Sentenza del 17/02/2026 n. 3613 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

AA Srl ha impugnato l'avviso di accertamento con cui Roma Capitale aveva recuperato l'IMU per il 2015 su unità immobiliari site a Roma, censite nelle categorie catastali C/7, D/8 e C/1 e dotate di rendita. La società ha sostenuto, in particolare, che gli immobili non fossero più di sua proprietà dopo l'inottemperanza all'ordinanza comunale di demolizione n. 62528/2012 e il conseguente effetto legale di acquisizione gratuita al patrimonio comunale; ha inoltre contestato l'imponibilità degli immobili abusivi e la base imponibile, invocando il valore dell'area edificabile anziché le rendite catastali. Ha infine chiesto la disapplicazione delle sanzioni per obiettiva incertezza normativa e affidamento su indicazioni dell'amministrazione finanziaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo: una volta scaduti i 90 giorni assegnati per ottemperare all'ordine di demolizione, l'immobile e l'area prevista dalla legge sono acquisiti di diritto al patrimonio comunale; dal venir meno della proprietà della contribuente viene meno, per i periodi successivi, il presupposto soggettivo dell'IMU, salvo che residui in capo a essa un diverso titolo di godimento rilevante. Ha rigettato il secondo motivo: l'accatastamento, o la concreta iscrivibilità catastale, è sufficiente a rendere imponibile il fabbricato e l'abusività, il diniego di condono o la mancanza di agibilità non escludono di per sé l'imposta. Ha rigettato congiuntamente il terzo e il quarto motivo: il criterio del valore dell'area edificabile previsto dall'art. 5, comma 6, del D.Lgs. n. 504/1992 presuppone l'effettiva realizzazione degli interventi edilizi contemplati dalla norma e non si applica per il solo fatto che sia stato ordinato di demolire; nel caso concreto, per le unità accatastate, la base imponibile sarebbe stata altrimenti costituita dalle rendite catastali. Il quinto motivo, relativo alla disapplicazione delle sanzioni per incertezza normativa e affidamento, è rimasto assorbito perché la questione sanzionatoria presuppone l'esistenza dell'obbligo d'imposta. La Corte ha cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio n. 3182/2021, che aveva confermato il rigetto del ricorso contro l'accertamento, e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2, 3 e 4

  In tema di IMU, il presupposto di imposta che sia stato individuato dall'Ente impositore nel possesso di unità immobiliari (D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 9, comma 2; D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in L. 22 dicembre 2011, n. 214) deve ritenersi insussistente per periodi successivi all'ordine di demolizione che, emesso nei confronti del contribuente ai sensi D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, sia rimasto ineseguito nel prescritto termine di novanta giorni, termine, questo, alla cui scadenza si è prodotto l'effetto acquisitivo ("di diritto"), al patrimonio del Comune, della titolarità del fabbricato, e dell'area di sedime, e dovendosi escludere la permanente rilevanza, a fini impositivi, di una mera detenzione non riconducibile ad altra ipotesi di godimento normativamente qualificato dei beni oggetto di acquisizione.

  L'inottemperanza all'ordine di demolizione per il termine di 90 giorni determina per legge l'acquisizione originaria al Comune del fabbricato e dell'area prevista dalla norma. Dal momento in cui tale effetto si produce, il precedente proprietario non è più soggetto passivo IMU per il solo fatto di continuare a detenere materialmente il bene, salvo un diverso titolo di godimento qualificato rilevante ai fini dell'imposta.

• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 9, comma 1, e D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, convertito dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214

  Con riferimento alle disposizioni di disciplina dell'ICI (D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2, e art. 3, commi 1 e 2) - disposizioni riprodotte, in sostanziale continuità regolativa, dalla disciplina dell'IMU (v. il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 8, comma 2, e 9, comma 1; il D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in L. 22 dicembre 2011, n. 214) - questa Corte ha rilevato, per quel che nella fattispecie viene in considerazione, che la nozione di "possesso" (richiamata ai fini della definizione del presupposto d'imposta) non può essere identificata con la mera disponibilità (sia pur per detenzione qualificata) del bene ma deve essere letta in correlazione alla definizione normativa del soggetto passivo di imposta, così che il possesso rilevante deve identificarsi con "situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale" e possessore "in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile".

  Ai fini IMU, il possesso rilevante è una situazione giuridica reale, in particolare la proprietà o un diritto reale di godimento; la mera disponibilità o detenzione materiale dell'immobile non basta. Perciò, quando la proprietà è acquisita ex lege dal Comune, il precedente proprietario non resta soggetto passivo per la sola detenzione.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. a)

  E, in particolare, si è precisato che l'imposta è dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all'accatastamento, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce alla effettiva abitabilità del bene stesso, ovvero alle sue caratteristiche igienico-sanitarie; la legge, infatti, non richiede fra i presupposti dell'imposta la regolarità urbanistica dell'immobile.

  È imponibile come fabbricato l'unità accatastata o che deve essere accatastata. L'abusività edilizia, la mancanza di agibilità e le condizioni igienico-sanitarie non escludono da sole l'imposizione; ciò non modifica la distinta questione dell'identificazione del soggetto passivo dopo l'acquisizione comunale.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6, richiamato dal D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 3, convertito dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214

  Si è, altresì, rimarcato - in coerenza, del resto, con lo stesso dato letterale della disposizione - che l'applicazione di detta disposizione necessariamente presuppone la realizzazione dell'intervento edilizio cui si correla il relativo criterio di determinazione della base imponibile - e, dunque, l'utilizzazione edificatoria, la demolizione del fabbricato e la esecuzione degli "interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457" (ora D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 3) - così che la rideterminazione della base imponibile del tributo (secondo il valore dell'area) è destinata ad operare "fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato."

  La tassazione secondo il valore dell'area, anziché secondo il valore catastale del fabbricato, si applica soltanto quando ricorre effettivamente una delle attività edilizie indicate dalla norma e per il periodo stabilito dalla disciplina. Il solo ordine di demolizione, senza la realizzazione dell'intervento richiesto, non basta a determinare la base imponibile sul valore dell'area.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 8

  La norma è stata invocata dalla ricorrente per chiedere la disapplicazione delle sanzioni in ragione dell'obiettiva incertezza normativa, ma la Corte non ha deciso nel merito tale questione: il relativo motivo è rimasto assorbito dall'accoglimento della censura sul presupposto d'imposta.

• L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, comma 2

  La norma è stata invocata in relazione all'affidamento sulle indicazioni dell'amministrazione finanziaria; la Corte non ne ha esaminato l'applicazione concreta, avendo dichiarato assorbito il motivo sulle sanzioni.

• Codice di procedura civile, art. 360, primo comma, n. 5

  Per quanto, dunque, la rubrica del primo motivo esponga il vizio di motivazione di cui all'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., il suo contenuto (pianamente) restituisce una censura di violazione di legge.

  La qualificazione del motivo dipende dal suo contenuto sostanziale e non soltanto dalla rubrica indicata dal ricorrente; la Corte ha quindi esaminato la censura come violazione di legge.

• Codice di procedura civile, art. 366, comma 1, n. 4

  l'onere di specificità dei motivi di ricorso, posto dall'art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., non deve essere inteso quale assoluta necessità di formale ed esatta indicazione dell'ipotesi, tra quelle elencate nell'art. 360 c.p.c., comma 1, cui si ritenga di ascrivere il vizio, né di precisa individuazione, nei casi di deduzione di violazione o falsa applicazione di norme sostanziali o processuali, degli articoli, codicistici o di alti testi normativi, comportando invece l'esigenza di una chiara esposizione, nell'ambito del motivo, delle ragioni per le quali la censura sia stata formulata e del tenore della pronunzia caducatoria richiesta, che consentano al giudice di legittimità di individuare la volontà dell'impugnante e stabilire se la stessa, così come esposta nel mezzo di impugnazione, abbia dedotto un vizio di legittimità sostanzialmente, ma inequivocamente, riconducibile ad alcuna delle tassative ipotesi di cui all'art. 360 cit.

  Il motivo di ricorso è specifico se espone chiaramente le ragioni della censura e il risultato demolitorio richiesto, consentendo alla Corte di ricondurlo senza ambiguità a uno dei vizi tassativi dell'art. 360 c.p.c.; non è indispensabile una perfetta qualificazione formale nella rubrica.

Massime di principio

• Per IMU e imposte immobiliari analoghe, il soggetto passivo è di regola il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento: la mera occupazione o detenzione materiale non è sufficiente.
• Se il proprietario non ottempera all'ordine di demolizione entro 90 giorni, l'acquisizione gratuita prevista dall'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 si produce di diritto alla scadenza del termine. Da quel momento, per i periodi d'imposta successivi, l'IMU non è dovuta dal precedente proprietario sulla base della sola detenzione del bene.
• L'accatastamento o la concreta iscrivibilità catastale può rendere imponibile un immobile anche se abusivo o privo di agibilità: irregolarità urbanistica e imponibilità tributaria sono questioni distinte.
• Il criterio di base imponibile fondato sul valore dell'area edificabile non si applica automaticamente perché esiste un ordine di demolizione: occorre che siano stati effettivamente avviati gli interventi edilizi contemplati dall'art. 5, comma 6, del D.Lgs. n. 504/1992.
• Quando è contestata l'IMU su un immobile interessato da un ordine di demolizione, occorre verificare il destinatario dell'ordine, la scadenza del termine di 90 giorni, l'eventuale inottemperanza e il periodo d'imposta: sono questi elementi a determinare se la proprietà sia già passata al Comune.
• La Cassazione può esaminare un motivo secondo il suo contenuto sostanziale anche quando il ricorrente lo abbia rubricato in modo non preciso, purché le ragioni della censura e il risultato richiesto siano esposti in modo chiaro e riconducibile a un vizio ammesso.