Cassazione Civile, Ordinanza n. 39030/2021 del 09/12/2021

Esito

La controversia

Un soggetto aveva aderito a una cooperativa edilizia e aveva sottoscritto domande di adesione e successivi verbali di prenotazione di alloggio, versando vari acconti sul prezzo. In primo grado aveva chiesto la declaratoria di nullità del rapporto, deducendo la mancata consegna della fideiussione prevista dal d.lgs. n. 122/2005 per gli immobili da costruire, con conseguente condanna della cooperativa alla restituzione delle somme versate, oltre rivalutazione e interessi. Il tribunale aveva accolto la domanda, ma la corte d'appello aveva riformato la decisione, ritenendo non applicabile al caso la disciplina protettiva del d.lgs. n. 122/2005. Nel ricorso per cassazione il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 5 del d.lgs. n. 122/2005, sostenendo che la corte territoriale avesse erroneamente interpretato l'art. 5 nel senso di richiedere, per l'applicazione della disciplina, che il contratto stipulato dopo l'entrata in vigore del decreto contenesse gli estremi della richiesta o del permesso di costruire, mentre a suo avviso sarebbe bastato che il permesso fosse stato richiesto dopo l'entrata in vigore della norma.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso. Ha affermato che la disciplina del d.lgs. n. 122/2005 si applica soltanto agli immobili per i quali il permesso di costruire sia già stato richiesto e che, inoltre, il contratto stipulato successivamente all'entrata in vigore del decreto e diretto al successivo acquisto deve indicare gli estremi del permesso o della sua richiesta. Poiché nella fattispecie il permesso di costruire era stato richiesto solo dopo la stipula del contratto/verbale di prenotazione, la disciplina protettiva non trovava applicazione e non sussisteva quindi l'obbligo di rilascio della fideiussione né la nullità invocata. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  È la norma sulla base della quale è stato introdotto il giudizio di primo grado con rito sommario di cognizione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro del vizio denunciato in cassazione per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 1, comma 1, lett. d), d.lgs. n. 122/2005

  "immobili da costruire": gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità

  La nozione di immobile da costruire richiede che il permesso di costruire sia già stato richiesto e che l'immobile non sia ancora ultimato in modo da consentire il certificato di agibilità.

• art. 2 d.lgs. n. 122/2005

  Impone al costruttore l'obbligo di procurare e consegnare all'acquirente una fideiussione, ma tale obbligo opera solo nei casi in cui trovi applicazione l'intero decreto.

• art. 5, comma 1, d.lgs. n. 122/2005

  la disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto

  L'applicazione della disciplina protettiva è subordinata al fatto che, al momento del contratto, il permesso di costruire o altro titolo abilitativo sia stato richiesto successivamente all'entrata in vigore del decreto, ma resta ferma la necessità che l'immobile rientri nella definizione di cui all'art. 1.

• art. 6, comma 10, lett. i), d.lgs. n. 122/2005

  il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile (...) devono contenere: (...) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione

  Per l'operatività della disciplina è necessario che il contratto rechi gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta, se non ancora rilasciato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È il parametro richiamato per la determinazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La disciplina di tutela dell'acquirente di immobili da costruire si applica solo se l'immobile rientra nella definizione normativa, cioè se il permesso di costruire è già stato richiesto e l'opera non è ancora ultimata in modo da consentire l'agibilità.
• Non basta che il contratto sia stipulato dopo l'entrata in vigore del d.lgs. n. 122/2005: occorre anche che, al momento della stipula, per l'immobile sia già stata richiesta la concessione o altro titolo abilitativo, e che tale dato risulti indicato nel contratto nei termini richiesti dalla legge.
• L'obbligo di rilascio della fideiussione ex art. 2 d.lgs. n. 122/2005 è condizionato all'applicabilità dell'intero sistema protettivo del decreto e non opera in via autonoma al di fuori del suo perimetro soggettivo e oggettivo.
• Nel giudizio di legittimità, la censura di violazione di legge è infondata quando pretende una lettura isolata di una disposizione senza coordinamento con le altre norme della stessa disciplina speciale.

Come è indicizzato