Cassazione Civile, Sentenza n. 19108/2025 del 11/07/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Genova n.47/2020 che aveva confermato il trasferimento coattivo dell'immobile a favore di Esseci e rigettato la domanda di risoluzione proposta da Immogesta; contestazioni principali: a) Esseci denunciava l'erronea inclusione nel costo complessivo di somme per lavori documentate tardivamente mediante consegna al consulente tecnico d'ufficio (presunte preclusioni istruttorie). b) Immogesta, con ricorso incidentale, denunciava la conferma del trasferimento nonostante mancasse prova della regolarità urbanistica (permesso in sanatoria e versamento oneri) e contestava la decisione che escludeva l'addebito dell'IVA sul prezzo pattuito, nonché la valutazione probatoria dei pagamenti delle fatture Edimental e il rapporto negoziale con il mutuo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo del ricorso principale di Esseci e altri motivi considerati infondati o inammissibili, ma ha accolto, in parte, il ricorso incidentale di Immogesta nei punti 2°, 3° e 4° (relativi principalmente alla questione IVA e all'interpretazione del prezzo), ritenendo che la Corte d'appello avesse errato nel ritenere non dovuta l'IVA in mancanza di una espressione non equivoca che il prezzo fosse pattuito 'al lordo' dell'imposta. Per tali motivi la sentenza impugnata è stata cassata limitatamente ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione per riesame, con contestuale liquidazione delle spese di legittimità. Altri motivi di Immogesta (tra i quali quelli sulla prova dei pagamenti e sul collegamento negoziale col mutuo) sono stati dichiarati inammissibili o rigettati; taluni motivi sono stati assorbiti in relazione all'accoglimento delle questioni IVA e relative implicazioni.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Consente il trasferimento coattivo dell'immobile in esecuzione del contratto preliminare; la Corte d'appello aveva disposto il trasferimento ex art. 2932 e la Cassazione non ha censurato la possibilità di trasferimento in sé, ma ha richiesto il riesame di questioni connesse (es. determinazione del prezzo e relativi addebiti fiscali).

• art. 210 c.p.c.

  L'ordine del giudice di esibizione ai sensi dell'art.210 rende inoperanti le preclusioni istruttorie; la Corte ha ritenuto utilizzabile la documentazione consegnata al consulente tecnico su ordine del giudice anche se tardiva.

• art. 183 c.p.c., comma 6

  Regole sulla istruttoria e produzione documentale: la censura di Esseci relativa a preclusioni è stata rigettata perché la produzione era avvenuta su ordine del giudice e quindi non colpita da preclusione.

• artt. 1362 e 1363 c.c.

  Regole di interpretazione del contratto: la Corte ha valutato il contenuto negoziale e ritenuto che l'assenza di riferimento all'IVA non sia di per sé idonea a dimostrare che le parti abbiano pattuito il prezzo 'comprensivo' dell'imposta; un patto in tal senso deve risultare in modo non equivoco.

• d.p.r. n. 633 del 1972, artt. 1, 6, 17, 18

  Normativa IVA: l'IVA grava sulle cessioni di beni e il cedente la addebita al cessionario (art.17 e 18); gli acconti sono assoggettati a IVA se fatturati (art.6, comma 4). La Corte ha affermato che, salvo accordo inequivoco, l'acquirente deve corrispondere l'IVA oltre al prezzo pattuito.

• art. 18, comma 2, d.p.r. 633/1972

  Sanziona con nullità i patti contrari alla regola sull'imputazione dell'IVA; la Corte ha precisato che un accordo che includa l'imposta nel prezzo è ammissibile solo se chiaro e non incide sulla titolarità passiva.

• art. 2710 c.c.

  Efficacia probatoria delle scritture contabili tra imprenditori: la Corte d'appello ha valutato direttamente i documenti prodotti e ha ritenuto dimostrati i pagamenti; la Cassazione ha ritenuto tale valutazione un accertamento di fatto non sindacabile in via di legittimità.

• art. 1350 c.c. n. 13

  Forma richiesta per determinati contratti (es. trasferimento beni immobili e pertinenti formalità): richiamata nella censura sull'osservanza delle formalità urbanistiche/ notifica degli atti rilevanti.

• d.p.r. n. 380 del 2001 art. 46

  Norme urbanistiche e sanatorie: Immogesta aveva censurato la mancanza della regolarità urbanistica (permesso in sanatoria e pagamento oneri); la Cassazione ha ritenuto la censura come valutazione di fatto inammissibile in sede di legittimità, nonostante il tema sia stato trattato in merito dal giudice di merito.

• art. 395 c.p.c.

  Strumento di revocazione delle sentenze di merito per fatti nuovi o errori di fatto: la Corte osserva che alcune censure avrebbero natura revocatoria e dovevano essere proposte davanti al giudice di merito con le forme previste.

• art. 1226 c.c.

  Regime degli interessi e modalità di liquidazione del danno; richiamato in relazione alla censura sulla quantificazione del danno liquidato dalla Corte d'appello.

• artt. 1453 e 1455 c.c.

  Norme sulla risoluzione per inadempimento e relativa valutazione degli interessi e termini: la Cassazione ha ritenuto assorbite alcune censure sulla risoluzione in ragione delle questioni IVA che impongono nuovo esame del comportamento reciproco delle parti.

Massime di principio

• La produzione di documenti su ordine del giudice ex art.210 c.p.c. neutralizza le preclusioni istruttorie: la documentazione resa disponibile per la consulenza tecnica può essere valutata anche se depositata tardivamente, salvo che non emerga una violazione grave del diritto di difesa.
• L'IVA sulle cessioni tra imprenditori è dovuta di regola oltre al prezzo pattuito: solo un accordo espresso e non equivoco tra le parti può far ritenere il prezzo pattuito 'comprensivo' dell'IVA; l'assenza di riferimenti all'IVA non implica automaticamente che il prezzo sia lordo.
• Le questioni di fatto accertate dal giudice di merito (es.: prova dei pagamenti, esistenza di permessi urbanistici documentati negli atti) sono difficilmente sindacabili in Cassazione, salvo errori di diritto o violazioni procedurali evidenti.
• Se la determinazione del prezzo cambia per effetto di decisioni sulla disciplina fiscale (es. riconoscimento dell'obbligo di versare l'IVA), va rivalutata la sussistenza e l'entità degli inadempimenti reciproci e il risarcimento o restituzione delle somme.
• Le contestazioni sulla regolarità urbanistica e sul rispetto di permessi/sanatorie implicano spesso accertamenti di merito tecnico: in tema di trasferimento coattivo ex art.2932 c.c. il giudice deve comunque verificare la sussistenza delle condizioni di legge, ma le contestazioni documentali tardive possono essere ammesse se ordinate dal giudice.
• In contrasti contrattuali complessi (mutuo collegato a preliminare, pagamenti per stati di avanzamento), la qualificazione del nesso negoziale e la prova degli adempimenti determinano la ripartizione degli oneri e la responsabilità per inadempimento; spesso è necessaria una nuova valutazione in grado di ricalcolare corrispettivi, restituzioni e danni.