Cassazione Civile, Ordinanza n. 20074/2026 del 16/06/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso con cui l’Ufficio ha rettificato la rendita catastale di un immobile censito in categoria speciale (gruppi D/E), attribuendo una rendita superiore a quella proposta dalla contribuente tramite procedura DOCFA. La contribuente aveva sostenuto che, alla luce dell’art. 1, commi 21 e 22, della L. 208/2015, la stima dovesse essere effettuata escludendo dalla base di calcolo la componente impiantistica e che la nuova disciplina si applicasse a tutti gli immobili D ed E, anche già accatastati, ogni volta vi fossero impianti da scorporare. Inoltre ha dedotto che la stima dell’Ufficio non fosse realmente "diretta", poiché fondata su un prezzario parametrico (DEI) e non sulle caratteristiche specifiche del bene. L’Agenzia ha resistito sostenendo la correttezza della rettifica e la congruità della stima.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha riconosciuto che la censura sulla pretesa inammissibilità della procedura DOCFA non poteva fondare la decisione perché tale questione era estranea al thema decidendum, essendo l’Ufficio partito proprio dalla procedura presentata dalla contribuente; tuttavia il ricorso non è stato accolto perché la sentenza impugnata resisteva in base alla seconda ratio, autonoma e decisiva, relativa alla bontà della stima operata dall’Ufficio. La Corte ha ritenuto che l’uso del prezzario DEI rientri nelle modalità tecniche della stima indiretta ammessa nel procedimento di determinazione della rendita per immobili speciali e che la valutazione di maggiore affidabilità attribuita alla stima dell’Ufficio costituisca apprezzamento di fatto non sindacabile in cassazione. Le spese sono state compensate integralmente, con atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  indicato come parametro di ricorso per violazione di legge

• art. 1, commi 21 e 22, L. 208/2015

  A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta... Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo

  la procedura DOCFA può essere usata dagli intestatari catastali per adeguare la rendita alla nuova disciplina, in particolare per escludere dalla stima le componenti impiantistiche non più computabili

• art. 4 d.m. n. 701/1994

  richiamato dalla ricorrente come disciplina procedurale del DOCFA

• art. 17 r.d.l. n. 652/1939

  richiamato dalla ricorrente come criterio generale di stima catastale

• art. 10 r.d.l. n. 652/1939

  richiamato in tema di stima diretta degli immobili speciali

• artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142/1949

  indicati come base del criterio di stima diretta per unità immobiliari speciali

• art. 8 d.P.R. n. 1142/1949

  richiamato dalla ricorrente per contestare l’uso di classificazioni parametriche nei prezzari

• art. 37 d.P.R. 917/196

  richiamato dalla ricorrente nel secondo motivo, ma senza specificazione nel testo

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 101, secondo comma, c.p.c.

  richiamato nel passaggio sulla distinzione tra questioni estimative fattuali e questioni di diritto

• art. 2697 c.c.

  menzionato indirettamente nella tassonomia del principio sull’onere della prova, non come norma espressamente citata nel testo

Massime di principio

• La procedura DOCFA ex art. 1, commi 21 e 22, L. 208/2015 è utilizzabile dagli intestatari catastali degli immobili dei gruppi D ed E per adeguare la rendita catastale ai nuovi criteri legali, in particolare per escludere dalla stima i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.
• Se l’Ufficio ritiene non proponibile la procedura DOCFA per difetto dei presupposti legittimanti, non può al tempo stesso fondare la rettifica sulla stessa procedura senza dare conto in motivazione della sua improponibilità; altrimenti, in giudizio, resta preclusa la contestazione tardiva dell’ammissibilità della procedura, quando l’atto impugnato abbia già scelto di procedere al riclassamento.
• Nel giudizio di cassazione la Corte può individuare d’ufficio la corretta qualificazione giuridica della questione, purché si resti nei limiti dei fatti accertati e non si invadano ambiti riservati alle eccezioni in senso stretto delle parti.
• In materia di classamento catastale degli immobili a destinazione speciale, la determinazione della rendita può avvenire mediante stima diretta anche attraverso un procedimento indiretto basato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, con valutazioni tecnico-estimative che, se adeguatamente motivate, sono sottratte al sindacato di legittimità.
• La scelta del prezzario o dello strumento tecnico utilizzato per stimare il costo di costruzione attiene a un giudizio tecnico-fattuale; la diversa preferenza per un prezzario rispetto a un altro non integra, di per sé, violazione di legge censurabile in cassazione.
• Le valutazioni di maggiore attendibilità di una stima catastale, quando si traducono in apprezzamenti tecnici e fattuali del giudice di merito, non sono sindacabili in cassazione sotto il profilo della violazione di legge.

Come è indicizzato