Cassazione Civile, Ordinanza n. 01476/2025 del 21/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare del 2006 avente ad oggetto un locale ad uso ufficio. Il promittente venditore aveva convenuto in giudizio la promissaria acquirente chiedendo, in via principale, l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. del preliminare e il risarcimento dei danni; la controparte aveva resistito sostenendo che durante la pendenza del rapporto la società acquirente, con l’intermediazione di un mediatore ritenuto collegato alla stessa, avesse coltivato un’operazione fraudolenta finalizzata a mutare la destinazione d’uso del bene per rivenderlo o comunque trarne un vantaggio economico a danno del venditore. In primo grado il preliminare era stato annullato per dolo del terzo (mediatore) in concorso con la promissaria acquirente; in appello la Corte territoriale ha invece escluso il dolo, ha ritenuto che il mediatore non avesse violato i propri obblighi informativi in assenza di un incarico tecnico specifico e ha accolto la domanda di esecuzione in forma specifica, ritenendo non ostativi alcuni profili urbanistico-catastali perché il titolo edilizio esisteva e le difformità riscontrate erano solo parziali e regolarizzabili. Con il ricorso per cassazione il venditore ha dedotto: (1) violazione delle norme sul dolo e sulla mediazione, assumendo che il mediatore avrebbe dovuto informarlo della possibilità di cambio di destinazione d’uso e che la sua partecipazione societaria nella promissaria acquirente dimostrasse il dolo del terzo; (2) violazione delle regole di interpretazione del contratto e della disciplina urbanistica, sostenendo che l’autorizzazione contrattuale riguardasse solo lavori di ripristino e miglioria, non interventi di trasformazione e mutamento d’uso; (3) violazione della disciplina sulla nullità urbanistica e sull’esecuzione in forma specifica, deducendo che l’immobile sarebbe stato in concreto intrasferibile per radicale difformità urbanistica e per la presenza del soppalco non conforme. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo e inammissibile/infondata la seconda e la terza censura, affermando che la valutazione sul dolo del terzo e sulla portata dell’autorizzazione ai lavori era un accertamento di fatto non sindacabile e che, in presenza di un titolo edilizio realmente esistente e di una difformità soltanto parziale, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. non era preclusa.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso del promittente venditore. Ha respinto l’eccezione preliminare di inammissibilità per mancata integrale evocazione del mediatore, ritenendo che questi fosse terzo rispetto al rapporto principale oggetto di impugnazione. Nel merito ha confermato il giudizio della Corte d’appello: nessun dolo del terzo era stato provato, poiché la conoscenza della possibilità di mutamento d’uso era stata acquisita solo dopo il preliminare e il mediatore non aveva un incarico specifico di indagine tecnico-giuridica; l’intervento edilizio autorizzato nel preliminare poteva comprendere anche le istanze necessarie al cambio di destinazione e le difformità riscontrate erano solo parziali, con titolo edilizio esistente e sanabilità del soppalco tramite rimozione e variazione catastale. Conseguentemente è rimasta ferma la pronuncia di esecuzione in forma specifica del preliminare, con trasferimento dell’immobile subordinato al pagamento del prezzo residuo e agli adempimenti di regolarizzazione indicati nella sentenza d’appello. Sono state poste a carico del ricorrente le spese di lite e l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1439 c.c.

  Il dolo del terzo non comporta la necessaria partecipazione processuale del terzo quando l’impugnazione riguarda il rapporto contrattuale principale; ai fini dell’annullamento occorre comunque la prova del raggiro determinante e della conoscenza/partecipazione della controparte.

• art. 1427 c.c.

  L’annullamento per dolo presuppone la prova del vizio del consenso; la censura non può tradursi in una rivalutazione del fatto accertato dai giudici di merito.

• art. 1754 c.c.

  Il mediatore non è tenuto, in assenza di incarico specifico, a compiere indagini tecnico-giuridiche, ma deve comunicare le circostanze note o conoscibili con comune diligenza.

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore ha un obbligo positivo di informazione sulle circostanze note o conoscibili e un obbligo negativo di non fornire informazioni non controllate o non veritiere.

• art. 1322 c.c.

  L’assetto contrattuale va interpretato secondo l’effettiva portata dell’autonomia privata e della clausola autorizzativa richiamata nel preliminare.

• art. 1362 c.c.

  L’interpretazione del preliminare è stata condotta valorizzando il testo negoziale, ritenendo che l’autorizzazione ai lavori comprendesse anche le attività necessarie al mutamento di destinazione d’uso.

• art. 832 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione ai limiti del potere di disposizione del bene e all’incidenza degli interventi edilizi sulla cosa venduta.

• art. 11 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato in tema di interventi edilizi e titolo abilitativo per il mutamento di destinazione d’uso.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l’asserita indeterminatezza/invalidità dell’oggetto dell’obbligo traslativo in presenza di difformità urbanistiche.

• art. 40 L. n. 47/1985

  La nullità urbanistica è stata ricondotta alla nullità testuale; in presenza di titolo edilizio esistente e riferibile all’immobile, la difformità non comporta di per sé nullità del trasferimento.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La nullità per mancata indicazione degli estremi del titolo edilizio è testuale e colpisce solo la mancanza formale della dichiarazione, non la conformità sostanziale dell’opera al titolo.

• art. 1418 c.c.

  La nullità urbanistica è una specifica ipotesi di nullità testuale riconducibile alla previsione generale delle nullità speciali previste dalla legge.

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva è ammessa quando il trasferimento sarebbe valido tra le parti e non vi sia un impedimento legale radicale; non è esclusa da mere difformità parziali o sanabili.

• art. 1440 c.c.

  Per il dolo incidente si richiede, oltre alla condotta fraudolenta, la prova che il contratto sarebbe stato concluso a condizioni diverse; nel caso tale requisito è rimasto assorbito dall’esclusione del dolo.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio con memorie illustrative.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure sono state ricondotte rispettivamente a violazione di legge e a errori processuali, ma in parte reputate inammissibili perché dirette a ottenere una nuova valutazione del fatto.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  È stato disposto il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 27 L. n. 392/1978

  Non citata nel testo.

Massime di principio

• Il mediatore non è tenuto, salvo incarico specifico, a svolgere indagini tecnico-giuridiche sull’operazione, ma deve comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili con l’ordinaria diligenza e astenersi dal riferire informazioni non verificate.
• Ai fini dell’annullamento del contratto per dolo del terzo occorre la prova di una condotta fraudolenta idonea a determinare il consenso e della sua incidenza causale sulla stipulazione; la mera previsione di un possibile vantaggio economico per la controparte non basta.
• La partecipazione del mediatore o di un terzo al capitale sociale della parte contrattuale non è di per sé sufficiente a integrare il dolo, se manca la prova di un concreto collegamento fraudolento e dell’effettiva incidenza sulla conclusione dell’affare.
• In sede di legittimità non è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio o degli accertamenti di fatto compiuti dai giudici di merito, salvo il controllo sulla correttezza giuridica della motivazione.
• In tema di esecuzione specifica del preliminare immobiliare, la nullità urbanistica rileva solo quando manchi il titolo edilizio o la relativa dichiarazione formale prevista dalla legge; la presenza di un titolo reale e riferibile all’immobile consente la pronuncia costitutiva anche se l’opera presenti difformità non essenziali.
• Le difformità urbanistico-edilizie solo parziali, specie se regolarizzabili o sanabili, non impediscono di regola la pronuncia ex art. 2932 c.c., purché non sussista una radicale diversità dell’opera rispetto al titolo abilitativo.
• L’interpretazione del preliminare può estendere l’autorizzazione ai lavori anche alle attività amministrative necessarie al loro compimento quando ciò risulti dal testo negoziale e dalla sua complessiva struttura.
• La domanda di esecuzione in forma specifica può essere accolta anche prevedendo adempimenti accessori di regolarizzazione catastale o materiale, quando essi siano compatibili con la sostanziale identità dell’assetto negoziale programmato.

Come è indicizzato