Cassazione Civile, Ordinanza n. 18535/2025 del 07/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da tre decreti ingiuntivi ottenuti dalla locatrice per il pagamento di canoni di locazione commerciale non versati per i mesi da novembre 2020 a maggio 2021. La conduttrice si è opposta sostenendo che le misure governative anti-Covid, con la chiusura o limitazione dell'attività di vendita, avevano inciso in modo grave sulla possibilità di utilizzare il negozio per la destinazione pattuita e avevano provocato una forte contrazione dei ricavi fino all'azzeramento in alcuni periodi. In primo grado ha chiesto, in sostanza, una riduzione giudiziale del canone per il periodo interessato e la restituzione delle somme eccedenti già pagate. La Corte d'appello ha invece riformato la decisione di primo grado e ha rigettato l'opposizione, ritenendo che le restrizioni Covid non integrassero impossibilità sopravvenuta della prestazione locatizia né imponessero una rinegoziazione o una riduzione del canone. In cassazione la conduttrice ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato violazione delle norme su buona fede, impossibilità parziale, eccessiva onerosità, obblighi del locatore e norme emergenziali, sostenendo che la chiusura forzata aveva alterato il sinallagma e che analogicamente doveva applicarsi la disciplina speciale prevista per palestre, piscine e impianti sportivi; con il secondo ha denunciato violazione dell'art. 115 c.p.c., assumendo che la contrazione dei ricavi fosse già stata documentalmente provata e non specificamente contestata dalla controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha affermato, richiamando un precedente recentissimo, che dalle norme emergenziali anti-Covid non deriva un diritto potestativo giudiziale alla riduzione della prestazione dovuta nei contratti a prestazioni corrispettive e a esecuzione continuata o periodica, ma solo un rilievo ai fini dell'imputabilità dell'inadempimento e della responsabilità risarcitoria. Ha precisato che il locatore è tenuto a garantire la idoneità strutturale dell'immobile all'uso convenuto, non la proficuità economica dell'attività del conduttore, e che le norme speciali invocate per le locazioni di impianti sportivi hanno portata eccezionale e non sono applicabili analogicamente ad altri rapporti. Ha inoltre dichiarato inammissibile il secondo motivo per difetto di specificità ex art. 366 n. 6 c.p.c., osservando anche che il principio di non contestazione opera sui fatti e non sui documenti. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1464 c.c.

  richiamato dalla ricorrente e dal giudice di merito, ma ritenuto non idoneo a fondare un diritto generale alla riduzione del canone in conseguenza delle restrizioni Covid nel caso concreto

• art. 1467 c.c.

  la Corte esclude che consenta, fuori dai casi tipizzati, un rimedio giudiziale costitutivo di riduzione del canone; resta soltanto l'azione per eccessiva onerosità nei limiti ordinari

• art. 1575 c.c.

  gli obblighi del locatore riguardano l'idoneità materiale e strutturale dell'immobile all'uso pattuito, non la redditività dell'attività esercitata dal conduttore

• art. 1576 c.c.

  richiamato per delimitare gli obblighi di manutenzione del locatore alla dimensione materiale del bene

• art. 1578 c.c.

  richiamato come norma relativa ai vizi della cosa locata, non pertinente alla pretesa di riduzione del canone per ragioni economiche o normative esterne

• art. 1584 c.c.

  la Corte ne esclude l'applicazione analogica, perché la riduzione del corrispettivo prevista per le riparazioni attiene al mancato godimento materiale della cosa locata e non alla sospensione dell'attività imprenditoriale

• art. 3, comma 6-bis, d.l. 23 febbraio 2020, n. 6 conv. in l. 5 marzo 2020, n. 13

  Il rispetto delle misure di contenimento ... è sempre valutato ai fini dell'esclusione ... della responsabilità del debitore

  norma riferita all'esclusione della responsabilità e delle conseguenze risarcitorie, non alla modifica dell'oggetto dell'obbligazione principale né a un obbligo di rinegoziazione

• art. 216, comma 3, d.l. 34/2020 conv. in l. 77/2020

  il conduttore ha diritto ... ad una corrispondente riduzione del canone locatizio ... per le cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020

  norma eccezionale e limitata alle locazioni di palestre, piscine e impianti sportivi; non è applicabile in via analogica o estensiva ad altri immobili commerciali

• art. 6-novies d.l. 41/2021 conv. in l. 69/2021

  menzionato come disciplina di favore per percorsi di ricontrattazione in presenza di significativa diminuzione del volume d'affari, ma non applicabile per difetto di allegazione/prova specifica nel caso concreto

• art. 4-bis d.l. 73/2021 conv. in l. 106/2021

  richiamato nel medesimo senso dell'art. 6-novies, senza che la parte ricorrente avesse fornito dati specifici sulle perdite economiche

• art. 115 c.p.c.

  il principio di non contestazione opera sui fatti e non sui documenti; inoltre richiede che i fatti siano conoscibili dalla controparte

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  il motivo è inammissibile se non indica specificamente il contenuto dei documenti richiamati e dove siano stati prodotti o dedotti nel giudizio di merito

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato solo per il rito camerale del giudizio di legittimità

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  fondamento per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato quale base del contributo unificato ulteriore

• art. 2908 c.c.

  invocato dalla Corte per affermare il principio di tipicità dei rimedi giudiziali costitutivi e negare un generale potere del giudice di ridurre equitativamente il canone

• art. 1432 c.c.

  richiamato per analogia come esempio di diritto potestativo di rettifica esercitato dalla controparte per evitare lo scioglimento del rapporto

• art. 1468 c.c.

  richiamato per evidenziare che un potere conservativo di riduzione ad equità è previsto solo nel contratto a titolo gratuito

Massime di principio

• Nei contratti di locazione commerciale, le restrizioni amministrative anti-Covid che impediscano o limitino l'attività del conduttore non incidono, di per sé, sull'obbligazione del locatore in termini di impossibilità della prestazione, se l'immobile resta strutturalmente idoneo all'uso convenuto.
• Il locatore garantisce la consistenza materiale e l'idoneità strutturale del bene locato, non la redditività o la proficuità economica dell'attività che il conduttore vi svolge.
• Le norme emergenziali che escludono la responsabilità del debitore per il rispetto delle misure di contenimento non attribuiscono, salvo espressa previsione, un diritto potestativo giudiziale alla riduzione del canone o alla rinegoziazione del contratto.
• Le disposizioni speciali di favore che prevedono una riduzione del canone per specifiche categorie di locazioni hanno portata eccezionale e non sono suscettibili di applicazione analogica o estensiva oltre i casi espressamente contemplati.
• Il principio di non contestazione opera sui fatti allegati e non sui documenti prodotti; per i documenti è comunque necessario rispettare l'onere di specifica indicazione del contenuto e della loro collocazione processuale.
• Il giudice può riconoscere una riduzione del corrispettivo solo nei casi e nei limiti previsti dall'ordinamento; non esiste un generale potere di riduzione ad equità della prestazione nei contratti a prestazioni corrispettive fuori dalle ipotesi tipiche.

Come è indicizzato