Cassazione Civile, Ordinanza n. 22001/2023 del 21/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione nel quale era stata pattuita una clausola di canone crescente nel tempo, cioè un canone inizialmente diverso e destinato a modificarsi per frazioni successive del rapporto. La conduttrice ha chiesto accertarsi la nullità di tale clausola, sostenendo che essa violasse gli artt. 32 e 79 della l. n. 392/1978 perché elusiva dei limiti legali all'aggiornamento del canone. In appello la domanda è stata rigettata, ritenendo la corte territoriale che, per le locazioni non abitative, le parti siano libere di determinare convenzionalmente il canone anche in misura crescente, salvo il caso in cui la pattuizione sia in concreto diretta a neutralizzare la svalutazione monetaria eludendo i limiti dell'art. 32. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha dedotto: 1) violazione dell'art. 101, comma 2, c.p.c., degli artt. 24 e 111 Cost., degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978 e dell'art. 2697 c.c., per avere il giudice d'appello deciso su una questione rilevata d'ufficio senza contraddittorio e per averle addossato l'onere di provare l'intento elusivo; 2) violazione degli artt. 1362 ss. c.c. per errata interpretazione delle clausole contrattuali in punto di giustificazione dell'aumento differenziato del canone; 3) violazione dell'art. 111 Cost., dell'art. 132 n. 4 c.p.c., dell'art. 118 disp. att. c.p.c. e degli artt. 2727 ss. c.c., nonché omesso esame di fatti decisivi, per motivazione ritenuta apparente e per erronea valutazione delle prove presuntive relative all'accordo sul canone e ai lavori di adeguamento dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi. Ha ritenuto infondato il primo, osservando che il richiamo del giudice d'appello alla libertà delle parti di determinare il canone nelle locazioni non abitative integrava questione di diritto, rispetto alla quale non era necessario il previo contraddittorio ex art. 101, comma 2, c.p.c.; ha aggiunto che, comunque, la doglianza sull'onere della prova era inconferente rispetto alla ratio decidendi, perché la corte territoriale non aveva imposto alla conduttrice la prova dell'elusione, ma si era limitata a richiamare l'onere di allegazione delle circostanze idonee a far emergere la nullità. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava, in sostanza, a una diversa lettura del contratto e comunque era privo di interesse, posto che anche un'interpretazione differente non avrebbe inciso sul principio di diritto applicato: nelle locazioni ad uso diverso è legittima la pattuizione di un canone differenziato e crescente nel tempo, salvo che emerga una elusione dei limiti dell'art. 32 l. n. 392/1978. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato: la motivazione della sentenza d'appello è stata giudicata esistente, logica e intellegibile, non meramente apparente; inoltre le censure sulle prove presuntive e sulla ricostruzione dei fatti sono state considerate una richiesta di rivalutazione del merito, non consentita in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione e con atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  L'obbligo di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d'ufficio riguarda le questioni di fatto o miste di fatto e di diritto, non le questioni di puro diritto.

• art. 24 Cost.

  Richiamato quale parametro del diritto di difesa, ma la censura è stata ritenuta infondata.

• art. 111 Cost.

  Richiamato in relazione al contraddittorio e alla motivazione; la sentenza d'appello è stata ritenuta adeguatamente motivata.

• art. 32 l. n. 392/1978

  Nei contratti di locazione ad uso diverso, i limiti all'aggiornamento del canone operano solo con riguardo all'adeguamento per svalutazione monetaria; restano legittime le pattuizioni sul canone, salvo elusione surrettizia di tali limiti.

• art. 79 l. n. 392/1978

  Prevede la nullità delle pattuizioni che eludono i limiti legali posti dall'art. 32.

• art. 2697 c.c.

  Il richiamo al riparto dell'onere probatorio è stato ritenuto inconferente rispetto alla ratio della decisione, che non aveva imposto un onere probatorio improprio alla conduttrice.

• art. 1362 c.c. e ss.

  Le doglianze interpretative non sono state accolte perché costituivano, in realtà, una diversa lettura del contratto non sindacabile se non nei limiti dell'interpretazione giuridica.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La motivazione della sentenza è stata ritenuta esistente e non apparente.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato per il requisito della motivazione, che la Corte ha giudicato rispettato.

• artt. 2727 ss. c.c.

  Le censure sulle presunzioni sono state considerate una richiesta di rivalutazione del merito e quindi inammissibili.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio del ricorso per cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti del versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, l'omesso contraddittorio su una questione rilevata d'ufficio determina nullità solo se la questione è di fatto o mista di fatto e diritto; per le questioni di puro diritto non sussiste il dovere di previa interlocuzione.
• La nullità della sentenza per violazione del contraddittorio postula che la parte indichi concretamente quali difese o prove avrebbe potuto svolgere se la questione fosse stata tempestivamente sottoposta al contraddittorio.
• Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, le parti possono liberamente determinare il canone anche con meccanismi crescenti o differenziati nel tempo; la clausola è nulla solo se risulta che sia stata usata per eludere i limiti legali sull'aggiornamento del canone ex art. 32 l. n. 392/1978.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione del contratto, delle prove o delle presunzioni, se la censura si risolve in una richiesta di diversa ricostruzione del fatto.
• La motivazione è apparente solo quando manchi del tutto o sia tale da non consentire la ricostruzione della ratio decidendi; non basta una motivazione sintetica o non condivisa dalla parte.
• Le censure che non incidono sulla ratio decidendi della sentenza impugnata sono prive di interesse e non possono condurre alla cassazione della decisione.

Come è indicizzato