Cassazione Civile, Ordinanza n. 35681/2021 del 19/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un giudizio di sfratto per finita locazione relativo a un immobile condotto in locazione in forza di un contratto stipulato il 28 aprile 2000. I locatori originari erano deceduti e il rapporto era proseguito con gli eredi, in applicazione delle regole successorie e dell'art. 6 l. n. 392/1978. Gli intimanti hanno agito assumendo che il contratto fosse cessato il 1 maggio 2016 per effetto di disdetta inviata tra il 24 e il 26 gennaio 2016. Il conduttore si è opposto sostenendo che il contratto non fosse opponibile perché non registrato dagli eredi per un lungo periodo, e che tale omissione comportasse nullità del contratto ai sensi dell'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, con conseguente insussistenza dell'obbligo di pagare i canoni e diritto alla ripetizione di quelli versati; ha inoltre dedotto la mancata comunicazione all'Agenzia delle entrate del subentro degli intimanti e la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di un ulteriore soggetto che abitava nell'immobile. Il Tribunale ha accolto la domanda dei locatori dichiarando risolto il contratto e ordinando il rilascio, oltre a condannare il conduttore al pagamento dei canoni dal giugno 2016; la Corte d'appello ha confermato. Con il ricorso per cassazione il conduttore ha denunciato violazione e falsa applicazione di varie norme, sostenendo in sintesi che la mancata registrazione per dodici anni dovesse determinare la nullità del contratto o comunque la sua inefficacia, con conseguente illegittimità della condanna al pagamento e impossibilità per il locatore di agire per morosità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo principale, affermando che la Corte d'appello aveva correttamente escluso la nullità del contratto per mancata registrazione, valorizzando il fatto che il contratto era stato registrato al momento della stipula. Secondo la Corte, l'eventuale omissione successiva degli adempimenti fiscali connessi alle modificazioni soggettive del rapporto non incide sulla validità negoziale del contratto di locazione, né integra di per sé una nullità ex art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, trattandosi di profili che riguardano la sfera tributaria e non la validità civilistica del rapporto. È stata richiamata la precedente giurisprudenza di legittimità che distingue la registrazione iniziale del contratto, rilevante ai fini della validità, dagli adempimenti successivi fiscali, la cui violazione resta sanzionata in ambito tributario senza travolgere il contratto. Conseguentemente la condanna alle spese è stata posta a carico del ricorrente ed è stato disposto, se dovuto, l'ulteriore importo per il contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato solo per la trattazione camerale con proposta del relatore.

• art. 1, comma 346, l. n. 311/2004

  La nullità prevista dalla norma non discende dagli omessi adempimenti fiscali successivi, quando il contratto sia stato registrato alla stipula; la disposizione non è estensibile in modo da colpire la mera mancata registrazione di vicende successive del rapporto.

• art. 1418 c.c.

  Invocato dal ricorrente come parametro di nullità, ma la Corte esclude che ricorrano i presupposti di invalidità civilistica.

• art. 1421 c.c.

  Invocato dal ricorrente; non ritenuto dirimente perché la fattispecie non integra una nullità civilistica rilevabile d'ufficio.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, senza accoglimento della censura.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, senza che la Corte vi ravvisasse un vizio del contratto.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, senza rilievo decisivo nella decisione.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, senza accoglimento della censura.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, senza accoglimento della censura.

• art. 2033 c.c.

  Invocato dal ricorrente a sostegno della ripetizione dei canoni; la Corte, esclusa la nullità, non ne riconosce i presupposti.

• art. 53 Cost.

  Invocato dal ricorrente in funzione di censura del preteso contrasto con i principi tributari; non accolto.

• art. 12, comma 2, disp. prel. c.c.

  Invocato dal ricorrente per la lettura analogica della disciplina; la Corte non ne segue l'impostazione estensiva.

• art. 6 l. n. 392/1978

  Richiamato per la successione nel contratto di locazione a seguito del decesso del locatore originario o del conduttore, come presupposto della prosecuzione del rapporto tra le parti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo, se dovuto, di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato in collegamento con il raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• La nullità per omessa registrazione del contratto di locazione non può essere estesa, in via analogica, agli adempimenti fiscali successivi relativi a vicende modificative del rapporto quando il contratto sia stato regolarmente registrato all'origine.
• L'inadempimento di obblighi fiscali connessi alla gestione del rapporto di locazione può rilevare sul piano tributario, ma non incide automaticamente sulla validità civilistica del contratto né sulla sua efficacia obbligatoria.
• Per invocare la nullità del contratto e la ripetizione dei canoni è necessario che la violazione riguardi il nucleo dell'atto negoziale rilevante ai fini della disciplina di validità, non una mera irregolarità fiscale successiva.
• Quando la successione nel rapporto di locazione comporta solo una modificazione soggettiva del lato del conduttore, l'omessa reiterazione della registrazione degli adempimenti annuali non equivale, di per sé, a occultamento del reddito da fabbricato né fonda la nullità del contratto.

Come è indicizzato