Cassazione Civile, Ordinanza n. 21031/2026 del 21/06/2026

Esito

La controversia

Una società operante nel settore immobiliare aveva chiesto il rimborso di maggiori somme versate a titolo di IRES e IRAP per l’anno 2011, sostenendo di aver erroneamente applicato il regime ordinario di tassazione invece di quello previsto per gli immobili di interesse storico-artistico dall’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991. La domanda si fondava sul fatto che alcuni immobili siti in Roma, riconosciuti di interesse storico-artistico e classificati catastalmente come A/10, C/1 e D/2, erano locati a terzi. Formatosi il silenzio-rifiuto, la contribuente aveva ottenuto accoglimento in CTP, ma la CTR del Lazio aveva riformato la decisione, ritenendo la disciplina speciale applicabile solo al reddito fondiario del privato non imprenditore e non anche al reddito d’impresa, nel quale i maggiori oneri di manutenzione sono deducibili. Con l’unico motivo di ricorso la società deduceva violazione dell’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991, sostenendo che la norma fosse speciale e sostitutiva del regime ordinario, e che dovesse applicarsi anche agli immobili vincolati strumentali all’attività d’impresa, alla luce della giurisprudenza costituzionale e di legittimità richiamata.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata la censura. Ha affermato che l’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991 riguarda il solo reddito fondiario degli immobili di interesse storico o artistico e non si estende ai redditi d’impresa derivanti dalla locazione di immobili strumentali all’attività imprenditoriale. In tale ambito, i canoni di locazione concorrono a formare il reddito d’impresa secondo le regole ordinarie, con deduzione dei costi inerenti, e pertanto non ricorre la ratio di compensazione del maggior onere manutentivo che giustifica la disciplina speciale. La Corte ha inoltre ritenuto coerente la decisione impugnata con il consolidato orientamento giurisprudenziale, escludendo che la sentenza delle Sezioni Unite n. 5518/2011 imponesse una diversa conclusione, trattandosi di pronuncia resa in tema di ICI e riferita a una diversa disciplina. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.

Norme richiamate

• art. 11, comma 2, L. n. 413 del 1991

  "in ogni caso"; "il reddito degli immobili in discorso è determinato mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato"

  La disposizione è speciale ma riguarda il solo reddito fondiario degli immobili di interesse storico-artistico; non si applica ai redditi d'impresa derivanti dalla locazione di immobili strumentali o comunque inseriti nell'attività imprenditoriale.

• art. 3 L. n. 1089 del 1939

  È richiamato per individuare gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai fini della disciplina fiscale invocata.

• art. 90, comma 2, d.P.R. n. 917 del 1986

  I costi di manutenzione e conservazione degli immobili vincolati non sono deducibili per il privato non imprenditore, il che giustifica la norma speciale sul reddito fondiario.

• art. 90, comma 1, d.P.R. n. 917 del 1986

  Serve a distinguere tra immobili strumentali, beni destinati alla produzione o allo scambio e beni patrimoniali; la locazione di beni rientranti nell'oggetto sociale concorre al reddito d'impresa.

• artt. 5, 11 e 11-bis d.lgs. n. 446 del 1997

  L'IRAP tassa il valore della produzione e, per le società di capitali, la base imponibile deriva dalla differenza tra componenti positivi e negativi, con esclusione dell'applicazione dell'art. 11, comma 2, L. n. 413 del 1991.

• art. 2425, primo comma, lett. A) e B), c.c.

  Sono le voci di bilancio richiamate per la determinazione della base imponibile IRAP.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale posta a fondamento del motivo di ricorso per cassazione per violazione di legge.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È il rito camerale applicato alla trattazione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto dell'impugnazione, va attestata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• La disciplina fiscale speciale per gli immobili di interesse storico-artistico, prevista dall'art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991, si riferisce al reddito fondiario e non si estende automaticamente al reddito d'impresa prodotto dalla locazione degli stessi immobili quando questi siano inseriti nell'attività imprenditoriale.
• La ratio della norma agevolativa è compensare l'indeducibilità, per il privato non imprenditore, degli elevati costi di manutenzione e conservazione dei beni vincolati; tale ratio viene meno quando il soggetto passivo è un imprenditore che può dedurre i costi inerenti dal reddito d'impresa.
• Ai fini della tassazione d'impresa, i canoni di locazione degli immobili storici o artistici, se costituenti ricavi dell'attività, concorrono al reddito secondo le regole ordinarie e non beneficiano della determinazione catastale speciale prevista per il reddito fondiario.
• In materia di IRAP, i proventi derivanti dalla locazione di immobili strumentali o comunque rientranti nell'oggetto sociale concorrono alla base imponibile come componenti del valore della produzione, senza applicazione della disciplina agevolativa del reddito fondiario.
• Per individuare se un immobile debba essere trattato come bene patrimoniale, strumentale o destinato allo scambio, occorre guardare alla sua funzione nell'attività d'impresa e alla riconducibilità dell'operazione all'oggetto sociale, non alla sola classificazione catastale o alla mera destinazione locatizia.

Come è indicizzato