Cassazione Civile, Ordinanza n. 11902/2023 del 05/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da uno sfratto per morosità intimato da una società locatrice in relazione a un contratto di locazione non abitativa stipulato originariamente nel 1986. Il conduttore subentrato contestava il mancato pagamento dei canoni richiesti, sostenendo che l’importo preteso fosse molto superiore a quello risultante dal contratto originario e che la pretesa maggiorazione del canone non fosse validamente pattuita. La locatrice sosteneva invece che nel 1991 vi fosse stato un accordo di modifica del rapporto, documentato da una missiva, giustificato dall’aumento della superficie locata e da interventi sull’immobile, e che tale accordo fosse stato poi accettato per facta concludentia anche dal conduttore subentrato, il quale aveva pagato per anni i canoni maggiorati. In appello la domanda della locatrice era stata accolta e la sentenza di primo grado confermata. Nel ricorso per cassazione il conduttore deduceva, con tre motivi, in sintesi: 1) violazione degli artt. 1325, 1326, 1346, 1418, 1576 e 2697 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che la missiva del 1991 non integrasse un accordo valido e determinato sulla maggiorazione del canone e che non potesse desumersi un’accettazione per fatti concludenti; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell’art. 79 l. n. 392/1978, assumendo che il giudice di merito avesse valorizzato prove non fornite e avesse errato nel ritenere lecita la variazione del canone in corso di rapporto; 3) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 2697 c.c. e 79 l. n. 392/1978, contestando l’utilizzabilità e la prova della registrazione della missiva del 1991 e negando che la registrazione tardiva potesse avere efficacia sanante, specie per un accordo integrativo e non per il contratto originario.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo e il secondo motivo perché diretti, sotto l’apparente denuncia di violazioni di legge, a ottenere una rivalutazione del merito sulla determinatezza dell’accordo del 1991 e sull’accettazione per facta concludentia, nonché perché le censure sugli artt. 115 e 116 c.p.c. non erano formulate secondo i requisiti richiesti dalla giurisprudenza (che ammette la violazione di tali norme solo in casi specifici, non per contestare in generale la valutazione del materiale istruttorio), e perché l’art. 2697 c.c. era invocato senza allegare un effettivo errore nel riparto dell’onere probatorio. Ha ritenuto infondato il profilo relativo all’art. 79 l. n. 392/1978, affermando che l’aumento del canone era consentito quando collegato all’aumento della porzione immobiliare locata, essendo espressione della libera determinazione delle parti. Quanto al terzo motivo, lo ha giudicato inammissibile per difetto di interesse, osservando che la nullità per mancata registrazione dei contratti di locazione è stata introdotta solo dal 2004 e non si applicava a pattuizioni anteriori come quelle in esame; ha inoltre precisato che nel caso non veniva in rilievo un patto occulto di maggiorazione del canone. Le spese sono state poste a carico del ricorrente ed è stata disposta altresì la statuizione ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la validità dell’accordo integrativo, ma la Corte non ha ravvisato un vizio negoziale rilevante sulla base della censura proposta.

• art. 1326 c.c.

  Invocato per sostenere la mancanza di valida accettazione dell’accordo; la Corte ha ritenuto che la doglianza mirasse in realtà a una rivalutazione di merito.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato per sostenere l’indeterminatezza dell’oggetto dell’accordo; la Corte ha escluso che la censura colpisse in modo ammissibile la motivazione di merito.

• art. 1418 c.c.

  Invocato per dedurre la nullità del patto; la Corte ha ritenuto infondata la prospettazione di nullità sulla base delle ragioni indicate.

• art. 1576 c.c.

  Citato nel primo motivo, ma non valorizzato dalla Corte come decisivo ai fini della soluzione.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ha affermato che la violazione di questa norma è deducibile solo se si denuncia un vero errore nel riparto dell’onere della prova, non una mera contestazione della valutazione delle risultanze probatorie.

• art. 115 c.p.c.

  La Corte ha ribadito che la sua violazione non si configura per la sola errata valutazione delle prove, ma solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o utilizza elementi non consentiti.

• art. 116 c.p.c.

  La Corte ha precisato che la violazione si configura solo se il giudice disattende prove legali o attribuisce efficacia di piena prova a elementi che ne sono privi, non per la mera diversa lettura del materiale istruttorio.

• art. 79 L. n. 392/1978

  La Corte ha escluso la nullità del patto di maggiorazione del canone, ritenendo lecita la variazione concordata in presenza di un aumento della superficie locata e quindi di un mutamento dell’assetto economico del rapporto.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  Richiamato per evidenziare che il ricorrente non aveva articolato una censura motivazionale nei limiti oggi consentiti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per la statuizione sull’ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 346, L. n. 311/2004

  La Corte ha osservato che la nullità per mancata registrazione della locazione è stata introdotta solo da tale disposizione e non si applica retroattivamente ai rapporti anteriori.

• art. 16-bis D.L. n. 179/2012

  Richiamato dal ricorrente in tema di deposito telematico, ma la Corte ha ritenuto irrilevante la doglianza ai fini decisori.

• art. 87 disp. att. c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare le modalità di deposito documentale; la Corte non ha accolto la censura.

Massime di principio

• In cassazione non è ammissibile trasformare la censura di violazione di legge in una richiesta di rivalutazione del merito, quando il ricorrente contesti soltanto la lettura delle prove o la ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di merito.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in ipotesi tipiche: uso di prove non dedotte o disposte fuori dai limiti di legge, disconoscimento di prove legali, oppure attribuzione di efficacia di piena prova a elementi che non la possiedono; non basta lamentare una diversa valutazione del materiale istruttorio.
• La violazione dell’art. 2697 c.c. è deducibile solo se il giudice abbia realmente invertito o mal ripartito l’onere della prova, non quando la parte si limiti a contestare l’esito della valutazione probatoria.
• In una locazione ad uso non abitativo, l’incremento del canone può essere validamente pattuito in corso di rapporto se trova giustificazione in una modifica oggettiva della prestazione, come l’aumento della porzione immobiliare concessa in godimento, poiché in tal caso l’autonomia contrattuale delle parti rimane libera.
• La nullità per mancata registrazione della locazione non può essere estesa retroattivamente a rapporti e pattuizioni anteriori all’introduzione della previsione normativa che la sancisce; pertanto, per i contratti precedenti, la questione della registrazione non integra di per sé un vizio di nullità del patto.

Come è indicizzato