Cassazione Civile, Ordinanza n. 19312/2026 del 11/06/2026

Esito

La controversia

Le parti avevano stipulato un preliminare di compravendita di un immobile sito in Fiumicino, con versamento di una caparra confirmatoria di euro 30.000. Il promittente venditore aveva agito chiedendo la risoluzione del preliminare per asserito inadempimento del promissario acquirente, sostenendo che quest'ultimo contestasse indebitamente il prezzo pattuito in violazione della buona fede, e chiedendo il risarcimento dei danni o, in subordine, il recesso con ritenzione della caparra. Il promissario acquirente aveva resistito e, in via riconvenzionale, aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., previa declaratoria di nullità della clausola sul prezzo e sostituzione del prezzo convenuto con quello derivante da una convenzione con il Comune relativa all'edilizia residenziale pubblica; in subordine aveva chiesto la risoluzione del preliminare per grave inadempimento del venditore, la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento di ulteriori danni. La Corte d'appello aveva dichiarato nulla la clausola sul prezzo massimo di cessione, ritenendo applicabile la disciplina sulla rimozione dei vincoli; aveva però ritenuto improseguibile, allo stato, la domanda ex art. 2932 c.c. in pendenza della procedura di affrancazione e aveva riconosciuto soltanto un danno da mancata conclusione del definitivo in favore del promissario acquirente, nei limiti di euro 27.000. In cassazione, il promissario acquirente ha dedotto: omessa pronuncia sulla restituzione di quanto eseguito in forza della sentenza di primo grado; omesso esame della circostanza del pagamento della caparra e del fatto che, escluso il suo inadempimento, il venditore non avrebbe avuto titolo a trattenerla; violazione degli artt. 1223 e 1385 c.c. e dell'art. 112 c.p.c. per mancata restituzione del doppio della caparra e omessa pronuncia sulla risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. Il promittente venditore, con ricorso incidentale, ha dedotto la violazione della normativa sulle convenzioni di edilizia agevolata, sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente ritenuto persistente il vincolo del prezzo massimo di cessione; inoltre ha lamentato l'omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria ex art. 1337 c.c. per asserita responsabilità precontrattuale della controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia quello incidentale. Ha ritenuto infondato il primo motivo del ricorso principale perché gli obblighi restitutori conseguenti all'esecuzione della sentenza di primo grado riguardavano le sole spese, già restituite, mentre la caparra era collegata al merito e non poteva essere restituita in assenza di una risoluzione del contratto, che la Corte territoriale non aveva pronunciato. Ha ritenuto infondati anche il secondo e il terzo motivo, osservando che la Corte d'appello non aveva dichiarato la risoluzione del preliminare né aveva omesso di pronunciarsi sulla restituzione della caparra; al contrario, aveva ritenuto il contratto ancora in essere, ma improseguibile quanto alla domanda ex art. 2932 c.c. in attesa della definizione della procedura di affrancazione e determinazione del prezzo, situazione incompatibile con la risoluzione. Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha confermato la correttezza dell'impostazione della Corte territoriale sulla persistenza del vincolo del prezzo massimo di cessione nelle convenzioni ex art. 35 l. n. 865/1971 fino a rimozione del vincolo, richiamando la giurisprudenza di legittimità; ha inoltre escluso l'omessa pronuncia sulla responsabilità precontrattuale, ritenendo la relativa questione assorbita dalla declaratoria di nullità della clausola sul prezzo. Le spese del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate per reciproca soccombenza, con dichiarazione della sussistenza dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura per omessa pronuncia è stata ritenuta infondata perché la Corte d'appello non aveva omesso di decidere sulle domande effettivamente proposte, avendo mantenuto fermo il contratto e dichiarato improseguibile la domanda ex art. 2932 c.c. in pendenza della procedura di affrancazione.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  È stato invocato come parametro del vizio di nullità per omessa pronuncia, ma la Corte ha escluso la sussistenza del vizio.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  È stato richiamato per omesso esame di fatti decisivi, ma la Corte ha ritenuto che non vi fosse omesso esame su punti decisivi, bensì valutazioni assorbite o comunque incompatibili con la ricostruzione della Corte d'appello.

• art. 1223 c.c.

  La doglianza sul danno è stata respinta perché, non essendovi stata risoluzione del contratto e non essendo stata censurata la qualificazione della domanda risarcitoria, non poteva pretendersi la restituzione della caparra come conseguenza automatica.

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria è stata considerata collegata alla risoluzione del contratto; in assenza di una risoluzione dichiarata, non poteva disporsi la sua restituzione o il suo raddoppio.

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione in forma specifica è stata ritenuta improseguibile allo stato, poiché la clausola sul prezzo era nulla e la determinazione del corrispettivo era sospesa in pendenza della procedura di rimozione dei vincoli.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento presupponeva una verifica delle posizioni reciproche delle parti non praticabile senza la previa definizione del prezzo vincolato; per questo la Corte non ha risolto il contratto.

• art. 1337 c.c.

  La domanda di responsabilità precontrattuale è stata ritenuta assorbita dalla declaratoria di nullità della clausola contrattuale sul prezzo.

• art. 35 l. n. 865/1971

  Le convenzioni in materia di edilizia agevolata stipulate ai sensi di questa norma sono state considerate soggette al vincolo del prezzo massimo di cessione fino alla sua rimozione con apposita procedura.

• art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater, l. n. 448/1998

  La Corte ha applicato la disciplina dell'affrancazione: il vincolo sul prezzo massimo permane fino alla sua rimozione; in pendenza della procedura il trasferimento non produce effetti limitatamente alla differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato.

• art. 25-undecies d.l. n. 119/2018, conv. in l. n. 136/2018

  La norma è stata richiamata come fonte dell'intervento che ha inserito il comma 49-quater nell'art. 31 l. n. 448/1998.

• art. 5, comma 3-bis, d.l. n. 70/2011, conv. in l. n. 106/2011

  È stata richiamata quale intervento normativo che ha inciso sulla disciplina dei vincoli di prezzo e sulla loro rimozione.

• art. 20, comma 1, l. n. 179/1992

  È stata invocata nel ricorso incidentale per sostenere il venir meno dei vincoli restrittivi; la censura è stata respinta perché il vincolo del prezzo massimo è stato ritenuto ancora operante fino ad affrancazione.

• art. 3, l. n. 85/1994

  È stata richiamata nel ricorso incidentale come modifica della disciplina originaria delle convenzioni di edilizia agevolata, ma senza esito favorevole per il ricorrente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stata applicata per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto, da parte di entrambi i ricorrenti.

Massime di principio

• In materia di edilizia residenziale agevolata, il vincolo del prezzo massimo di cessione segue il bene come onere reale e permane fino alla sua rimozione mediante l'apposita procedura di affrancazione prevista dalla legge.
• Quando il prezzo di trasferimento è ancora vincolato e la procedura di rimozione del vincolo è pendente, la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare può essere dichiarata improseguibile allo stato, perché la determinazione del corrispettivo non è ancora definita.
• La caparra confirmatoria non può essere restituita o raddoppiata automaticamente in sede di legittimità se non vi è stata una previa e valida pronuncia di risoluzione del contratto fondata sull'accertamento dell'inadempimento della parte obbligata.
• La deduzione di omessa pronuncia non è fondata quando il giudice di merito abbia in realtà esaminato la domanda o l'abbia resa incompatibile con una diversa decisione logicamente pregiudiziale, come la declaratoria di nullità di una clausola contrattuale o l'improseguibilità della domanda principale.
• La responsabilità precontrattuale non può essere utilmente coltivata quando la questione sia assorbita dall'accertamento della nullità della clausola o dal diverso assetto giuridico del rapporto accertato dal giudice di merito.

Come è indicizzato