Cassazione Civile, Ordinanza n. 02243/2025 del 30/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'azione proposta da una società che assumeva di aver condotto per molti anni in locazione un immobile adibito ad attività di panetteria e di essere titolare del diritto di prelazione/riscatto urbano ex artt. 38 e 39 L. n. 392/1978, in quanto l'immobile sarebbe stato venduto a terzi senza la previa denuntiatio. I convenuti avevano resistito e chiesto anche il rilascio dell'immobile e un'indennità di occupazione. Il Tribunale aveva rigettato la domanda; la Corte d'appello aveva confermato, ritenendo: irrilevante la richiesta di interruzione per morte di una parte avanzata dal soggetto non legittimato; infondata la censura sul litisconsorzio necessario perché nell'azione di riscatto il venditore non è litisconsorte necessario; soprattutto, mancata prova dell'esistenza di un valido contratto di locazione, che la Corte territoriale riteneva necessaria e non risultante nemmeno dal messaggio PEC richiamato dalla società. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 300 c.p.c. per mancata interruzione del processo; 2) violazione degli artt. 102 o 103 c.p.c. sul litisconsorzio necessario/facoltativo; 3) omesso esame del messaggio PEC del 9 dicembre 2019, che avrebbe provato il pagamento di un acconto a titolo di locazione; 4) violazione delle norme sulle spese di lite e sulle spese di mediazione; 5) violazione dell'art. 1325 c.c. e della disciplina della forma scritta, sostenendo che la forma scritta fosse richiesta solo a pena di nullità e che, in ogni caso, la mancanza integrasse al più una nullità di protezione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché la mancata interruzione del processo è questione di cui può dolersi solo la parte nel cui interesse l'evento si è verificato. Ha ritenuto inammissibile il secondo motivo per difetto di chiarezza e comunque ha ribadito che, nel giudizio di riscatto in materia di locazione urbana, l'alienante non è litisconsorte necessario. Ha ritenuto manifestamente inammissibile il terzo motivo perché la Corte d'appello aveva esaminato il messaggio PEC e lo aveva giudicato insufficiente a provare il contratto di locazione. Ha ritenuto inammissibile il quarto motivo sia perché attaccava una valutazione di merito sulla condanna alle spese, sia per difetto di autosufficienza e perché la normativa secondaria invocata risultava abrogata. Ha ritenuto inammissibile il quinto motivo perché non colpiva la ratio decidendi: la Corte d'appello non aveva fondato il rigetto solo sulla forma scritta, ma sull'assenza complessiva di prova dell'esistenza del contratto di locazione. Nessuna statuizione sulle spese di cassazione è stata adottata, per mancata difesa degli intimati; è stato altresì dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  norma processuale che regola il rito applicato alla controversia locatizia

• art. 38 L. 27 luglio 1978, n. 392

  richiamato come fondamento del diritto di prelazione urbana invocato dalla conduttrice

• art. 39 L. 27 luglio 1978, n. 392

  norma posta a base dell'azione di riscatto del conduttore nell'ipotesi di vendita dell'immobile locato

• art. 300 c.p.c.

  l'effetto interruttivo per morte della parte opera nell'interesse della parte colpita dall'evento, sicché la mancata interruzione può essere fatta valere solo da essa

• art. 102 c.p.c.

  invocato per il litisconsorzio necessario, ma ritenuto inconferente nella fattispecie

• art. 103 c.p.c.

  invocato in subordine dalla ricorrente sul litisconsorzio facoltativo, ma la censura è stata reputata non chiara

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  rubrica dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  rubrica del motivo per omesso esame di fatto decisivo, ritenuto insussistente perché il documento era stato esaminato

• artt. 91 e ss. c.p.c.

  richiamati in tema di spese processuali

• d.m. 6 luglio 2011, n. 145

  invocato dalla ricorrente sulle spese di mediazione, ma non ritenuto decisivo e comunque successivamente abrogato

• d.m. 4 agosto 2014, n. 139

  invocato dalla ricorrente sulle spese di mediazione, ma non ritenuto decisivo e comunque successivamente abrogato

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  richiamato per il difetto di autosufficienza del ricorso in punto spese di mediazione

• art. 1325, primo comma, n. 4, c.c.

  richiamato dalla ricorrente sul requisito della forma scritta, ma la censura non ha colto la ratio decidendi

• art. 1, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  richiamato come disposizione che ha introdotto la forma scritta per le sole locazioni abitative

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  applicato per il raddoppio dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso

Massime di principio

• Nel giudizio di riscatto urbano, la parte che deduce la mancata interruzione del processo per morte di un litigante non è legittimata a dolersi del vizio se l'evento riguarda altra parte, perché la disciplina dell'interruzione è posta a tutela del soggetto colpito dall'evento.
• Nel riscatto della locazione urbana l'alienante non integra, di regola, litisconsorzio necessario: l'azione è rivolta contro l'acquirente e mira alla sostituzione del conduttore nella posizione del terzo acquirente, con effetti ex tunc.
• Chi agisce per il riscatto ex art. 39 L. n. 392/1978 deve fornire prova rigorosa del presupposto del rapporto locatizio; la mancanza di prova dell'esistenza del contratto impedisce di riconoscere il diritto di riscatto.
• Un motivo di ricorso per omesso esame di un documento è inammissibile se il documento è stato in realtà esaminato dal giudice di merito, anche se valutato come insufficiente a fondare la decisione.
• È inammissibile la censura che si limiti a contestare singoli passaggi motivazionali senza confrontarsi con la complessiva ratio decidendi della sentenza impugnata.
• Le censure sulle spese di lite o di mediazione non possono tradursi in una mera richiesta di rivalutazione di merito; inoltre, la deduzione di norme secondarie richiede specifica indicazione della loro vigenza ratione temporis e dell'effettiva applicabilità al caso concreto.

Come è indicizzato