Cassazione Civile, Ordinanza n. 30862/2023 del 06/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato nel 1999 per un immobile sito in Maglie. Il conduttore, a seguito di sopravvenute norme di contenimento della spesa pubblica e di razionalizzazione degli spazi degli enti pubblici, comunicava il recesso anticipato richiamando in particolare l'art. 27 l. 392/1978 e alcune disposizioni del d.l. 95/2012 e successive norme di spending review; poi differiva la consegna e attivava offerte reali e sequestro liberatorio. In giudizio chiedeva l'accertamento della legittimità del recesso e l'esonero dal pagamento dei canoni, in subordine la risoluzione per impossibilità sopravvenuta. La locatrice resisteva e proponeva riconvenzionale per l'accertamento della durata del rapporto sino alla successiva scadenza contrattuale e per il pagamento dei canoni. Il Tribunale accolse la tesi del conduttore, mentre la Corte d'appello riformò la decisione ritenendo illegittimo il recesso e accogliendo la domanda della locatrice. Nel ricorso per cassazione il conduttore deduceva: 1) violazione dell'art. 27, ultimo comma, l. 392/1978, sostenendo che i gravi motivi potevano consistere nelle sopravvenute esigenze di taglio della spesa e che la crisi economico-finanziaria e le norme di spending review integrassero di per sé il presupposto del recesso; 2) violazione dell'art. 113 c.p.c., lamentando che la Corte d'appello non avesse applicato anche ulteriori norme sopravvenute che avrebbero generalizzato la facoltà di recesso per le pubbliche amministrazioni; 3) violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., assumendo che le ragioni di razionalizzazione e il carattere notorio della crisi finanziaria non richiedessero specifica prova e che la parte conduttrice non dovesse dimostrare ulteriormente i motivi del recesso. La censura sostanziale della Corte territoriale era anche rivolta al fatto che i motivi indicati nella comunicazione di recesso non includevano il preteso 'risparmio di spesa' poi invocato in giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il recesso ex art. 27 l. 392/1978 è un recesso 'titolato' e i gravi motivi devono essere quelli specificamente comunicati al locatore al momento del recesso; nel caso concreto il conduttore aveva richiamato solo alcune norme di razionalizzazione e contenimento della spesa, non anche una sopravvenuta insostenibilità del canone fondata su ulteriori disposizioni. Ha dichiarato inammissibili il secondo e il terzo motivo perché proponevano norme e ragioni non dedotte nella dichiarazione di recesso e comunque non investivano la ratio decidendi decisiva della sentenza impugnata, fondata anche sulla mancata prova dei presupposti allegati. La conduttrice è stata condannata alle spese di legittimità, con distrazione a favore del difensore della controparte.

Norme richiamate

• art. 27, ultimo comma, l. 27 luglio 1978, n. 392

  Il conduttore di immobile ad uso diverso può recedere prima della scadenza solo per gravi motivi, che devono essere oggettivi, sopravvenuti e comunicati al locatore al momento del recesso; la prova dei motivi va fornita in caso di contestazione.

• art. 42 l. 27 luglio 1978, n. 392

  La disciplina del recesso per gravi motivi è applicabile anche ai contratti stipulati da enti pubblici come conduttori, pur se la norma non sia espressamente richiamata.

• art. 3 d.l. 6 luglio 2012, n. 95 conv. in l. 7 agosto 2012, n. 135

  Norma richiamata dal conduttore per la razionalizzazione degli spazi e il contenimento della spesa, ritenuta non idonea, da sola, a giustificare il recesso anticipato nel caso concreto.

• art. 8, comma 1, lett. f), d.l. 6 luglio 2012, n. 95 conv. in l. 7 agosto 2012, n. 135

  Disposizione invocata come base del piano di razionalizzazione del patrimonio immobiliare strumentale, ma non considerata sufficiente a integrare i gravi motivi allegati nella comunicazione di recesso.

• art. 2-bis d.l. 15 ottobre 2013, n. 120 conv. in l. 13 dicembre 2013, n. 137

  Norma ritenuta inapplicabile al caso sia perché non richiamata nella dichiarazione di recesso sia perché riferita a una platea soggettiva diversa e più ristretta.

• art. 1216 c.c.

  Richiamato per l'offerta reale del rilascio dell'immobile e il relativo verbale negativo.

• art. 687 c.p.c.

  Richiamato in relazione al sequestro liberatorio ottenuto dal conduttore.

• art. 113 c.p.c.

  Il giudice di merito deve decidere secondo diritto, ma non può applicare d'ufficio una diversa base normativa rispetto a quella posta a fondamento della dichiarazione di recesso e dedotta in causa.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice utilizza impropriamente le nozioni di comune esperienza o attribuisce rilievo a fatti non provati in modo processualmente corretto; non basta contestare la valutazione delle prove.

• art. 2697 c.c.

  La censura riguarda l'erronea allocazione dell'onere della prova e non la mera valutazione del materiale istruttorio; nel caso concreto il motivo non coglieva la ratio della decisione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La trattazione è stata fissata in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Sono i parametri di impugnazione richiamati per dedurre violazioni di legge e vizi di motivazione, ma le censure sono state ritenute infondate o inammissibili.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato nel dispositivo per le conseguenze economiche dell'esito del ricorso.

Massime di principio

• Nel recesso anticipato del conduttore ex art. 27 l. 392/1978 i gravi motivi devono essere specificati nella comunicazione di recesso: la dichiarazione è 'titolata' e i motivi non possono essere integrati successivamente in giudizio con ragioni nuove.
• I gravi motivi di recesso devono avere carattere oggettivo, sopravvenuto e non dipendente da una mera valutazione soggettiva del conduttore; possono rilevare anche sopravvenienze economiche, ma solo se effettivamente dedotte e collegate alla specifica impossibilità o eccessiva gravosità della prosecuzione del rapporto.
• Quando il locatore contesta il recesso, la prova dei fatti posti a base dei gravi motivi grava sul conduttore; il giudice di merito può valutare le prove e l'eventuale uso delle nozioni di comune esperienza, ma la censura di legittimità deve colpire la vera ratio decidendi e non limitarsi a proporre una diversa lettura delle risultanze.
• Il giudice non può fondare la legittimità del recesso su presupposti fattuali o normativi diversi da quelli concretamente addotti nella dichiarazione di recesso, neppure se astrattamente idonei a giustificarlo.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. sussiste solo se l'onere probatorio è attribuito alla parte sbagliata; non sussiste quando si contesti la valutazione delle prove o si invochi un fatto notorio in modo da sollecitare un nuovo apprezzamento di merito.

Come è indicizzato