Sentenza del 06/05/2022 n. 14363 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione per maggiore imposta proporzionale di registro e imposte ipocatastali relativo alla vendita (11/12/2007) di un terreno edificabile di 32.780 mq. L'Ufficio aveva rettificato il prezzo dichiarato (€600.000) a €806.000 sulla base di due perizie UTE allegate all'avviso; i ricorrenti contestano la validità e la motivazione dell'accertamento sostenendo che: 1) le perizie UTE sono mere valutazioni di parte e la sentenza manca di motivazione adeguata; 2) la Commissione ha confuso motivazione dell'atto con la prova della rettifica e ha violato l'onere della prova (art. 2697 c.c.); 3) è stata erroneamente applicata la disciplina di stima del D.P.R. n.131/1986 (art.51) e sottovalutata la perizia giurata ex L. n.448/2001, art.7, che secondo i ricorrenti doveva prevalere; 4) inammissibile l'utilizzo in appello di un contratto preliminare riferito allo stesso immobile (prodotto dall'Amministrazione in appello) per €2.000.000 come nuovo elemento probatorio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto la motivazione della Commissione Tributaria Regionale sufficiente entro i limiti del minimo costituzionale, avendo questa indicato i criteri astratti di stima e valutato criticamente le perizie UTE insieme agli altri elementi (compresa la perizia giurata ex art.7 e l'accordo di programma che aumentava l'appetibilità dell'area). La Corte ha confermato che le perizie UTE non sono automaticamente decisive per la loro provenienza dall'ente, ma possono concorrere a formare il convincimento del giudice se valutate nel contesto istruttorio; ha inoltre precisato che la perizia giurata ex L.448/2001, art.7 costituisce un valore normale minimo di riferimento (comma 6) e non impedisce all'amministrazione di accertare un valore superiore. Quanto al contratto preliminare prodotto in appello, la Corte ha ritenuto che la sua tardiva produzione non fosse la ragione fondante della decisione, avendo il giudice di merito basato la decisione su un quadro probatorio già consolidato, attribuendo al documento un valore meramente rafforzativo. Spese di lite a carico dei ricorrenti.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  Il valore venale in comune commercio è criterio-base per la determinazione del valore degli immobili; la Corte ha ritenuto legittimo l'uso, da parte del giudice di merito, di stime comparate e perizie (UTE e di parte) inserite nel quadro istruttorio per accertare il valore venale, purché vi sia motivazione che spieghi il convincimento.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52

  Richiamato nella motivazione come riferimento ai criteri di valutazione applicati dall'Ufficio; la Corte ha ritenuto corretta l'enunciazione dei criteri astratti nell'avviso impugnato.

• Legge n. 448 del 2001, art. 7

  "la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale"

  La perizia giurata ex art.7 costituisce un valore minimo normale di riferimento ma non esclude che l'Amministrazione accerti un valore superiore; dunque la perizia non è automaticamente prevalente sulle stime dell'Ufficio.

• Diritto Civile - art. 2697 c.c.

  L'onere della prova della fondatezza dell'accertamento grava sull'Amministrazione finanziaria; la Corte ha rilevato che tale onere è stato correttamente posto dall'ente e ritenuto assolto attraverso le perizie UTE e gli altri elementi istruttori.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, artt. 57 e 58

  Regole sulle novità e sulla produzione documentale in appello. La Corte ha spiegato che argomenti difensivi nuovi in appello non sono di per sé vietati se non ampliativi del thema decidendum, ma la produzione documentale tardiva deve rispettare le preclusioni processuali; nel caso il documento in appello è stato ritenuto solo rafforzativo e non decisivo.

• D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), art. 81

  Richiamato a proposito della finalità della perizia ex art.7 (determinazione del valore ai fini reddituali e di plusvalenze); la Corte ha distinto la finalità reddituale della perizia ex art.7 dall'accertamento del valore venale ai fini delle imposte di registro, pur riconoscendone rilievo come valore minimo.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater

  Norma relativa alle spese/contributi processuali richiamata in dispositivo per la liquidazione delle spese e contributi a carico del ricorrente.

Massime di principio

• Le perizie UTE redatte dall'Amministrazione finanziaria hanno rilievo probatorio ma non sono automaticamente vincolanti: il giudice deve valutarle criticamente nel contesto del quadro istruttorio e motivare perché le ritiene idonee a superare le contestazioni del contribuente.
• La perizia giurata ex L. 448/2001, art.7 costituisce un valore normale minimo di riferimento per imposte sui redditi e imposte di registro/ipo-catastali, ma non ostacola l'accertamento di un valore superiore se l'Amministrazione porta elementi che lo giustificano.
• L'onere della prova della fondatezza dell'accertamento grava sull'Amministrazione (art. 2697 c.c.), ma può essere assolto mediante un insieme di elementi stimativi (perizie UTE, perizie di parte, fatti sopravvenuti come accordi/programmi urbanistici), e la verifica della loro idoneità è di natura valutativa/fattuale rimessa al giudice di merito.
• La Corte di legittimità limita il proprio sindacato sulle questioni puramente estimative e fattuali: una rivalutazione del valore economico dell'immobile è difficilmente rivedibile in cassazione se sorretta da motivazione e valutazione puntuale del giudice di merito.
• La produzione in appello di documenti o argomenti ulteriori non è per principio inammissibile se non ampliativa del thema decidendum; tuttavia occorre osservare le preclusioni processuali sulla produzione documentale e il loro eventuale effetto meramente integrativo/rafforzativo.
• Sull'obbligo motivazionale il vizio è rilevante in sede di legittimità solo se manca il minimo costituzionale di motivazione (assenza totale di motivi, motivazione apparente, inconciliabilità o incomprensibilità), non per una semplice insufficienza di dettaglio.
• Quando vi sono elementi pubblici o istituzionali che descrivono un diverso profilo di appetibilità (es. accordi di programma, variazioni urbanistiche), questi possono legittimamente concorrere a giustificare una maggiore valutazione del valore venale.