Cassazione Civile, Ordinanza n. 07342/2026 del 26/03/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di accertamento IRPEF con cui l'Ufficio ha imputato al contribuente una plusvalenza derivante dalla vendita, nel 2008, della propria abitazione principale con area circostante, ritenendo che il corrispettivo fosse in realtà riferibile alla capacità edificatoria del terreno sottostante, anche perché dopo la vendita l'acquirente aveva demolito il fabbricato e realizzato un nuovo edificio. Il contribuente ha impugnato l'atto deducendo: (1) violazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, sostenendo che l'oggetto della cessione era un fabbricato già esistente e non un terreno edificabile, con irrilevanza della futura demolizione e della destinazione edificatoria successiva; (2) violazione delle norme sul contraddittorio endoprocedimentale e sul procedimento tributario, assumendo che l'avviso fosse stato emesso senza preventivo contraddittorio e senza processo verbale di constatazione; (3) nullità della sentenza per omessa pronuncia su ulteriori eccezioni, tra cui l'illegittimità dell'avviso per mancata possibilità di rivalutazione del terreno e per violazione del legittimo affidamento. Nelle more del giudizio di cassazione il contribuente ha inoltre dedotto l'intervenuto annullamento in autotutela dell'avviso e ha chiesto la cessazione della materia del contendere con compensazione/spese a carico dell'Ufficio.

La decisione

La Corte ha dichiarato cessata la materia del contendere per intervenuto annullamento in autotutela dell'avviso di accertamento, qualificando l'effetto come estinzione del giudizio e, in sede di legittimità, come cassazione senza rinvio. Ha poi applicato la regola della soccombenza virtuale ai fini delle spese: ha escluso che l'annullamento amministrativo implichi automaticamente la condanna alle spese dei gradi di merito, ma ha ritenuto che, se la lite fosse proseguita, il primo motivo sarebbe stato accolto alla luce dell'orientamento consolidato secondo cui la cessione di un fabbricato, anche se destinato a demolizione e ricostruzione, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile. Di conseguenza ha compensato integralmente le spese dei gradi di merito e ha condannato l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore del ricorrente. Ha escluso altresì l'applicazione del doppio contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986

  la norma colpisce le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; non si applica quando l'oggetto della vendita è un fabbricato già esistente, anche se destinato a demolizione o ricostruzione, perché non è consentita una riqualificazione del bene in terreno edificabile sulla base di presunzioni o della futura attività dell'acquirente.

• art. 68 d.P.R. 917/1986

  richiamato insieme all'art. 67 per delimitare il regime di tassazione delle plusvalenze su terreni edificabili.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  norma di impugnazione invocata per denunciare violazioni di legge sostanziale.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  norma di impugnazione invocata per dedurre nullità della sentenza e del procedimento per omessa pronuncia.

• art. 46 d.lgs. 546/1992

  l'annullamento in autotutela dell'atto impositivo determina cessazione della materia del contendere e, nel giudizio di cassazione, conduce a una declaratoria assimilabile a cassazione senza rinvio.

• art. 36 d.lgs. 546/1992

  richiamato dal ricorrente come parametro per lamentare l'omessa pronuncia della sentenza impugnata.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente a sostegno della censura di omessa pronuncia su questioni decisive.

• art. 24 L. 4/1929

  invocato per contestare la pretesa omissione del contraddittorio e del processo verbale di constatazione.

• art. 12 L. 212/2000

  richiamato dal ricorrente in relazione alle garanzie del contribuente nel procedimento di accertamento.

• artt. 5, 6, 7, 10 L. 212/2000

  richiamati dal ricorrente a sostegno delle doglianze sul contraddittorio, sull'informazione e sulla tutela dell'affidamento.

• art. 7 L. 241/1990

  richiamato dal ricorrente sul punto della partecipazione procedimentale e del contraddittorio.

• art. 7 L. 448/2001

  richiamato dal ricorrente per sostenere la mancata possibilità di rivalutazione del terreno edificabile e la lesione del legittimo affidamento.

• art. 370 c.p.c.

  richiamato per la mera partecipazione dell'Agenzia all'eventuale udienza senza tempestivo controricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per il deposito della memoria in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  esclusa la sua applicazione per effetto dell'esito della lite.

Massime di principio

• In tema di IRPEF, la cessione di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile solo perché l'acquirente intenda o realizzi successivamente la demolizione e ricostruzione dell'immobile; ciò che rileva è la natura oggettiva del bene al momento del trasferimento.
• L'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR si applica alle plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti, non potendo l'Amministrazione creare un tertium genus tra area edificata e area non edificata sulla base della capacità edificatoria residua del lotto.
• La futura, eventuale e soggettivamente dipendente demolizione del fabbricato da parte del cessionario non incide sulla qualificazione fiscale dell'atto di vendita né trasferisce sul venditore un'imposizione che il legislatore ha previsto per il terreno edificabile.
• L'annullamento in autotutela dell'atto impositivo determina la cessazione della materia del contendere; in cassazione tale esito si traduce in una pronuncia che opera come cassazione senza rinvio.
• In caso di cessazione della materia del contendere, le spese non seguono automaticamente l'annullamento amministrativo: occorre verificare la soccombenza virtuale, cioè l'esito che la lite avrebbe verosimilmente avuto se l'atto non fosse stato ritirato.

Come è indicizzato