Sentenza del 17/02/2026 n. 3603 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la sentenza della CTR che, riformando la decisione sfavorevole della CTP, aveva ridotto il valore imponibile di un terreno edificabile situato nell’area industriale di località aeroporto. L’avviso di accertamento n. 350 del 6 agosto 2013 richiedeva 4.858 euro di ICI per il 2011, assumendo un valore di 34,72 euro al mq; la società sosteneva invece il valore di 14,70 euro al mq, corrispondente al prezzo d’acquisto. Con due motivi, entrambi fondati sulla violazione dell’art. 5, commi 1 e 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, il Comune ha contestato sia il mancato uso dei parametri legali per determinare il valore venale, sia la loro applicazione illogica e contraddittoria. Ha inoltre invocato un giudicato relativo all’ICI 2009.

La decisione

La Cassazione ha ritenuto tempestivo il ricorso, notificato entro il termine semestrale, ma lo ha rigettato. Ha respinto l’eccezione di giudicato esterno: la precedente decisione riguardava il 2009 e il successivo acquisto del terreno, avvenuto il 1° giugno 2010, costituiva un elemento fattuale nuovo. Nel merito, i due motivi sono stati esaminati congiuntamente e rigettati: il prezzo d’acquisto può essere assunto come valore venale quando il giudice spiega adeguatamente perché sia coerente con i parametri dell’art. 5, comma 5. La CTR aveva considerato i vincoli consortili, la destinazione industriale, il limite al prezzo di rivendita, la dimensione minima dei lotti, l’indice edificatorio massimo del 40% e gli altri limiti, ritenendo congruo il prezzo in rapporto ad aree con caratteristiche analoghe. Nessuna statuizione sulle spese, poiché la resistente non si è costituita. È stato dato atto dei presupposti per il versamento, da parte del Comune, dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  In tema di Ici e Imu, i parametri fissati dall' art. 5 , comma 5, del D.Lgs. n. 504 del 1992 , costituiscono criteri vincolanti e tassativi, perché indicano elementi che costituiscono indici reputati exlege idonei alla determinazione del bene. Ne consegue che il giudice del merito, nella determinazione di tale valore, ove assuma come parametro oggettivo il prezzo d'acquisto e motivi congruamente le ragioni per cui deve considerarsi corretto, in quanto espressivo dei parametri fissati dall'art. 5 citato, effettua una valutazione incensurabile in sede di legittimità.

  I parametri legali per stimare il valore venale delle aree fabbricabili sono vincolanti. Il prezzo d’acquisto può però fungere da parametro concreto se il giudice motiva perché, tenuto conto delle caratteristiche dell’area e dei criteri normativi, esso rappresenti un valore congruo; tale apprezzamento motivato non è riesaminabile in Cassazione.

• Art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  L'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del D.Lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile.

  I vincoli di destinazione e le limitazioni che incidono sulle possibilità di sfruttamento possono ridurre il valore venale dell’area, ma non eliminano di per sé la sua natura edificabile ai fini dell’imposta; occorre distinguere tali vincoli dall’inedificabilità assoluta.

• Art. 327, primo comma, c.p.c., richiamato dall’art. 38, comma 3, del d.lgs. n. 546 del 1992

  La raccomandata relativa alla notifica del ricorso è stata spedita il 15/11/2018 (e in pari data consegnata a persona fisica delegata al ritiro), nel rispetto del termine semestrale previsto dall' art. 327 , primo comma, c.p.c., come richiamato dall' art. 38 , comma 3, del D.Lgs. n. 546 del 1992 , tenuto conto della sospensione dei termini processuali nel periodo feriale.

  In assenza di notificazione della sentenza, il ricorso per cassazione è soggetto al termine semestrale previsto dall’art. 327 c.p.c., applicabile al processo tributario tramite il richiamo dell’art. 38, comma 3, del d.lgs. n. 546 del 1992 e da computare considerando la sospensione feriale applicabile.

• Art. 13, commi 1-bis e 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002

  Ai sensi dell' art. 13 , comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 , dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

  Quando il ricorso è rigettato, il giudice dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato, di importo pari a quello dovuto per il ricorso, se effettivamente dovuto.

Massime di principio

• Per determinare il valore imponibile di un’area fabbricabile, i criteri dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 sono vincolanti; la stima deve considerare, tra l’altro, ubicazione, edificabilità, destinazione, oneri e prezzi di aree comparabili.
• Se il terreno è stato acquistato in un momento temporalmente significativo rispetto all’annualità d’imposta, il prezzo d’acquisto può essere utilizzato come riferimento del valore venale, ma il giudice deve motivare la sua congruità alla luce dei criteri legali e delle condizioni concrete del bene.
• Vincoli consortili o urbanistici, limiti alla rivendita, alla destinazione, alla superficie dei lotti e all’edificazione possono incidere sul valore venale e vanno considerati nella stima; non comportano automaticamente che l’area perda la natura edificabile.
• Il giudicato tributario relativo a un’annualità può rilevare per elementi permanenti della fattispecie, ma non si estende automaticamente a un’altra annualità quando vi siano fatti nuovi o variabili, come un successivo acquisto del bene.
• Una valutazione di merito adeguatamente motivata, che assuma il prezzo d’acquisto e spieghi la sua coerenza con i parametri legali, non è censurabile in Cassazione come mera diversa valutazione del valore del terreno.