Cassazione Civile, Ordinanza n. 17947/2025 del 02/07/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di accertamento emesso per l'anno d'imposta 2005 nei confronti di una società che aveva ricevuto in conferimento un immobile e, nella stessa data, aveva posto in essere un'operazione di sale and lease back con cessione dell'immobile a una società di leasing e contestuale riacquisizione della disponibilità del bene mediante locazione finanziaria. L'Ufficio recuperava a tassazione: la plusvalenza derivante dalla cessione dell'immobile, ritenuta interamente imponibile nell'esercizio; la quota di ammortamento dell'immobile; l'eccedenza del canone di leasing dedotta extracontabilmente; e un costo ritenuto non documentato. La società aveva contestato la ripresa sostenendo, in sintesi, che la plusvalenza dovesse essere ripartita lungo la durata del leasing secondo l'art. 2425-bis c.c., che la deduzione dell'ammortamento e del canone fosse correttamente trattata in base alle norme fiscali richiamate e che il costo fosse deducibile. Dopo un primo giudizio concluso con rinvio per vizi dell'appello dell'Ufficio, la CTR in sede di rinvio rigettava nuovamente l'appello dell'Agenzia. Nel ricorso per cassazione l'Ufficio ha dedotto tre motivi: violazione dell'art. 86, comma 4, TUIR e dell'art. 2425-bis c.c. sulla tassazione della plusvalenza; violazione dell'art. 102, comma 1, TUIR sulla deduzione delle quote di ammortamento; violazione dell'art. 109, comma 4, TUIR sulla deducibilità dell'eccedenza del canone di leasing.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi del ricorso. Ha affermato che il sale and lease back è un'operazione unitaria, socialmente tipica e con causa finanziaria, diversa dalla vendita pura e semplice, sicché la plusvalenza va ripartita in funzione della durata del leasing secondo l'art. 2425-bis, comma 4, c.c., e non è applicabile la disciplina dell'art. 86 TUIR nel modo sostenuto dall'Ufficio. Ha inoltre ritenuto corretta la motivazione della CTR nella parte in cui ha valorizzato la contabilizzazione conforme ai principi contabili e alla sostanza economica dell'operazione, escludendo la violazione degli artt. 102 e 109 TUIR. Il ricorso è stato quindi rigettato; nessuna statuizione sulle spese, poiché la società è rimasta intimata.

Norme richiamate

• art. 39 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600

  richiamato come base del potere di accertamento dell'Ufficio

• art. 40 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600

  richiamato nell'avviso di accertamento

• art. 42 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600

  richiamato nell'avviso di accertamento

• art. 86, comma 4, TUIR

  la Corte esclude che, nel sale and lease back, la plusvalenza debba essere tassata secondo la regola invocata dall'Ufficio come se si trattasse di una vendita pura e semplice

• art. 102, comma 1, TUIR

  la Corte non ravvisa violazioni nella decisione impugnata in tema di deduzione delle quote di ammortamento collegate all'operazione

• art. 109, comma 4, TUIR

  la Corte esclude la violazione della norma in relazione alla deduzione dell'eccedenza del canone di leasing

• art. 109 TUIR

  richiamato in relazione alla deducibilità dei costi e al criterio di competenza

• art. 83 TUIR

  richiamato come norma di raccordo tra bilancio e determinazione del reddito imponibile

• art. 2425-bis, comma 4, c.c.

  la plusvalenza da sale and lease back va ripartita in funzione della durata del contratto di locazione, con rilevanza della sostanza economica dell'operazione

• art. 13, comma 7, d.lgs. n. 38/2005

  richiamato dalla contribuente nei gradi di merito per la deduzione extracontabile

• art. 53 d.lgs. n. 546/1992

  richiamato nel precedente ricorso per cassazione dell'Ufficio, accolto con rinvio

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 2425 c.p.c.

  citato nel ricorso, ma verosimilmente per errore materiale nel testo rispetto all'art. 2425-bis c.c.

Massime di principio

• Nel sale and lease back l'operazione deve essere valutata come negozio unitario con causa finanziaria, non come somma di una vendita e di una successiva locazione separate ai fini fiscali.
• La plusvalenza generata dalla cessione del bene nell'ambito di un sale and lease back non segue automaticamente la disciplina fiscale della plusvalenza da cessione ordinaria ex art. 86 TUIR, ma va ripartita in funzione della durata del contratto di leasing secondo l'art. 2425-bis, comma 4, c.c.
• In materia di reddito d'impresa, la disciplina contabile e quella fiscale devono essere coordinate alla luce della sostanza economica dell'operazione quando la norma tributaria richiama o recepisce il criterio civilistico-contabile.
• La deduzione delle componenti di costo e delle quote di ammortamento collegate a un'operazione di sale and lease back non può essere contestata se la contabilizzazione è coerente con il regime legale applicabile e con la natura unitaria dell'operazione.
• Quando il giudice di merito ha correttamente qualificato l'operazione negoziale e applicato la disciplina di riparto della plusvalenza nel tempo, non è configurabile violazione di legge per il solo fatto che l'Ufficio pretenda l'imputazione integrale nell'esercizio di realizzo.

Come è indicizzato