Cassazione Civile, Sentenza n. 19047/2025 del 11/07/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti chiedevano l'esecuzione specifica del contratto preliminare (art. 2932 c.c.) per ottenere il trasferimento del terreno; il resistente contestava l'esistenza di un valido invito alla stipula del definitivo e, separatamente, aveva ottenuto in primo grado una ingiunzione per presunto mutuo per 100.000.000 lire sulla base di una scrittura privata del 25/11/2000. I ricorrenti deducevano che le lettere inviate (2008-2009) e l'offerta di pagamento in giudizio costituivano prova dell'offerta del prezzo e della volontà di adempire, mentre il resistente sosteneva che la scrittura del 25/11/2000 costituisse prova del mutuo e della restituzione a suo favore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi cinque motivi (confermando che, ai fini dell'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., è necessario provare l'inadempimento del promittente venditore e che le missive del 2008-2009 non contenevano la convocazione formale col luogo/data/ora prevista dal preliminare), ma ha accolto il sesto e il settimo motivo relativi alla mancanza di prova della traditio nel contratto di mutuo: ha ritenuto che la scrittura del 25/11/2000 non dimostri di per sé la reale erogazione delle somme (assenza di quietanza o documentazione bancaria) e ha cassato la sentenza impugnata in relazione a tali motivi, rinviando alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione per rivalutare la prova del perfezionamento del mutuo (tenendo conto anche della giurisprudenza recente sulla disponibilità giuridica tramite evidenze contabili). Ha dichiarato assorbito l'ottavo motivo e rigettato gli altri; la Corte d'Appello dovrà anche provvedere alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Attribuisce al promissario non inadempiente la legittimazione a chiedere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto; la Corte rileva che resta imprescindibile l'accertamento dell'inadempimento del promittente venditore come presupposto per la pronuncia costitutiva

• clausola del preliminare (contratto del 1997)

  dovrà comunicare alla parte promittente la vendita, almeno 10 giorni prima, la data e l'ora della stipulazione

  La Corte d'Appello ha ritenuto la clausola vincolante in fatto: le lettere di invito prive di indicazione di data/ora/luogo non soddisfano il requisito contrattuale e non costituiscono prova della messa in mora o convocazione formale

• artt. 1362 ss. c.c.

  Richiamati in tema di interpretazione negoziale: le lettere e le scritture devono essere interpretate coerentemente con il contesto contrattuale e con le parti dell'accordo

• art. 2697 c.c.

  Ripartizione dell'onere della prova: chi sostiene la traditio o l'effettiva erogazione di denaro deve fornire la prova documentale (quietanza, evidenze bancarie), soprattutto per i contratti reali come il mutuo

• art. 1813 c.c.

  Definizione e natura del contratto di mutuo come contratto reale; la Corte ricorda che il mutuo si perfeziona con la consegna (traditio) e richiede prova dell'effettiva erogazione

• art. 1350 c.c.

  Richiamato in relazione ai requisiti di forma di taluni negozi; la Corte evidenzia che qui non opera un requisito scritto ad substantiam per l'offerta del promissario acquirente, ma per il mutuo serve la prova della traditio

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per il principio che il convenuto deve dimostrare l'assenza di imputabilità dell'inadempimento quando deduca di aver adempiuto

• art. 2733 e 2735 c.c.

  Norme in materia di prova scritta e valutazione della prova; utilizzate nella censura sulla presunta quietanza e sulla necessità di prova documentale dell'erogazione

• giurisprudenza: Cass. civ. n. 28526/2019, n. 14683/2022 e Sez. U. Sent. n. 5968/2025

  Pregiudicati interpretativi richiamati sul punto che il contratto di mutuo richiede prova dell'effettiva erogazione, e che la traditio può, in casi evoluti, essere dimostrata anche tramite annotazioni contabili che attestino la messa a disposizione della somma

Massime di principio

• Per ottenere l'esecuzione specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. è essenziale provare l'inadempimento del promittente venditore; l'offerta di pagamento del promissario acquirente (anche in giudizio) non basta se manca prova che il venditore sia stato validamente convocato a stipulare quando il preliminare lo prevedeva
• Le clausole contrattuali che stabiliscono modalità specifiche di convocazione (es. indicazione di data/ora/luogo) vincolano le parti: comunicazioni successive vaghe o prive di data/ora non equivalgono a invito formale se il preliminare richiede espressamente questi elementi
• Il contratto di mutuo è un contratto reale: la sua efficacia richiede la traditio (consegna o disponibilità giuridica della somma). Una scrittura privata che dichiari il 'prestito' senza quietanza o documentazione bancaria non prova automaticamente l'avvenuta erogazione
• L'onere della prova (art. 2697 c.c.) grava su chi afferma la trasferimento di denaro: produrre quietanze, bonifici, estratti conto o atti di erogazione è decisivo per dimostrare la perfezione del mutuo; in assenza di tali elementi il giudice può ritenere non provata la traditio
• In situazioni con lunga inerzia e molteplici vicende (anni di distanza dal preliminare, restituzione di caparra, contestazioni tra le parti) il giudice valuterà con maggior rigore la documentazione e la coerenza cronologica delle prove; lettere di manifestazione di interesse tardive possono non essere ritenute sufficienti
• Se la Cassazione accoglie censure sulla prova di un fatto centrale (es. traditio), la causa viene rinviata per nuovo esame: è quindi essenziale, in fase di appello o rinvio, integrare il fascicolo probatorio con documenti bancari e quietanze o con mezzi equivalenti che attestino la messa a disposizione della somma