Cassazione Civile, Ordinanza n. 20646/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un intervento edilizio su un ex laboratorio artigianale, assentito con DIA, trasformato in due appartamenti. Alcuni proprietari confinanti hanno agito in manutenzione del possesso e denuncia di nuova opera, lamentando la lesione del possesso di una servitù di luce e aria e chiedendo l'inibizione dei lavori, la rimessione in pristino e il risarcimento dei danni. Il tribunale, dopo una prima fase interdittale, ha accolto la domanda nel merito; la corte d'appello ha confermato la condanna all'arretramento del fabbricato e dei tubi e ha riconosciuto un ulteriore danno mensile. Il soccombente in appello ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) errata applicazione della disciplina civilistica sulle distanze e mancata disapplicazione della normativa regolamentare/urbanistica; 2) omessa applicazione della disciplina più favorevole introdotta dalle riforme edilizie, sostenendo che l'intervento dovesse qualificarsi come ristrutturazione e non nuova costruzione, con conseguente irrilevanza della distanza minima di 10 metri; 3) erronea valutazione delle variazioni di altezza e del cordolo antisismico, ritenute tollerabili e non rilevanti, oltre a omessa risposta sul difetto di interesse tutelabile; 4) illegittima liquidazione equitativa dei danni senza prova e senza criteri di quantificazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo nei limiti dello ius superveniens e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla corte d'appello in diversa composizione. Ha ritenuto che la controversia dovesse essere riesaminata alla luce delle sopravvenute modifiche normative in tema di ristrutturazione edilizia/demolizione e ricostruzione e di distanze tra costruzioni. Tutte le altre censure sono state dichiarate assorbite. Il giudice di rinvio dovrà verificare se, alla luce della nuova disciplina, le opere realizzate ricadano o meno nel regime che consente la ricostruzione nei limiti delle distanze preesistenti. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1170 c.c.

  norma invocata per la tutela possessoria mediante manutenzione del possesso.

• art. 1171 c.c.

  norma invocata per la denuncia di nuova opera a tutela del possesso e della servitù dedotta.

• art. 1226 c.c.

  richiamato per la liquidazione equitativa del danno domandato dagli attori.

• art. 112 c.p.c.

  invocato come parametro del vizio di ultrapetizione/omessa pronuncia nei motivi di ricorso.

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato in relazione all'obbligo di motivazione della sentenza.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per la motivazione della decisione.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato nel dedotto vizio motivazionale.

• art. 113 c.p.c.

  richiamato per la decisione secondo diritto.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 c.p.c.

  usato come base delle censure di violazione di legge, nullità e vizio motivazionale.

• art. 100 c.p.c.

  invocato per contestare l'interesse ad agire/tutelabile.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per la valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato per il libero convincimento e la valutazione probatoria.

• art. 164 disp. att. c.p.c.

  richiamato nel motivo sulla liquidazione equitativa del danno.

• artt. 869, 871, 872, 873 e 889 c.c.

  richiamati come norme sulle distanze legali e sulla disciplina urbanistica rilevante nei rapporti tra privati.

• art. 78, comma 1, lett. h), L.R. Toscana n. 1/2005

  richiamato dalla corte d'appello per qualificare l'intervento come sostituzione edilizia/nuova edificazione.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  la Corte lo richiama nella formulazione vigente e nelle modifiche succedutesi, per affermare che la demolizione e ricostruzione può integrare ristrutturazione edilizia anche con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche.

• art. 39 L.R. n. 5/1995

  citato nel ricorso come parametro regionale per sostenere l'assimilazione dell'opera alla ristrutturazione edilizia.

• D.M. 1444/1968

  richiamato come fonte degli standard urbanistici e delle distanze inderogabili tra fabbricati.

• art. 2-bis d.P.R. 380/2001

  interpretato nel senso che, per gli interventi di demolizione e ricostruzione, la ricostruzione è consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, con possibilità di incentivi volumetrici anche fuori sagoma e oltre l'altezza massima del fabbricato demolito, se rispettate le distanze preesistenti.

• art. 5 d.l. n. 32/2019

  richiamato come intervento normativo che ha modificato l'art. 2-bis del testo unico dell'edilizia in tema di distanze.

• art. 10 d.l. n. 76/2020

  richiamato come riforma che ha inciso sulla nozione di ristrutturazione edilizia e sugli interventi di demolizione e ricostruzione.

• L. n. 55/2019

  richiamata per le modifiche al quadro delle distanze e della rigenerazione urbana.

• L. n. 120/2020

  richiamata per il nuovo assetto della ristrutturazione edilizia e la possibilità di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma e caratteristiche planivolumetriche.

Massime di principio

• Quando, nel corso del giudizio di legittimità, interviene una disciplina sopravvenuta più favorevole e pertinente alla qualificazione giuridica dell'intervento edilizio, la controversia deve essere riesaminata alla luce dello ius superveniens, se la questione investe proprio il regime normativo applicabile.
• In materia di distanze tra costruzioni, il sopravvenire di una disciplina meno restrittiva può rendere non più illegittimo l'edificio che, al momento della sua ultimazione, era conforme alla nuova normativa, con conseguente preclusione per il vicino di pretendere l'abbattimento o l'arretramento secondo il previgente regime.
• Negli interventi di demolizione e ricostruzione, la qualificazione dell'opera dipende dal quadro normativo vigente al momento della decisione e dalle condizioni poste dalla legge: il giudice deve verificare se siano rispettati i presupposti per ricondurre l'intervento alla ristrutturazione edilizia, anche se il manufatto ricostruito presenti elementi diversi rispetto al preesistente.
• Le censure che dipendono dalla qualificazione urbanistico-edilizia dell'intervento possono rimanere assorbite quando la sopravvenienza normativa impone un nuovo esame della natura delle opere e della loro compatibilità con il regime delle distanze.
• In tema di demolizione e ricostruzione, la disciplina sopravvenuta può consentire il mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti e, nei limiti previsti, anche ampliamenti fuori sagoma e oltre l'altezza del fabbricato demolito, purché non si oltrepassino i limiti fissati dalla normativa vigente o dagli strumenti urbanistici.
• rami

Come è indicizzato