Cassazione Civile, Ordinanza n. 39133/2021 del 09/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, da parte di una società, di un avviso di liquidazione relativo a imposte ipotecarie e catastali connesse a una compravendita soggetta a IVA avente ad oggetto fabbricati strumentali da demolire. La Commissione tributaria regionale aveva accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo non consentita la riqualificazione della vendita di fabbricati da demolire in vendita di area edificabile. In cassazione la società ha dedotto, con il primo motivo, violazione delle norme IVA e delle norme sulle imposte ipotecarie e catastali, sostenendo che l'operazione dovesse essere tassata in misura fissa e non proporzionale; con il secondo motivo ha denunciato nullità della sentenza per motivazione apparente o perplessa, assumendo che il giudice d'appello avesse fatto un uso estensivo dell'art. 67 TUIR e avesse trascurato la presentazione della SCIA per demolizione e ricostruzione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha affermato che la cessione di un fabbricato, anche se destinato alla demolizione o oggetto di iniziative urbanistiche o edilizie future, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile ai fini delle imposte dirette e indirette, quando al momento della cessione il bene trasferito è ancora un fabbricato e non un'area non edificata. Ha inoltre escluso il vizio di motivazione apparente, ritenendo che la sentenza di merito contenesse un'adeguata esplicitazione del percorso argomentativo. Il ricorso è stato quindi rigettato; la ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633

  la Corte ne esclude l'utilizzo per riqualificare come area edificabile la cessione di un fabbricato da demolire, quando il bene trasferito è ancora un edificio al momento della vendita

• art. 10, comma 1, D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  non trova applicazione la tassazione proporzionale invocata dalla parte ricorrente perché l'operazione non è qualificabile come cessione di area edificabile

• art. 10, comma 2, D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  richiamato come base della tassazione in misura fissa per gli atti ritenuti non soggetti a imposta proporzionale

• art. 1 della tariffa allegata al D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  richiamato insieme alle norme sulle imposte ipotecarie e catastali per la distinzione tra misura proporzionale e fissa

• art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  si applica solo alle cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non alla cessione di fabbricati già esistenti anche se destinati a futura demolizione

• art. 68 D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  va letto in coordinamento con l'art. 67 per la tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili

• art. 111 Cost.

  richiamato per il parametro del minimo costituzionale della motivazione

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  invocato per il vizio di nullità della sentenza per motivazione apparente

• art. 36 D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  richiamato in relazione all'obbligo di motivazione delle sentenze tributarie

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  usato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  usato come parametro del motivo di ricorso per nullità della sentenza

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la definizione camerale del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato quale parametro per quantificare l'ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la cessione di un bene immobile va qualificata secondo la situazione oggettiva esistente al momento del trasferimento: se l'oggetto della vendita è un fabbricato ancora esistente, non può essere riqualificato come cessione di terreno edificabile solo perché le parti prevedono o programmano la sua demolizione futura.
• La destinazione edificatoria rilevante per la tassazione delle plusvalenze è quella originariamente impressa al terreno dalla pianificazione urbanistica; non rileva, invece, la capacità edificatoria residua o la futura ricostruzione programmata dopo la vendita.
• Il potere dell'amministrazione finanziaria di riqualificare l'operazione incontra un limite nella disciplina fiscale tipica dettata dal legislatore: non è consentito applicare al trasferimento di un edificio il regime previsto per il trasferimento di un terreno edificabile quando la fattispecie concreta resta, sul piano oggettivo, una cessione di fabbricato.
• In materia di imposte indirette e IVA, la qualificazione dell'operazione dipende dagli elementi oggettivi del bene ceduto e dall'assetto economico dell'operazione; l'intenzione delle parti o la mera prospettiva di demolizione non bastano, da sole, a trasformare la cessione del fabbricato in cessione di area edificabile.
• La motivazione è apparente solo quando non consente il controllo sull'iter logico della decisione; non ricorre il vizio se la sentenza, pur sintetica o discutibile nel merito, espone comunque le ragioni essenziali della soluzione adottata.

Come è indicizzato