alla clausola contrattuale n. 6; 4) omesso esame della clausola n. 6.1 del contratto di locazione; 5) violazione degli artt. 109 TUIR, 19 d.P.R. 633/1972 e 2697 c.c., sostenendo che spettasse alla contribuente dimostrare i presupposti della deduzione e della detrazione, inclusa l'assenza di duplicazioni e l'esistenza di ripristini finali.

La decisione

La Corte ha respinto i motivi terzo, quarto e quinto, affermando che la violazione di una clausola civilistica di locazione non comporta automaticamente l'indeducibilità dei costi né l'indetraibilità dell'IVA; occorre invece verificare in concreto il nesso di inerenza/strumentalità tra i lavori e l'attività d'impresa. Ha richiamato la giurisprudenza unionale e nazionale secondo cui sono detraibili l'IVA e deducibili i costi relativi a lavori su immobili di terzi quando essi siano funzionali all'attività economica del contribuente, anche se l'immobile appartenga a un terzo e anche se l'attività sia potenziale o prospettica. Ha inoltre osservato che, nel caso concreto, non risultavano elementi di radicale trasformazione del bene o di estraneità del costo all'attività della società, mentre la contabilizzazione dei costi da parte del proprietario deponeva per l'incremento patrimoniale del bene e per l'assenza di un danno o di una doppia rilevanza fiscale. Conseguentemente, una volta confermata la ratio decidendi sulla inerenza e sulla detraibilità/deducibilità, i primi due motivi, relativi al contraddittorio preventivo, sono stati dichiarati inammissibili per sopravvenuta carenza di interesse. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dell'Agenzia alle spese.

Norme richiamate

• art. 41 Carta dei diritti fondamentali dell'Unione Europea

  richiamato come parametro in tema di contraddittorio procedimentale, ma i motivi su questo profilo sono stati dichiarati privi di interesse dopo il rigetto delle censure sostanziali

• art. 12, comma 7, L. 212/2000

  invocato in tema di contraddittorio endoprocedimentale negli accertamenti, ma non decisivo nel caso concreto

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  richiamato per il vizio di motivazione apparente

• art. 36 d.lgs. 546/1992

  richiamato per il requisito della motivazione delle sentenze tributarie

• art. 115 c.p.c.

  la violazione è configurabile solo se il giudice pone a fondamento prove inesistenti o trae da una prova un'informazione logicamente impossibile, non quando valuti diversamente il materiale probatorio

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  norma processuale di riferimento per i motivi di violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  richiamato per il vizio di motivazione apparente

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato per l'omesso esame di fatto decisivo

• art. 109 TUIR

  la Corte ribadisce che l'inerenza va verificata in concreto e non viene meno automaticamente per la sola violazione di una clausola civilistica

• art. 19 d.P.R. n. 633/1972

  il diritto alla detrazione IVA sussiste se i lavori su bene di terzi presentano nesso immediato e diretto con l'attività economica del soggetto passivo

• art. 2697 c.c.

  l'Ufficio non può invertire automaticamente l'onere probatorio; il giudizio deve avere ad oggetto la concreta sussistenza del nesso di strumentalità/inerenza

• art. 10-bis L. 212/2000

  richiamato per affermare che l'ordinamento tributario distingue i profili di abuso/elusione dalla validità civilistica degli atti

• art. 10, comma 3, L. 212/2000

  le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono determinare nullità del contratto

• art. 37-bis d.P.R. n. 600/1973

  richiamato in chiave storica quale antecedente della disciplina antielusiva

• art. 54, comma 2, TUIR

  le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili utilizzati nell'esercizio di arti e professioni sono deducibili nei limiti previsti dalla norma

• art. 168, lettera a), direttiva 2006/112/CE

  interpretata nel senso che l'IVA è detraibile per servizi di costruzione/ristrutturazione su immobile di terzo quando sussista nesso diretto e immediato con l'attività economica del soggetto passivo

Massime di principio

• La sola violazione di una clausola del contratto di locazione o di una regola civilistica non comporta automaticamente l'indeducibilità del costo né l'indetraibilità dell'IVA: in materia tributaria occorre sempre verificare in concreto il nesso di inerenza o strumentalità tra la spesa e l'attività d'impresa o professionale.
• Per i lavori eseguiti su immobili di proprietà altrui, il diritto alla detrazione IVA e alla deduzione dei costi sussiste quando i lavori siano oggettivamente funzionali all'attività economica del contribuente e non vadano oltre quanto necessario per l'esercizio dell'attività imponibile, anche se l'immobile appartiene a terzi e anche se l'attività è solo potenziale o prospettica.
• La violazione di regole civilistiche può assumere rilievo fiscale solo come indice, insieme ad altri elementi, di una effettiva disconnessione del costo dall'attività economica; non è sufficiente, da sola, a escludere l'inerenza.
• In tema di IVA, il nesso diretto e immediato va valutato sul contenuto oggettivo dell'operazione: se il costo dei lavori confluisce nel prezzo delle operazioni imponibili o è strumentale a tali operazioni, la detrazione va riconosciuta nei limiti della necessità oggettiva.
• La censura di violazione dell'art. 115 c.p.c. è ammissibile solo quando il giudice fondi la decisione su prove inesistenti o su informazioni impossibili da ricavare dal mezzo istruttorio acquisito; non basta contestare la diversa lettura del materiale probatorio o del contratto.
• Una volta accertata la correttezza della ratio sostanziale sulla inerenza e sulla detraibilità/deducibilità, le doglianze relative al contraddittorio endoprocedimentale possono diventare prive di interesse.
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