Sentenza del 10/07/2025 n. 18929 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda gli avvisi di accertamento IMU per gli anni 2012, 2013 e 2014, relativi a quattro unità immobiliari ottenute dai contribuenti nell’ambito di una permuta: essi avevano ceduto un terreno alla Aurelia S.r.l. in cambio di sei immobili da costruire, con un conguaglio contrattuale di € 103.291,38. Il Comune sosteneva che, una volta realizzate le strutture essenziali di quattro unità, la proprietà era passata ai contribuenti e l’IMU era dovuta, indipendentemente dalla consegna, dall’agibilità e dall’intestazione catastale. I contribuenti avevano inoltre contestato la pretesa con un ricorso incidentale condizionato, invocando la correzione della motivazione e deducendo violazioni normative, tra cui quelle concernenti la permuta di cosa futura e la disciplina edilizia.

La decisione

La Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, con decisione del 27 maggio 2025, depositata il 10 luglio 2025, ha accolto il ricorso principale del Comune e rigettato quello incidentale dei contribuenti. Ha cassato la sentenza della CTR della Liguria, che aveva annullato gli avvisi ritenendo decisive la mancata agibilità, la mancata consegna e l’intestazione catastale ancora in capo alla società costruttrice, e ha deciso direttamente nel merito rigettando i ricorsi originari dei contribuenti. Per una permuta di terreno con immobili futuri, la proprietà e il presupposto IMU sorgono quando gli immobili vengono ad esistenza, cioè quando sono completate le componenti essenziali della costruzione: per le quattro unità realizzate al grezzo, l’assenza di agibilità o consegna non esclude quindi l’imposta. L’intestazione catastale non prova la proprietà e il mancato pagamento del conguaglio riguarda soltanto i rapporti tra le parti private. È stata ritenuta giustificata anche l’applicazione delle sanzioni sulla differenza IMU; la questione del contraddittorio preventivo non ha impedito la decisione, poiché l’obbligo indicato dalla Corte opera solo per i tributi armonizzati. Spese dei gradi di merito compensate; i contribuenti sono stati condannati alle spese di Cassazione, liquidate in € 3.000 per compensi e € 200 per spese, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA. È stato inoltre dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato dovuto dai ricorrenti incidentali, se dovuto.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 1, 2, 3 e 8

  In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ma il discorso è estensibile all'IMU per la piena sovrapponibilità, sul punto, dei presupposti delle due imposte, ai sensi dell' art. 2 , comma 1, lett a) del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 , per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta nel catasto edilizio (o che presenti le condizioni di iscrivibilità), con la conseguenza che il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, da quella della sua utilizzazione.

  I presupposti dell’ICI richiamati dal decreto sono applicabili anche all’IMU. Un fabbricato nuovo è imponibile dalla fine dei lavori o, se anteriore, dall’inizio dell’utilizzazione; l’abitabilità non è una condizione generale per l’imposizione. La riduzione prevista dall’art. 8 richiede invece che ricorrano le condizioni di inagibilità e inabitabilità contemplate dalla norma.

• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 8 e 9

  La Corte li richiama quale disciplina IMU rilevante e, insieme alle norme ICI, fonda la sovrapponibilità dei presupposti impositivi. La decisione individua nel possesso della proprietà o di altro diritto reale il criterio per stabilire chi è soggetto passivo.

• D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, convertito dalla L. n. 214/2011

  È richiamato tra le disposizioni che regolano l’IMU; la decisione conferma l’imposizione in capo ai contribuenti una volta acquisita la proprietà delle unità realizzate.

• Codice civile, art. 1472

  Rappresenta, del resto, un principio consolidato quello secondo cui integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente. A tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l'effetto traslativo si verifica ex art. 1472 c.c. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell'edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori.

  Nella permuta di un terreno con porzioni di un edificio futuro, la proprietà delle porzioni passa al permutante quando la costruzione raggiunge le componenti essenziali e le strutture fondamentali. Non occorre che siano completate rifiniture e accessori.

• Codice civile, art. 3 (soggetto passivo dell’imposta, come richiamato nella motivazione)

  Come è noto, in tema di ICI-IMU, costituisce presupposto impositivo ex art. 1 del D.Lgs. n. 504 del 1992 il possesso di beni immobili nel territorio dello Stato a qualsiasi uso destinati, mentre ai sensi del successivo art. 3 è soggetto passivo dell'imposta il proprietario o il titolare di altro diritto reale.

  L’obbligo IMU grava sul proprietario o sul titolare di altro diritto reale; l’uso effettivo o la redditività del bene non sostituiscono il criterio della titolarità del diritto.

• Codice civile, art. 1460

  D'altra parte, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell' art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

  La mancanza di agibilità può fondare rimedi contrattuali del compratore verso il venditore, ma non rende di per sé invalido il contratto e non impedisce il trasferimento della proprietà rilevante ai fini IMU.

• Codice civile, art. 2645-bis, ultimo comma

  La Corte lo richiama come conferma del criterio per cui, ai fini del trasferimento della proprietà di una porzione di edificio futuro, rileva il completamento delle componenti essenziali della costruzione, non delle finiture o degli accessori.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 62, comma 1

  È richiamato quale disposizione processuale relativa al ricorso per Cassazione in materia tributaria; il Comune ha denunciato con tale mezzo la violazione delle norme sostanziali sull’IMU.

• Codice di procedura civile, art. 360, primo comma, n. 3

  È la disposizione processuale invocata per denunciare in Cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

• Codice di procedura civile, art. 384, ultimo comma

  I contribuenti ne hanno invocato l’applicazione per la correzione della motivazione; la richiesta è stata respinta perché la motivazione della CTR sull’acquisto delle unità costruite era corretta, mentre le ulteriori censure erano infondate.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 25

  È stato indicato dai contribuenti nel motivo incidentale condizionato, ma la Corte lo ha ritenuto privo di fondamento nel quadro delle censure esaminate.

• D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, artt. 1 e seguenti

  È stato richiamato dai contribuenti nel motivo incidentale condizionato; la Corte ha respinto la censura, confermando l’acquisto delle unità al grezzo una volta realizzate le componenti essenziali.

• Costituzione, art. 23

  La disposizione è stata invocata dai contribuenti nel motivo incidentale, ma la relativa censura è stata respinta: la Corte ha ritenuto applicabile il presupposto impositivo previsto dalla legge in ragione dell’acquisto della proprietà delle quattro unità.

• Codice di procedura civile, art. 360, primo comma, n. 3

  È stato invocato dai contribuenti per il motivo incidentale condizionato relativo alla violazione di legge; il motivo è stato rigettato.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  ai sensi dell' art. 13 , comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 , dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti incidentali dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

  In conseguenza del rigetto del ricorso incidentale, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Nella permuta di un terreno con unità immobiliari future, l’IMU sulle unità trasferite è dovuta quando la costruzione raggiunge le componenti essenziali: non occorre attendere il completamento delle finiture o degli accessori.
• La mancanza del certificato di abitabilità o agibilità, la mancata consegna e l’assenza di effettiva utilizzazione non escludono da sole il presupposto IMU se la proprietà è già passata. Possono invece rilevare nei rapporti contrattuali tra compratore e venditore.
• L’intestazione catastale non è, da sola, prova della proprietà e non prevale sulla titolarità risultante dal trasferimento civilistico.
• L’eventuale mancato pagamento del conguaglio pattuito nella permuta può generare pretese tra le parti private, ma non incide sull’obbligo tributario verso il Comune.
• La riduzione IMU per inagibilità o inabitabilità richiede le condizioni e gli adempimenti previsti dalla disciplina applicabile; la sola mancanza dell’agibilità non equivale automaticamente a inagibilità fiscalmente rilevante.