Cassazione Civile, Ordinanza n. 23050/2026 del 10/07/2026

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva contestato gli ordini di introito con cui Roma Capitale aveva rideterminato i canoni concessori per anni successivi al 2006, chiedendo anche la restituzione di quanto pagato in eccedenza rispetto al canone originariamente pattuito. In appello la domanda era stata respinta. In cassazione la società ha dedotto, con un primo motivo, la violazione della disciplina europea sulle concessioni e del principio di legittimo affidamento, oltre alla violazione degli artt. 1623 c.c., 7 e 8 l. 241/1990, 19 l. 109/1994 e 143 d.lgs. 163/2006, sostenendo che l’aumento dei canoni non potesse applicarsi a concessioni già in corso, che avrebbe dovuto essere attivata una partecipazione procedimentale e che la Corte d’appello non avrebbe risposto alle censure di merito. Con un secondo motivo ha contestato la qualificazione delle opere insistenti sull’area come pertinenze demaniali e l’uso dei valori OMI, sostenendo che le opere erano state realizzate dal concessionario, che vi era un autonomo diritto di proprietà superficiaria e che non si potevano assimilare tutte le pertinenze a quelle commerciali; ha inoltre censurato l’assenza di una distinzione tra diverse destinazioni d’uso ai fini OMI. Con i motivi residui ha lamentato l’omesso esame della richiesta di CTU e la statuizione sulle spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendolo inammissibile, e ha accolto solo parzialmente il secondo motivo, limitatamente alla censura sull’indiscriminata assimilazione di tutte le pertinenze demaniali alla categoria commerciale ai fini del calcolo dei valori OMI. Ha invece respinto o ritenuto assorbite le altre doglianze. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che dovrà rideterminare il valore delle pertinenze demaniali tenendo conto della loro effettiva natura e della concreta connessione ad attività commerciali, terziarie, direzionali o di produzione di beni e servizi, nei limiti delle allegazioni e prove offerte dalle parti, e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Viene richiamato per delineare i vizi deducibili in cassazione; la Corte considera inammissibili alcune censure perché eterogenee, non autosufficienti o nuove, e accoglie solo la doglianza sul trattamento delle pertinenze ai fini OMI.

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  Il primo motivo è dichiarato inammissibile perché la questione è coperta da giurisprudenza costante conforme al decisum della Corte territoriale.

• art. 1623 c.c.

  È richiamato per escludere che la nuova disciplina dei canoni concessori integri, nel caso di specie, un’ipotesi di notevole onerosità sopravvenuta tale da imporre revisione o risoluzione del rapporto.

• art. 7 l. 241/1990

  La Corte rileva che la censura sulla mancata comunicazione di avvio del procedimento non è stata adeguatamente autosufficiente nel ricorso.

• art. 8 l. 241/1990

  Richiamato insieme all’art. 7 l. 241/1990 come parte della doglianza procedimentale sul canone demaniale.

• art. 19 l. 109/1994

  Norma invocata dalla ricorrente nel primo motivo in tema di concessioni e piano economico-finanziario.

• art. 143, d.lgs. 163/2006

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la necessità di partecipazione al procedimento in relazione al piano economico-finanziario delle concessioni di lavori pubblici; la Corte osserva che la questione non risulta trattata in appello e quindi è nuova.

• art. 1, commi 251 e 252, l. 296/2006

  La Corte ribadisce che la disciplina sui nuovi canoni concessori si applica anche alle concessioni già rilasciate o rinnovate ma ancora in corso; tuttavia, ai fini del calcolo, le pertinenze non possono essere tutte omologate alla categoria commerciale, dovendosi distinguere secondo la loro effettiva destinazione.

• art. 3 d.l. 400/1993

  È richiamato quale base normativa del sistema di determinazione dei canoni demaniali marittimi e del criterio della valenza turistica nelle more della classificazione regionale.

• art. 10 l. 449/1997

  Viene richiamato per il regime intertemporale già definito dalla giurisprudenza: non è abrogato dalla l. 296/2006 e conserva il riferimento alle concessioni con decorrenza anteriore al 31 dicembre 1997.

• art. 29 cod. nav.

  La Corte ne assume la rilevanza per la qualificazione delle opere insistenti sull’area come pertinenze demaniali, richiamando un giudizio di merito non sindacabile in cassazione.

• art. 49 cod. nav.

  La Corte afferma che, alla scadenza della concessione, le opere non amovibili sono acquisite ex lege al demanio statale; il rinnovo non impedisce tale effetto, perché integra una nuova concessione e non una mera prosecuzione del rapporto.

• art. 39 cod. nav.

  Richiamato nel secondo motivo come parte del quadro normativo sulla determinazione dei canoni e sulla disciplina delle concessioni demaniali.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo sulla regolazione delle spese, ma non conduce a cassazione per il risultato finale della controversia.

• art. 96 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione alle spese, senza esito favorevole.

Massime di principio

• La disciplina legislativa sopravvenuta che ridetermina i canoni per le concessioni demaniali marittime può applicarsi anche a concessioni già rilasciate o rinnovate, purché ancora in corso, senza che ciò integri di per sé violazione del legittimo affidamento o necessità di una revisione ex art. 1623 c.c., se la riforma si inserisce in una linea evolutiva di valorizzazione della redditività del bene pubblico.
• In tema di concessioni demaniali, il rinnovo non coincide con la proroga: il rinnovo dà luogo a una nuova concessione che si innesta su un rapporto ormai scaduto, sicché le opere non amovibili realizzate nel periodo della concessione cessata sono acquisite ex lege al demanio ai sensi dell’art. 49 cod. nav.
• L’atto amministrativo di incameramento ha natura dichiarativa e non costitutiva, perché l’effetto traslativo si produce automaticamente alla scadenza del rapporto concessorio per effetto della legge.
• Ai fini della determinazione del canone concessorio mediante valori OMI, non è consentito omologare indiscriminatamente tutte le pertinenze demaniali alla categoria commerciale: occorre distinguere secondo la loro effettiva natura e destinazione concreta, potendo rilevare anche funzioni terziarie, direzionali o di produzione di beni e servizi.
• Nel ricorso per cassazione, le censure che implicano violazioni procedimentali o questioni non esaminate nel merito devono essere specificamente autosufficienti e collocate nel corretto segmento processuale, altrimenti sono inammissibili o nuove.
• La doglianza relativa alla mancata CTU non è di per sé decisiva se la qualificazione dei beni e la ricostruzione fattuale possono essere operate sulla base della documentazione già in atti e della valutazione di merito insindacabile in cassazione.

Come è indicizzato