Sentenza del 06/05/2022 n. 26 - Comm. Trib. II grado di Trento

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione dell'immobile: la società proprietaria sostiene che l'immobile sia bene strumentale all'attività d'impresa e che, quindi, siano deducibili le spese di manutenzione e gli ammortamenti. L'Amministrazione contesta tale qualificazione ritenendo che la società svolga attività di gestione immobiliare e che il reddito debba essere assimilato a reddito fondiario.

La decisione

Il giudice ha ritenuto che la società, limitandosi a percepire canoni e a gestire la manutenzione/ammortamento dell'unico immobile concesso in locazione, abbia la natura di società di gestione immobiliare. L'immobile non è quindi strumentale ma costituisce l'oggetto dell'attività d'impresa (locazione) e il reddito deve essere determinato secondo la disciplina dei redditi fondiari con riferimento al canone pattuito. È stata esclusa la deduzione delle spese di manutenzione e dell'ammortamento. La strumentalità va valutata non solo in astratto (oggetto sociale) ma anche in concreto; grava sul contribuente la prova della funzione strumentale del bene.

Norme richiamate

• Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) - disciplina dei redditi fondiari e dell'IRES

  I proventi derivanti dalla locazione dell'immobile devono essere assoggettati alla disciplina dei redditi fondiari; in presenza di qualificazione come reddito fondiario non sono ammesse le deduzioni tipiche del reddito d'impresa quali ammortamenti e deduzione delle spese di manutenzione come costi d'impresa per il locatore che svolge mera gestione immobiliare.

Massime di principio

• La strumentalità del bene va valutata sia in astratto (oggetto sociale/oggetto dell'attività) sia in concreto (se il bene costituisce lo strumento per l'esercizio dell'attività aziendale); non esiste presunzione di strumentalità in re ipsa.
• Se la società si limita a concedere in locazione un immobile e a percepire canoni (attività di gestione immobiliare), l'immobile è abitualmente l'oggetto dell'impresa e i relativi proventi assumono natura di redditi fondiari; pertanto non si applicano le regole di deducibilità proprie del reddito d'impresa (es. ammortamenti, alcune spese di manutenzione).
• Grava sul contribuente l'onere di provare che l'immobile ha una funzione strumentale rispetto all'attività d'impresa svolta; documentazione organica sull'utilizzo, integrazione del bene nell'attività produttiva e struttura organizzativa sono elementi decisivi.
• In caso di contratto di locazione a terzi che gestiscono integralmente l'immobile (servizi, esercizio dell'attività commerciale), ciò rafforza la qualificazione dell'immobile come oggetto dell'attività di gestione immobiliare e non come bene strumentale.
• Per evitare contestazioni, il contribuente deve dimostrare collegamenti operativi fra immobile e produzione/erogazione del prodotto o servizio dell'impresa (es. uso diretto nell'attività principale, integrazione funzionale con il ciclo produttivo).