Cassazione Civile, Ordinanza n. 24618/2026 del 12/08/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale con cui l’Ufficio, a seguito di procedura DOCFA attivata dalla contribuente per un complesso immobiliare adibito a centro commerciale nel Comune di Castellanza, ha rettificato la rendita proposta per un bene appartenente alla categoria speciale D. La commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso della società, ritenendo illegittimo l’atto; la commissione regionale aveva invece rigettato l’appello dell’Agenzia. In Cassazione, l’Agenzia ha impugnato la sentenza di secondo grado con tre motivi: 1) violazione delle norme sulla motivazione dell’avviso, perché il giudice d’appello aveva reputato insufficiente la motivazione dell’atto nonostante la procedura DOCFA e la diversa valutazione tecnica degli elementi già forniti dalla contribuente; 2) violazione della disciplina catastale per avere la CTR ritenuto necessario un previo sopralluogo dell’Ufficio per la rettifica della rendita; 3) violazione delle norme sull’estimo catastale per avere la CTR escluso la legittimità del criterio del costo di ricostruzione e ritenuto che la stima dovesse essere necessariamente ancorata al valore di mercato. La società ha resistito e, a sua volta, proposto ricorso incidentale, sostenendo che tra valore di mercato e costo di ricostruzione vi fosse un rapporto di subordinazione e che l’Ufficio non avesse provato l’impossibilità di reperire atti di compravendita di immobili comparabili.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale dell’Agenzia delle Entrate e rigettato il ricorso incidentale della società. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo esame della controversia e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Ha inoltre dato atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente incidentale, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale utilizzato per denunciare violazioni di legge sostanziale in cassazione.

• art. 7 L. n. 212/2000

  Richiamato come norma sulla motivazione degli atti tributari; nel caso di DOCFA la motivazione è sufficiente quando l’Ufficio si limita a indicare i dati essenziali e la diversa valutazione tecnica degli stessi elementi di fatto.

• art. 1, comma 10, d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  Regola la procedura DOCFA e la formazione della proposta di classamento; l’atto di rettifica può essere motivato in modo essenziale se non vi è contestazione sui dati di fatto forniti dal contribuente.

• art. 1 d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  La Corte esclude che da tale norma derivi l’obbligo di un sopralluogo preventivo per la revisione della rendita in caso di DOCFA.

• artt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142

  Nel procedimento indiretto di stima catastale per immobili speciali, valore di mercato e costo di ricostruzione sono criteri alternativi; il costo di ricostruzione può essere utilizzato con coefficiente di riduzione rapportato allo stato attuale dell’immobile.

• art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  Fondamento normativo della stima diretta per la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare.

• art. 11, comma 1, d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito dalla L. 13 maggio 1988, n. 154

  Non introduce un obbligo legale generalizzato di sopralluogo preventivo per la revisione della rendita catastale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Il rigetto del ricorso incidentale comporta il raddoppio del contributo unificato se ne ricorrono i presupposti.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Norma integrativa richiamata per l’applicazione del raddoppio del contributo unificato.

• legge n. 190 del 2014

  Richiamata perché la circolare n. 6/T del 2012 è stata elevata a rango normativo dalla legge, nella parte in cui recepisce i criteri tecnico-estimativi per le unità speciali.

Massime di principio

• In tema di classamento catastale a seguito di procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica è soddisfatto con l’indicazione dei dati essenziali e della diversa valutazione tecnico-estimativa quando i fatti denunciati dal contribuente non siano contestati; una motivazione analitica è necessaria solo se l’Ufficio contesta gli elementi fattuali posti a base della proposta.
• L’avviso di accertamento tributario ha funzione di provocatio ad opponendum: deve porre il contribuente in condizione di conoscere la pretesa impositiva e di contestarne an e quantum, mentre la prova della fondatezza della pretesa appartiene al successivo giudizio di merito.
• Nel classamento di immobili a destinazione speciale o particolare, il sopralluogo preventivo non è un presupposto legale necessario della revisione della rendita quando la rettifica derivi da denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente.
• Per gli immobili speciali, i criteri di stima non sono ordinati in una gerarchia fissa: il metodo reddituale, il valore di mercato e il costo di ricostruzione sono criteri alternativi, da scegliere in relazione alle caratteristiche concrete del bene e all’obiettivo di una valutazione oggettiva.
• Nel metodo del costo di ricostruzione, la stima deve essere ricondotta all’epoca censuaria di riferimento e depurata mediante un coefficiente di riduzione rapportato allo stato attuale dell’unità immobiliare, salvo motivata esclusione in ragione del perfetto stato di manutenzione.
• Chi contesta in cassazione la scelta del criterio estimativo o l’esistenza di comparabili deve censurare specificamente anche il riparto dell’onere della prova e la concreta sussistenza degli elementi fattuali posti a base della decisione di merito.

Come è indicizzato