Sentenza del 17/02/2026 n. 3602 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'avviso di accertamento n. 349 del 6 agosto 2013, con cui il Comune ha richiesto 4.288 euro di ICI per il 2010 su un terreno nell'area industriale in località aeroporto. Il Comune assumeva un valore imponibile di 34,79 euro al mq; la società indicava 14,70 euro al mq, corrispondente al prezzo d'acquisto. Dopo il rigetto del ricorso da parte della CTP, la CTR aveva riformato la decisione ritenendo congruo il prezzo d'acquisto, considerate le limitazioni convenzionali e urbanistiche del terreno. Il Comune ha proposto due motivi di ricorso per violazione dell'art. 5, commi 1 e 5, del D.Lgs. n. 504/1992: da un lato, per il mancato rispetto dei criteri legali di stima; dall'altro, per la loro asserita applicazione illogica e contraddittoria. Ha inoltre invocato un giudicato relativo all'ICI 2009.

La decisione

La Cassazione ha ritenuto tempestivo il ricorso: la sentenza della CTR, depositata il 16 aprile 2018 e non notificata, è stata impugnata con ricorso spedito il 15 novembre 2018, entro il termine semestrale, computato tenendo conto della sospensione feriale. Ha rigettato l'eccezione di giudicato esterno, perché l'acquisto del terreno il 1° giugno 2010 costituisce un elemento fattuale nuovo rispetto alla controversia sull'annualità 2009. Ha poi rigettato congiuntamente entrambi i motivi: i criteri dell'art. 5, comma 5, sono vincolanti e tassativi, ma possono essere applicati considerando il prezzo d'acquisto quale parametro oggettivo, se il giudice spiega adeguatamente perché esso è congruo alla luce delle caratteristiche del bene. La CTR aveva considerato i vincoli di prezzo e destinazione industriale, le modalità di assegnazione del lotto, la superficie minima, l'indice di edificabilità e i vincoli sulle distanze, confrontando il valore con quello di aree analoghe nella stessa zona industriale. La valutazione è stata quindi ritenuta conforme alla legge e non censurabile in Cassazione. Nessuna statuizione sulle spese, poiché la contribuente non si è costituita. È stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico del Comune, se dovuto.

Norme richiamate

• Art. 5, commi 1 e 5, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  In tema di Ici ed Imu, i parametri fissati dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504 del 1992, costituiscono criteri vincolanti e tassativi, perché indicano elementi che costituiscono indici reputati exlege idonei alla determinazione del valore del bene. Ne consegue che il giudice del merito, nella determinazione di tale valore, ove assuma come parametro oggettivo il prezzo d'acquisto e motivi congruamente le ragioni per cui quest'ultimo deve considerarsi corretto in quanto espressivo dei parametri fissati dall'art. 5 citato, effettua una valutazione incensurabile in sede di legittimità.

  Per le aree fabbricabili, il valore imponibile va determinato considerando i parametri legali: ubicazione, edificabilità, destinazione consentita, costi di adattamento e prezzi medi di aree analoghe, in relazione all'anno d'imposizione. Se esiste un prezzo d'acquisto riferibile al bene, il giudice può assumerlo come parametro, purché motivi in modo adeguato perché quel prezzo rispecchia i criteri legali. Le limitazioni urbanistiche o convenzionali incidono sulla stima, ma non eliminano automaticamente la natura edificabile dell'area.

• Art. 2 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  L'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del D.Lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile.

  I vincoli di destinazione, anche a servizi o a usi specifici, possono ridurre il valore venale in funzione delle effettive potenzialità edificatorie, ma non fanno venir meno di per sé la qualificazione edificabile. Diversamente, rilevano i vincoli di inedificabilità assoluta.

• Art. 327, primo comma, c.p.c.

  La raccomandata relativa alla notifica del ricorso è stata spedita il 15/11/2018 (e in pari data consegnata a persona fisica delegata al ritiro), nel rispetto del termine semestrale previsto dall'art. 327, primo comma, c.p.c., come richiamato dall'art. 38, comma 3, del D.Lgs. n. 546 del 1992, tenuto conto della sospensione dei termini processuali nel periodo feriale.

  In assenza di notificazione della sentenza, l'impugnazione va proposta entro il termine semestrale previsto dalla norma, calcolato secondo le regole sul computo dei termini e tenendo conto della sospensione feriale applicabile.

• Art. 38, comma 3, del D.Lgs. n. 546/1992

  La raccomandata relativa alla notifica del ricorso è stata spedita il 15/11/2018 (e in pari data consegnata a persona fisica delegata al ritiro), nel rispetto del termine semestrale previsto dall'art. 327, primo comma, c.p.c., come richiamato dall'art. 38, comma 3, del D.Lgs. n. 546 del 1992, tenuto conto della sospensione dei termini processuali nel periodo feriale.

  Nel processo tributario, il termine per impugnare è coordinato con quello previsto dall'art. 327 c.p.c.; la tempestività va verificata applicando anche le regole sulla sospensione feriale dei termini.

• Art. 13, commi 1-bis e 1-quater, del D.P.R. n. 115/2002

  Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 - bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

  Quando il ricorso è rigettato, il giudice dà atto dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, se dovuto.

Massime di principio

• Nella stima ICI/IMU di un'area fabbricabile, i criteri dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992 sono vincolanti e vanno riferiti all'anno d'imposizione; devono essere valutati, tra gli altri, ubicazione, edificabilità, destinazione, costi di adattamento e prezzi di aree comparabili.
• Un prezzo d'acquisto effettivo e riferibile al terreno può costituire un parametro oggettivo del valore venale anche se la compravendita è regolata da vincoli o da un prezzo predeterminato. Il giudice deve però motivare perché il prezzo è congruo e coerente con i parametri normativi.
• Le restrizioni urbanistiche e convenzionali possono incidere sensibilmente sulla stima, ma non determinano automaticamente l'inesistenza del valore edificabile; va distinta la limitazione della destinazione dal vincolo assoluto di inedificabilità.
• Il giudicato relativo a un'annualità tributaria può rilevare per elementi stabili e permanenti della fattispecie, ma non si estende automaticamente a periodi diversi quando intervengano nuovi fatti specifici, come un successivo acquisto del bene.
• La valutazione di congruità del prezzo e dei parametri effettuata dal giudice di merito non è riesaminabile in Cassazione quando è adeguatamente motivata e conforme ai criteri legali.