Sentenza n. 447/2026 - Reggio Calabria, Sezione 1

Esito

La controversia

La società ricorrente ha impugnato la determina con cui il Comune, accertata l’inottemperanza a un’ordinanza di demolizione emessa nei confronti della precedente proprietaria e responsabile dell’abuso, ha dichiarato l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dei manufatti abusivi, dell’area di sedime e di un’area ulteriore, nonché la successiva comunicazione di immissione in possesso. La ricorrente ha dedotto: violazione dell’art. 7 l. 241/1990, contraddittorietà e difetto di istruttoria per non essere stata destinataria del verbale di accertamento dell’inottemperanza; violazione dell’art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001 e difetto di motivazione per il mancato esame delle osservazioni con cui aveva manifestato l’intenzione di demolire e per l’asserita mancata spiegazione dei criteri di quantificazione dell’area ulteriore; illegittimità dell’acquisizione nei confronti dell’attuale proprietaria, ritenuta estranea all’abuso e non proprietaria dei manufatti in base al contratto di compravendita. Con i motivi aggiunti è stata dedotta l’illegittimità derivata della comunicazione di immissione in possesso.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso e i motivi aggiunti. Ha ritenuto legittima la notifica dell’atto di acquisizione anche alla ricorrente, poiché il Comune deve basarsi, per individuare il proprietario dell’immobile e per procedere alla trascrizione, sui titoli e sulle risultanze dei registri immobiliari, senza risolvere questioni civilistiche sulla validità del trasferimento. La ricorrente era comunque legittimata a impugnare l’atto in quanto risultava formalmente proprietaria e ne era destinataria. Il giudice ha rilevato che l’acquirente conosceva l’abuso e l’ordinanza di demolizione sin dalla stipula e che l’ordinanza era efficace, mentre gravava su di essa l’onere di informarsi sull’esito del giudizio già definito prima dell’acquisto. In base all’art. 31 d.P.R. 380/2001 e al principio affermato dall’Adunanza Plenaria n. 16/2023, l’acquirente subentra nella posizione giuridica del dante causa ed è obbligato propter rem alla demolizione; l’inottemperanza determina la novazione oggettiva dell’obbligo di ripristino e consente l’acquisizione anche nei suoi confronti. La mera dichiarazione di voler demolire, contenuta nelle osservazioni procedimentali, non è stata ritenuta una volontà seria, chiara e inequivoca, non essendo accompagnata dagli atti tecnici e amministrativi necessari alla demolizione. È stata respinta anche la censura relativa alla mancata notifica del verbale della Polizia Municipale: tale verbale è un atto endoprocedimentale preparatorio, mentre l’atto da notificare è il formale provvedimento amministrativo che recepisce l’accertamento e produce gli effetti dell’art. 31, comma 4, d.P.R. 380/2001. L’area ulteriore è stata ritenuta adeguatamente individuata e motivata in relazione alla destinazione urbanistica a verde privato, all’inedificabilità dell’area e alla superficie della particella, comunque inferiore al massimo astrattamente acquisibile. I motivi aggiunti sono stati rigettati per infondatezza derivata. La ricorrente è stata condannata alle spese della fase cautelare in favore del Comune, liquidate in euro 1.500, oltre accessori; nulla sulle spese nei confronti della controinteressata non costituita.

Norme richiamate

• art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001

  ove il responsabile dell'abuso non provveda alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune

  L’acquisizione gratuita consegue all’inottemperanza all’ordine di demolizione e comprende il bene abusivo, l’area di sedime e l’area ulteriore necessaria secondo le prescrizioni urbanistiche; gli effetti acquisitivi si estendono anche all’acquirente consapevole subentrato nella posizione del dante causa.

• art. 31, comma 4, d.P.R. 380/2001

  l'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari

  L’atto da notificare è il formale provvedimento amministrativo che recepisce l’accertamento dell’inottemperanza e produce gli effetti acquisitivi; il verbale della Polizia Municipale ha natura meramente endoprocedimentale e preparatoria.

• art. 7 l. 241/1990

  La mancata comunicazione alla nuova proprietaria del verbale preparatorio di accertamento dell’inottemperanza non determina l’illegittimità dell’acquisizione, quando il formale provvedimento acquisitivo sia stato notificato alla destinataria.

• art. 3 l. 241/1990

  Il provvedimento di acquisizione dell’area ulteriore è sufficientemente motivato quando indica la destinazione urbanistica, l’inedificabilità dell’area, l’area di sedime, la superficie della particella e il rapporto tra area acquisita e superficie massima acquisibile.

• art. 8, comma 1, c.p.a.

  Non è necessario accertare incidentalmente la validità civilistica del trasferimento quando, ai fini amministrativi, la ricorrente risulta dai registri immobiliari proprietaria formale ed è destinataria dell’atto acquisitivo.

• art. 934 c.c.

  In base al principio dell’accessione, la proprietà del manufatto segue quella del suolo, salvo diversa costituzione del diritto di superficie.

• art. 952 c.c.

  La separazione della proprietà dell’area da quella del manufatto richiede la formale costituzione di un diritto di superficie; una diversa pattuizione contrattuale non è opponibile all’amministrazione ai fini dell’acquisizione.

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  La vendita separata del terreno e del manufatto abusivo, in assenza degli estremi del titolo abilitativo, può determinare la nullità del trasferimento.

• artt. 17 e 40 l. 47/1985

  Le nullità urbanistiche previste per gli atti di trasferimento privi dei necessari riferimenti edilizi rilevano anche rispetto alla pretesa separazione negoziale tra area e manufatto abusivo.

• art. 99 c.p.a.

  Il principio dell’Adunanza Plenaria n. 16/2023, richiamato dal TAR, stabilisce che l’acquirente consapevole subentra nella posizione giuridica del dante causa ed è obbligato propter rem alla demolizione.

• d.lgs. 152/2006

  La demolizione effettiva richiede anche gli adempimenti relativi allo smaltimento dei rifiuti derivanti dall’intervento; la mera dichiarazione di intenti non equivale all’avvio concreto del ripristino.

Massime di principio

• L’acquirente di un immobile abusivo che, con l’ordinaria diligenza, conosce l’ordinanza di demolizione subentra nella posizione giuridica del dante causa ed è obbligato propter rem alla demolizione; l’inottemperanza può quindi produrre nei suoi confronti gli effetti acquisitivi previsti dall’art. 31 d.P.R. 380/2001.
• Ai fini dell’individuazione del destinatario dell’atto di acquisizione e della sua trascrizione, l’amministrazione può basarsi sul titolo di proprietà e sulle risultanze dei registri immobiliari, senza dover risolvere questioni civilistiche sulla validità o nullità del trasferimento.
• Il verbale della Polizia Municipale che accerta l’inottemperanza all’ordine di demolizione è un atto endoprocedimentale preparatorio e non deve essere necessariamente notificato al proprietario subentrato; deve essere notificato il formale provvedimento amministrativo che recepisce l’accertamento e produce gli effetti dell’art. 31, comma 4, d.P.R. 380/2001.
• La mera manifestazione dell’intenzione di demolire contenuta in osservazioni procedimentali non esclude l’inottemperanza quando non sia accompagnata dagli atti tecnici, dai titoli edilizi o dalle comunicazioni necessarie per l’effettivo avvio della demolizione.
• L’area ulteriore acquisita ai sensi dell’art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001 è adeguatamente motivata quando il provvedimento indica la destinazione urbanistica, l’inedificabilità, l’estensione dell’area di sedime, la superficie della particella e i criteri di calcolo applicati.

Come è indicizzato