Cassazione Civile, Ordinanza n. 24881/2025 del 09/09/2025

Esito

La controversia

La controversia origina da due avvisi di accertamento emessi a seguito di verifica fiscale nei confronti di una società immobiliare per gli anni d'imposta 2010 e 2011. L'Ufficio contestava: (1) l'indebita deduzione di costi ritenuti inesistenti, non pertinenti e non di competenza, inclusi costi per servizi resi da una società terza; (2) l'omessa contabilizzazione di ricavi derivanti dalla c.d. operazione Bottero, cioè una operazione di permuta avente ad oggetto aree da recupero edilizio e successiva costruzione; (3) l'applicazione di un'aliquota IVA errata su servizi resi agli acquirenti; (4) ulteriori riprese minori. La CTR della Liguria aveva ritenuto la cessione immobiliare non fondabile sui soli valori OMI, confermato la natura permutativa dell'operazione Bottero, respinto la ripresa sui costi per difetto di prova dell'Ufficio e confermato il rilievo IVA solo per l'aliquota errata. In Cassazione l'Agenzia articolava quattro motivi: omessa pronuncia sul motivo di appello relativo ai maggiori ricavi; falsa applicazione delle norme sull'accertamento e sulle presunzioni per aver escluso i maggiori ricavi da cessioni immobiliari solo perché fondati su valori OMI; falsa applicazione delle norme IVA e TUIR sulla qualificazione della c.d. operazione Bottero come permuta, lamentando che la riqualificazione avrebbe dovuto condurre all'assoggettamento a IVA delle singole prestazioni e alla determinazione della base imponibile al valore normale; falsa applicazione delle norme sulla fatturazione e deducibilità dei costi con riferimento ai servizi della società terza, sostenendo l'inammissibilità di documentazione integrativa delle fatture e l'erroneità dell'apprezzamento di inerenza e prova.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo, ritenendo che la rettifica dei ricavi immobiliari non potesse essere esclusa solo perché basata sui valori OMI, poiché dal p.v.c. emergevano anche ulteriori elementi indiziari astrattamente decisivi (raffronto con prezzi al mq della zona, con immobili simili venduti dalla stessa società e con vendite sottocosto). Ha invece respinto il primo motivo, perché la CTR aveva comunque esaminato e deciso la questione dei ricavi. Ha rigettato il terzo motivo, affermando che, pur essendo la permuta composta da più operazioni autonome ai fini IVA, nel processo tributario di impugnazione-merito non è consentito all'Ufficio, per la prima volta in Cassazione, introdurre un diverso e più ampio potere impositivo fondato sulla riqualificazione dell'operazione, poiché ciò altererebbe petitum e causa petendi oltre il perimetro dell'atto impugnato. Ha respinto il quarto motivo, ricordando che in materia IVA il contribuente può integrare con documentazione ulteriore le carenze formali delle fatture per dimostrare i requisiti sostanziali del diritto alla detrazione, ferma restando la valutazione di fatto del giudice di merito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al solo motivo accolto, con rinvio al giudice di merito per il riesame del punto relativo ai maggiori ricavi da cessione di immobili, e con rimessione al giudice di rinvio anche delle spese.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia sussiste solo se il giudice non esamina affatto la questione devoluta; non ricorre quando il motivo di appello sia stato esaminato e deciso in senso sfavorevole alla parte appellante.

• art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973

  L'accertamento dei maggiori ricavi non può fondarsi sul solo scostamento dai valori OMI, ma richiede presunzioni semplici gravi, precise e concordanti e ulteriori riscontri concreti.

• art. 54 d.P.R. n. 633/1972

  La rettifica in materia IVA necessita di elementi probatori adeguati; i valori OMI hanno funzione orientativa e non sono di per sé sufficienti.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni semplici possono sostenere l'accertamento solo se dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

• art. 11 d.P.R. n. 633/1972

  La nozione IVA di permuta è più ampia di quella civilistica e comprende anche permute tra beni e servizi.

• art. 13 d.P.R. n. 633/1972

  Richiamato per la disciplina della base imponibile IVA, ma nel caso concreto non può essere applicato per introdurre in Cassazione un nuovo assetto impositivo oltre l'atto di accertamento.

• art. 21 d.P.R. n. 633/1972

  L'indicazione in fattura dell'entità e natura della prestazione ha funzione strumentale al controllo, ma eventuali carenze formali possono essere integrate con documentazione ulteriore.

• art. 109 TUIR

  La deducibilità dei costi richiede inerenza, competenza e prova della loro effettività; la relativa verifica è rimessa al giudice di merito.

• art. 9 TUIR

  Richiamato dalla ricorrente in relazione al valore normale, ma non può giustificare la prima introduzione in Cassazione di una diversa pretesa fiscale non contenuta nell'atto impositivo.

• art. 7, comma 1, L. n. 212/2000

  Le ragioni poste a fondamento dell'atto impositivo non possono essere modificate o integrate nel contenzioso, a tutela del diritto di difesa del contribuente.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il vizio dedotto per le censure di falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  È il vizio dedotto per l'omessa pronuncia denunciata dall'Ufficio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale e la memoria illustrativa.

Massime di principio

• In tema di accertamento dei redditi d'impresa e di IVA, il mero scostamento tra prezzo dichiarato e valori OMI non è sufficiente a fondare la ripresa: occorrono ulteriori elementi indiziari specifici, gravi, precisi e concordanti riferiti all'operazione concreta.
• La rettifica del valore di immobili non può essere costruita esclusivamente su dati statistici o medi di mercato; gli indici OMI hanno natura orientativa e devono essere corroborati da riscontri probatori individualizzati.
• Nel processo tributario di impugnazione-merito, la pretesa fiscale resta circoscritta all'atto impugnato: l'Amministrazione non può ampliare in giudizio, e tanto meno per la prima volta in Cassazione, il titolo o il contenuto della pretesa introducendo un diverso petitum o una diversa causa petendi.
• La riqualificazione giudiziale di un'operazione come permuta non consente di trasformare il giudizio in un accertamento del rapporto tributario svincolato dall'atto impositivo originario.
• In materia IVA, le carenze formali della fattura non impediscono necessariamente la detrazione se il contribuente dimostra con documentazione anche integrativa la natura, l'entità e l'effettività della prestazione e la sussistenza dei requisiti sostanziali.
• L'omessa pronuncia ricorre solo quando il giudice non si confronta con la questione devoluta; non quando la questione sia stata esaminata, anche sinteticamente, e decisa nel merito.
• La permuta, ai fini IVA, è trattata come una pluralità di operazioni autonome, ma tale qualificazione opera entro i limiti della pretesa originariamente esercitata dall'Ufficio.

Come è indicizzato