Sentenza del 10/07/2025 n. 18892 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato gli avvisi di accertamento ICI per gli anni 2007-2010, chiedendo la riduzione dell’imposta al 50% per l’inagibilità dell’immobile. Ha contestato la decisione della CTR del Lazio, che aveva escluso l’agevolazione ritenendo che il Comune non dovesse comunicare il nuovo regolamento e che il degrado dipendesse da una scelta imprenditoriale della società. In Cassazione ha articolato quattro motivi: violazione dell’art. 8, comma 1, D.Lgs. 504/1992; nullità per motivazione omessa o apparente sulle condizioni del beneficio; violazione dell’art. 115 c.p.c. nella valutazione delle prove; omesso esame della relazione tecnica e della dichiarazione di inizio lavori.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo motivo e dichiarato assorbiti gli altri tre. Ha stabilito che la riduzione ICI del 50% può continuare negli anni successivi senza reiterare la richiesta quando l’inagibilità perdura e il Comune ne è a conoscenza. Nel caso concreto il Comune conosceva la condizione dell’immobile: aveva già riconosciuto la riduzione per il 2002-2004, la società aveva presentato nel 2009 una dichiarazione sostitutiva e nel 2010 una perizia attestante degrado e abbandono. La riduzione dipende dall’oggettiva inidoneità all’uso e può spettare anche se il degrado deriva da mancata manutenzione; la CTR aveva quindi erroneamente attribuito l’inagibilità a una scelta imprenditoriale. La Cassazione ha cassato la sentenza della CTR del Lazio e rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Non è stata pronunciata una decisione definitiva sull’importo dovuto.

Norme richiamate

• Art. 8, comma 1, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  In tema di ICI, la riduzione dell'imposta nella misura del 50%, richiesta dal contribuente per un determinato anno di imposta, ai sensi dell' art. 8 , comma 1, del D.Lgs. n. 504 del 1992 , allegando perizia redatta dall'ufficio tecnico comunale o dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, si applica, in caso di perduranza ultrannuale dello stato di inagibilità o inabitabilità dell'immobile, anche agli anni successivi, senza necessità di reiterazione dell'istanza, purché il contribuente provi che l'ente impositore abbia avuto conoscenza, attraverso l'acquisizione di documenti o l'assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie, della protratta inutilizzabilità del bene e, comunque, sino a quando, in coerenza con i principi sanciti dagli artt. 6 , comma 4, e 10, comma 1, della L. n. 212 del 2000 , risulti che l'ente impositore sia venuto a conoscenza del ripristino dello stato di agibilità o abitabilità del bene, ritornando il contribuente ad essere obbligato al versamento dell'ICI in misura integrale per gli anni successivi.

  La riduzione del 50% si applica anche negli anni successivi senza rinnovare l’istanza, se lo stato di inagibilità permane e il contribuente dimostra che il Comune ne era a conoscenza. L’agevolazione cessa quando l’ente viene a conoscenza del ripristino dell’agibilità.

• Art. 13, comma 3, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214

  In particolare, l'imposta va ridotta, ai sensi dell' art. 13 , comma 3, del D.L. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla L. n. 214 del 2011 ), nella misura del 50 per cento anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente, di cui è espressione anche la regola secondo cui a quest'ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune.

  Quando l’inagibilità è pienamente nota al Comune, la riduzione può spettare anche senza una richiesta del contribuente: non gli si può imporre di provare nuovamente fatti già documentati e conosciuti dall’ente.

• Art. 6, comma 4, e art. 10, comma 1, L. 27 luglio 2000, n. 212

  purché il contribuente provi che l'ente impositore abbia avuto conoscenza, attraverso l'acquisizione di documenti o l'assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie, della protratta inutilizzabilità del bene e, comunque, sino a quando, in coerenza con i principi sanciti dagli artt. 6 , comma 4, e 10, comma 1, della L. n. 212 del 2000 , risulti che l'ente impositore sia venuto a conoscenza del ripristino dello stato di agibilità o abitabilità del bene, ritornando il contribuente ad essere obbligato al versamento dell'ICI in misura integrale per gli anni successivi.

  I principi di collaborazione, buona fede e non aggravamento degli adempimenti impediscono di richiedere al contribuente la prova di circostanze già conosciute dall’amministrazione; l’obbligo d’imposta piena riprende quando il Comune conosce il ripristino dell’agibilità.

• Art. 10, comma 3, del Regolamento ICI dal 2007

  Da ultimo, Roma Capitale non ha neppure dedotto che l'inagibilità fosse superabile con interventi di ordinaria o straordinaria amministrazione (v. art. 10, comma 3, del Regolamento ICI dal 2007), avendo, di contro, la contribuente rappresentato (cfr. la dichiarazione di inizio lavori del 25.5.2010) che i lavori da essa eseguiti erano di "risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia".

  Nel caso considerato, la possibilità di superare l’inagibilità con interventi ordinari o straordinari era rilevante secondo il regolamento; il Comune non l’ha dedotta e gli interventi indicati risultavano invece di risanamento conservativo e ristrutturazione.

Massime di principio

• Per ottenere la riduzione ICI per un immobile inagibile occorre una condizione oggettiva di inidoneità all’uso, dovuta a degrado, obsolescenza o carenze intrinseche; non basta una scelta soggettiva di non utilizzarlo.
• Se l’inagibilità perdura negli anni e il contribuente prova che il Comune ne era già a conoscenza, la riduzione può proseguire senza reiterare ogni anno la domanda, nei limiti temporali della disciplina applicabile.
• La conoscenza dell’amministrazione può risultare da documenti acquisiti anche per finalità diverse da quelle tributarie. Non è corretto chiedere al contribuente di dimostrare nuovamente fatti già documentalmente noti all’ente.
• La mancata manutenzione imputabile al proprietario non esclude, di per sé, l’agevolazione: è decisiva l’effettiva e obiettiva inagibilità. Occorre distinguere gli interventi manutentivi da quelli più incisivi di risanamento conservativo o ristrutturazione.
• La riduzione cessa quando l’immobile recupera l’agibilità o quando l’ente impositore viene a conoscenza del ripristino; da quel momento torna dovuta l’imposta in misura integrale, secondo la disciplina applicabile.