Cassazione Civile, Ordinanza n. 10813/2026 del 23/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento per IRPEF e addizionali relativo all’anno d’imposta 2009, emesso ai sensi dell’art. 41-bis d.P.R. n. 600 del 1973, con cui l’Amministrazione ha rettificato i proventi derivanti dalla sublocazione di un immobile di proprietà del coniuge della contribuente, da euro 9.000 a euro 21.000, ritenendo imponibile l’intero corrispettivo pattuito. La contribuente aveva impugnato l’atto sostenendo che il canone effettivo dovesse essere ridotto tenendo conto della rinuncia preventiva del subconduttore all’indennità di avviamento e della parte dei lavori di miglioria assunti dal subconduttore, che avevano giustificato una riduzione del canone. La CTP aveva accolto il ricorso, mentre la CTR aveva riformato la decisione ritenendo nulla la pattuizione di riduzione del canone in cambio della rinuncia all’indennità di avviamento e collegando la riduzione del canone al beneficio tratto dalla locatrice e dal proprietario dalle migliorie eseguite sul bene. In Cassazione la contribuente ha proposto tre motivi: 1) violazione di norme sulla disciplina fiscale dei redditi e dell’art. 79 l. n. 392 del 1978, oltre a vizio di motivazione, sostenendo che la CTR aveva attribuito irragionevolmente rilievo fiscale alla rinuncia all’avviamento; 2) violazione delle norme del TUIR e degli artt. 1592 e 1593 c.c., sostenendo che le somme relative ai lavori non erano redditi fondiari né proventi sostitutivi tassabili, e che l’eventuale rilievo fiscale sarebbe sorto solo alla riconsegna del bene; 3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la mancata proprietà dell’immobile da parte della contribuente, che le avrebbe impedito di beneficiare nell’anno d’imposta del valore dei lavori in cambio della riduzione del canone.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. In via preliminare ha respinto anche l’istanza di estinzione del giudizio o cessazione della materia del contendere per definizione agevolata, perché la documentazione prodotta non dimostrava in modo adeguato che i carichi condonati si riferissero proprio all’avviso di accertamento oggetto del giudizio, e la domanda di condono risultava accompagnata da dichiarazione di inesistenza di contenziosi pendenti. Nel merito, il primo motivo è stato dichiarato inammissibile per cumulo eterogeneo di censure e per difetto di specificità, oltre che perché la sentenza impugnata aveva solo escluso la rilevanza della rinuncia a un diritto all’indennità di avviamento non ancora sorto; il secondo è stato respinto perché le norme invocate erano inconferenti rispetto ai redditi da sublocazione, che non sono redditi fondiari ma redditi diversi ex art. 67, lett. h), e art. 71, comma 2, TUIR, mentre la controprestazione per le migliorie non aveva natura indennitaria o risarcitoria; il terzo è stato dichiarato inammissibile perché denunciava non un omesso esame di un fatto storico decisivo, ma l’omessa considerazione di una tesi difensiva. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 41-bis d.P.R. n. 600 del 1973

  legittima l’accertamento con rettifica dei proventi dichiarati ai fini IRPEF e addizionali.

• art. 67, lett. h), TUIR

  i redditi derivanti da sublocazione rientrano tra i redditi diversi e non tra i redditi fondiari.

• art. 71, comma 2, TUIR

  i redditi derivanti da sublocazione si determinano come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione.

• art. 6, comma 2, TUIR

  la norma sui proventi conseguiti in sostituzione di redditi e sulle indennità risarcitorie non si applica alla controprestazione pattuita per lavori e migliorie nell’ambito del contratto.

• art. 6, comma 1, lett. a), TUIR

  la disposizione sui redditi fondiari è inconferente quando il soggetto non possiede l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale.

• art. 26 TUIR

  la tassazione per possesso dell’immobile riguarda i titolari di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, non il sublocatore.

• art. 79 l. 27 luglio 1978, n. 392

  è nulla la clausola di rinuncia preventiva dell’indennità di avviamento commerciale.

• art. 1592 c.c.

  disciplina l’indennità per miglioramenti eseguibili dal conduttore, rilevante solo alla riconsegna del bene nei limiti previsti dalla legge.

• art. 1593 c.c.

  regola l’indennità per addizioni/migliorie, ma non impedisce che le parti attribuiscano immediato valore economico ai lavori come controprestazione contrattuale.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  il ricorso deve contenere motivi specifici, completi e riferibili alla decisione impugnata; il cumulo incoerente di censure rende il motivo inammissibile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  il vizio di violazione di legge non può essere dedotto richiamando norme non pertinenti alla fattispecie concreta.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  è denunciabile solo l’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo; non l’omessa considerazione di argomentazioni difensive o di questioni giuridiche.

• art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato ai fini della denuncia di motivazione apparente/incomprensibile, ma la censura non è stata accolta.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di motivazione della sentenza, senza esito favorevole.

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato dalla ricorrente sul difetto di motivazione, ma la Corte ha escluso il vizio dedotto.

• art. 3 d.l. n. 119 del 2018

  la definizione agevolata dei carichi non comporta estinzione o cessazione della materia del contendere senza prova che il carico definito riguardi proprio l’atto impugnato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto integrale del ricorso sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il reddito derivante dalla sublocazione di un immobile non va qualificato come reddito fondiario, ma come reddito diverso, sicché non si applica la disciplina del possesso immobiliare riservata ai titolari di diritti reali.
• Quando il canone è ridotto in cambio di lavori o migliorie eseguiti dal conduttore, la controprestazione pattuita ha natura negoziale e non si trasforma automaticamente in provento sostitutivo o indennitario fiscalmente irrilevante.
• La rinuncia preventiva del conduttore all’indennità di avviamento commerciale è nulla; tuttavia, ciò non implica di per sé l’irrilevanza fiscale dell’assetto economico complessivo se le parti hanno pattuito una riduzione del canone collegata a vantaggi contrattuali diversi.
• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile se cumula censure logicamente incompatibili o richiama norme inconferenti rispetto alla fattispecie concreta decisa dal giudice di merito.
• Il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo l’omesso esame di un fatto storico decisivo e non la mancata adesione del giudice alle tesi difensive della parte.
• La definizione agevolata dei carichi non determina automaticamente cessazione della materia del contendere o estinzione del giudizio se non è dimostrato che i carichi condonati coincidano con l’atto oggetto del processo.

Come è indicizzato